Tipos de Contratos de Construcción: Características y Diferencias

Contrato por Administración

Se basa en el pacto de precios simples (mano de obra, materiales y maquinaria). No hay interés por el rendimiento y la productividad, y en general, supone un coste superior para el promotor en comparación con otros tipos de contrato.

Contrato de Libros Abiertos

El constructor percibirá un precio final igual a sus costes reales incrementados en una determinada cantidad. El constructor no oferta un precio por realizar la obra, sino un simple coeficiente. Se replantea la relación constructor-promotor, basada en la confianza y el objetivo común. El constructor nunca pierde.

Contrato por Administración Interesada

Son contratos por administración en los que las partes tienen incentivos importantes para alcanzar o mejorar unos objetivos establecidos de productividad y eficiencia. El más habitual es el Target Cost, donde se fija un importe de coste máximo que, si es mejorado, genera beneficios para la empresa constructora (EC).

Contrato de Precios Unitarios

El precio total de la obra se determina mediante la fijación de precios unitarios por pieza o cantidad, de forma que no se pacta inicialmente un precio global para toda la obra, sino que este se obtiene a partir de la suma de los precios unitarios pactados por la medición realmente ejecutada. La diferencia con el contrato de administración es que el contratista asume la ejecución de la totalidad de la obra. Hay un mayor riesgo para la EC. Se paga solo lo que se ejecuta y en la cantidad que se ejecuta, con un presupuesto abierto, y el promotor asume riesgos de precios unitarios.

Contrato de Precio Cerrado

El constructor se compromete a entregar, a cambio de una cantidad fija de dinero, la construcción completamente terminada según lo definido en el proyecto e independientemente de lo que aparezca en el presupuesto. El constructor debe realizar un estudio completo del proyecto e incluir todo aquello que considera que está incluido en el proyecto técnico. Hay mucho riesgo para el constructor (defecto de mediciones o excesos, omisiones en el presupuesto, etc.). El promotor se asegura un coste más o menos cierto, pero tiene menor flexibilidad para hacer modificaciones.

Contrato de Proyecto y Obra

El contratista toma a su cargo tanto el proyecto como la construcción de las obras a cambio de una cantidad fija de dinero. El promotor realiza un programa de necesidades y, a partir de ahí, hay libertad para el constructor.

Contrato Llave en Mano

El contratista se responsabiliza de la ejecución y entrega de las obras contratadas funcionando o listas para su uso en un plazo determinado por un precio fijo. Los riesgos del constructor son bastante mayores que en el contrato de precio cerrado.

Proyectos BOT (Build, Operate, Transfer)

Se crea una sociedad que asume, a través del contrato de concesión, un complejo entramado de obligaciones con la finalidad de construir, financiar y obtener beneficios. Estas prestaciones consisten en la financiación, la construcción y la explotación hasta cubrir costes y aportar beneficios, recuperando los gastos a través de ingresos de usuarios o consumidores. Finalmente, se transfiere la propiedad al Estado en cuestión, que será el propietario final.