Sistemas de Ejecución Urbanística: Compensación, Cooperación y Expropiación

Efectos Legales y Vigencia de los Planes Urbanísticos

Ejecutividad y Obligatoriedad

En relación con la ejecutividad y obligatoriedad de un plan, los planes urbanísticos aprobados definitivamente son obligatorios tanto para los interesados como para la propia Administración actuante. Son ejecutables desde su publicación en el boletín oficial correspondiente (por ejemplo, BOJA).

Finalmente, quedan fuera de ordenación los edificios, las construcciones o las instalaciones que, por la aprobación de un nuevo plan, se encuentren sujetos a una situación de expropiación forzosa, de una cesión obligatoria y gratuita, o de un derribo o cese.

Declaración de Utilidad Pública

En relación con la declaración de utilidad pública, la aprobación de un plan urbanístico implica que, bajo ciertas circunstancias, los terrenos pueden ser declarados de utilidad pública y, por tanto, ser susceptibles de expropiación.

Vigencia, Modificación y Jerarquía

Los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU) tienen una vigencia indefinida, pero son susceptibles de suspensión, modificación e incluso revisión.

Cuando se encuentre prevista una zona verde o de equipamiento deportivo y se pretenda asignar otros usos a esa zona, esa medida deberá ser aprobada por el órgano competente (por ejemplo, la Junta correspondiente).

A veces, un incendio no puede ser motivo para reclasificar como urbanizable un suelo que no lo era previamente.

Entre todos los planes existe una relación de jerarquía, dependencia y vinculación.

Sistemas de Ejecución Urbanística

La ejecución urbanística determina, como ya se ha puesto de manifiesto, la programación de las actuaciones, la forma y los medios con los que se ha de proceder, las obras a realizar y sus costes. Sin embargo, siendo esto significativo, no es suficiente.

Así, para poder realizar las diferentes operaciones que la ejecución urbanística requiere, es necesario determinar quién va a asumir esa tarea, así como el régimen jurídico de aplicación. Es decir, es necesario determinar el sistema de ejecución.

El criterio que permite distinguir entre los diferentes sistemas de ejecución urbanística radica en el distinto protagonismo que asumen los sujetos públicos y privados en el mismo.

Sistema de Compensación: Aspectos Generales

La característica básica que distingue a este sistema consiste en que los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización (en los términos y condiciones que se determinen en el plan o programa de actuación urbanística y en el acuerdo por el que se aprueba el sistema) y se constituyen en Juntas de Compensación.

En efecto, son los mismos propietarios de los terrenos afectados los que asumen las actuaciones jurídicas y materiales tendentes a la urbanización y los que costean los gastos en proporción al aprovechamiento que les corresponde.

La Administración pública, por su parte, solo interviene para dirigir el proceso y garantizar su correcta realización, sin asumir generalmente los costes directos (salvo excepciones).

Sistema de Cooperación

En este sistema, es la Administración pública la que ejecuta la urbanización, teniendo la responsabilidad directa en el proceso.

Los propietarios, por su parte, conservan sus titularidades, realizan las cesiones obligatorias y gratuitas de suelos y financian la totalidad de los gastos de urbanización en proporción a los beneficios obtenidos.

Aunque las obligaciones de los propietarios no son las de gestionar, pueden colaborar a través de Asociaciones Administrativas de Cooperación, cuya creación no es obligatoria.

Sistema de Expropiación

En este sistema, la Administración pública se convierte en propietaria de todas las propiedades afectadas mediante expropiación forzosa, realizando toda la urbanización.

No existen en este caso propiedades privadas dentro del ámbito de actuación, ya que todas constituyen propiedades públicas como consecuencia de la expropiación forzosa realizada.