Requisitos y Criterios de Inscripción de Derechos Reales en el Registro de la Propiedad

Los Derechos Reales Inscribibles en el Registro de la Propiedad

El criterio básico para decidir cuándo un derecho sobre inmuebles es oponible de un modo absoluto es el de la inscripción en el Registro de la Propiedad. Un derecho sobre inmuebles, cualquiera que sea la denominación que se le dé, no es oponible a terceros si no está inscrito en el Registro.

Fundamento Legal de la Inscripción

El artículo 2 de la Ley Hipotecaria (LH) establece que se inscribirán los títulos en que se transmita o declare el dominio de los inmuebles y los demás derechos reales sobre los mismos, así como los títulos en que se constituyan, modifiquen o se extingan derechos de usufructo, uso, hipoteca, servidumbre, etc.

Por su parte, el artículo 7 del Reglamento Hipotecario (RH) aclara que no solo deberán inscribirse los títulos en que se declare, modifique o extinga el dominio o los derechos reales, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza.

El artículo 608 del Código Civil (CC) establece que, para determinar los títulos sujetos a inscripción, la forma, efectos o extinción de los mismos, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Condiciones de Inscribibilidad de Derechos Reales

A continuación, se detallan los criterios fundamentales relativos a la inscribibilidad de derechos sobre inmuebles:

• Promesas de constitución: Las promesas de constituir un derecho sobre inmuebles no son inscribibles, ya que no se consideran derechos reales.
• Prohibiciones de disponer: La LH permite que se inscriban las prohibiciones de disponer que deriven de donaciones o testamentos. Sin embargo, rechaza la inscribibilidad cuando estas provienen de contratos onerosos.
• Vinculaciones perpetuas: No se admiten vinculaciones perpetuas de bienes. Una vinculación de bienes constituye una prohibición de disponer, al impedir que determinado inmueble salga de determinadas manos o ingrese libremente en el mercado. Las vinculaciones que provengan de donación o testamento, cuando excedan del segundo grado, no tienen acceso al Registro.
• Gravámenes perpetuos: El principio que prohíbe las vinculaciones perpetuas también se aplica a los derechos que graven (impongan) el dominio de una finca. De esta forma, no será inscribible un derecho de usufructo que grave perpetuamente la nuda propiedad.
• Garantías atípicas y Pacto Comisorio: No se pueden constituir garantías atípicas. Las garantías típicas sobre inmuebles son la hipoteca y la anticresis. La garantía típica sobre muebles es la prenda. Es de esencia de estos contratos que el acreedor pueda vender la cosa en caso de impago de la deuda garantizada, cobrándose con el producto de la venta. Pero se prohíbe el pacto comisorio (cuando el acreedor se queda con la propiedad de la cosa dada en garantía, en caso de impago). Este tipo de pactos carece de eficacia real y de efecto entre las partes.
• Principio de Especialidad: Cualquiera que sea la naturaleza del gravamen o servicio que una finca preste en favor de otra, puede inscribirse con tal de que las cargas y gravámenes se sometan al principio de especialidad.
• Derechos de Uso y Aprovechamiento: La misma regla rige cuando se trate de la inscripción de derechos sobre fincas que la graven en su uso o aprovechamiento en favor de otra persona o de una pluralidad de personas. Situaciones típicas de este tipo de gravamen son los derechos de usufructo, uso y habitación.
• Justificación Causal: La eficacia jurídico real debe tener una justificación causal. Si el interés que protege o sirve el pacto o cláusula que se quiere inscribir en el Registro queda garantizado igualmente con la simple eficacia personal entre los contratantes, se preferirá el efecto menor (efecto personal) en lugar de imponer una restricción a terceros.
• Formas Anómalas de Dominio: No son admisibles formas anómalas de dominio. Solo puede haber un propietario de la cosa y, si concurren varios, estarán entre sí en condominio, en el que la propiedad se divide idealmente en cuotas.
• Derechos Precarios: No son inscribibles los derechos sobre inmuebles de carácter precario, que no concedan a su titular una posición jurídica oponible ni siquiera al constituyente de este derecho, que podría revocarlo a voluntad sin estar sujeto a indemnización.