El pacto comisorio en el contrato de compraventa: resolución, efectos y prescripción

C) El Pacto Comisorio

Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de compraventa. Entiéndase siempre esta estipulación en el contrato de venta.

Tipos de Pacto Comisorio

• Pacto comisorio simple: No es más que la condición resolutoria tácita expresada.
• Pacto comisorio calificado o con cláusula ipso facto: Es el acuerdo que deja sin efecto el contrato, de inmediato, si el deudor incumple sus obligaciones. Es efectivo por el solo hecho del incumplimiento, sin necesidad de resolución judicial.

1) Efectos del Pacto Comisorio

A) Efecto del Pacto Comisorio Simple en el C.C.V. por No Pago del Precio

El art. 1878 expresa que por el pacto comisorio no se le priva al vendedor de la elección del derecho a exigir el precio (cumplimiento) o la resolución de la venta, con indemnización de perjuicios.

B) Efectos del Pacto Comisorio Simple en el C.C.V. por Incumplimiento de una Obligación Distinta a la del Pago del Precio

Sus efectos son los mismos de la condición resolutoria tácita, por lo que se otorga al contratante cumplidor la elección de pedir el cumplimiento o la resolución más indemnización de perjuicios, mediante una sentencia judicial.

Si el comprador no paga el precio en la oportunidad convenida, y existe este pacto comisorio calificado, de todas formas, el vendedor tendrá que demandar judicialmente la resolución del contrato, con indemnización de perjuicios, y, en su oportunidad, el tribunal dictará la sentencia que dé lugar a la resolución y al pago de indemnización.

La resolución requiere de sentencia judicial por:

• El art. 1878 aplicable al pacto comisorio no priva al vendedor de la elección de acciones, pudiendo este pedir el cumplimiento o la resolución. Si el contrato se resolviera ipso facto, no se ve cómo podría solicitarse el cumplimiento, pues el contrato ya estaría terminado.
• El art. 1879 señala que el vendedor podrá “sin embargo, hacerlo subsistir”, lo que significa que sigue vigente.
• El comprador puede enervar la resolución pagando desde las 24 hrs, por lo que la resolución no opera ipso facto. El hecho que se exija sentencia judicial significa que puede así el comprador, e incluso los terceros interesados, pagar oportunamente para dejar firme sus derechos, y que el comprador no puede enervar la acción por medio del pago, sino cuando lo efectúa dentro del término señalado, puede oponer otras excepciones y ahí enervar de esta manera la resolución.

C) Condiciones para Enervar la Acción de Resolución

• Debe pagarse dentro de las 24 horas siguientes a la notificación.
• El pago debe ser íntegro.
• Debe cumplir los requisitos generales del pago.

D) Efectos del Pacto Comisorio Calificado en el CCV por Incumplimiento de una Obligación Distinta a la de Pagar el Precio, o en Otro Contrato por Incumplimiento de Cualquiera Obligación

La resolución opera por una sentencia judicial por analogía del art. 1879.

2) Prescripción del Pacto Comisorio

El pacto comisorio calificado prescribe al plazo prefijado por las partes, si no pasare de cuatro años contados desde la fecha del contrato. El plazo de prescripción que ella establece rige únicamente para el pacto comisorio para el contrato de compraventa por no pago del precio. En caso del pacto comisorio establecido en otros contratos, o en la compraventa por una obligación que no sea el pago del precio, prescribe en 5 años desde que la obligación se hace exigible.

Prescribe en el plazo que las partes señalaren, teniendo como máximo 4 años. El plazo de prescripción que esta disposición establece no empieza a correr desde que la obligación se hace exigible, como es la regla general, sino que empieza a correr desde la fecha del contrato. Lo anterior implica que, al establecerse el pacto, no podrá ser por obligaciones que demoren más de 4 años en cumplirse, puesto que, de ser así, el pacto se encontraría prescrito antes de ser exigible la obligación.