Nuevas Figuras de Dominio en el Código Civil de Cataluña: Propiedad Temporal y Compartida

Introducción a las Tenencias Intermedias en el Derecho Catalán

Esta ley incorpora en el Código Civil de Cataluña las tenencias intermedias para hacer posible el acceso a la vivienda de forma diferente a la compra de propiedad plena. De esta manera, delimita el estatuto jurídico propio de dos formas de propiedad: la propiedad temporal y la propiedad compartida, con el objetivo tanto de facilitar el acceso a la propiedad como de conferir la máxima estabilidad a la situación jurídica real del adquiriente. La primera es una modalidad de propiedad a plazo y la otra implica una concurrencia de titularidades.

Modalidades de Propiedad Introducidas

1. Propiedad Temporal

La propiedad temporal otorga a su titular el dominio de un bien durante un plazo cierto y determinado, vencido el cual el dominio pasa a ser del titular sucesivo.

2. Propiedad Compartida

La propiedad compartida confiere a uno de los dos titulares, que recibe el nombre de propietario material, una cuota inicial del dominio, y la posesión, el uso y disfrute del bien, y el derecho de adquirir, de manera gradual, la cuota restante del otro titular, que recibe el nombre de propietario formal.

Finalidad y Contexto de la Reforma

La introducción de estas modalidades de dominio obedece, principalmente, al propósito de aportar soluciones al problema del acceso a la propiedad de la vivienda, flexibilizando las vías de adquisición, ofreciendo fórmulas que permitan abaratar o minorar los costes económicos y respetando la naturaleza jurídica del derecho de propiedad, de conformidad con la tradición jurídica propia.

El Problema del Acceso a la Vivienda en Cataluña

En Cataluña, alrededor del 80% del parque de viviendas ha sido adquirido en propiedad. El acto de adquisición del dominio comporta el pago del precio total y, en consecuencia, la necesidad de acudir a una financiación con préstamos hipotecarios, cosa que ha generado un endeudamiento excesivo. A esto se le añade la escasez de alquiler como forma de tenencia (15%).

Además de la adquisición de la propiedad definitiva (derecho real) y del alquiler (contrato, derecho personal), que son las dos respuestas jurídicas tradicionales al acceso a la vivienda, ninguna de las otras figuras jurídicas del ámbito de los derechos reales, como el censo o el usufructo de superficie, ha representado una alternativa real a aquella dicotomía. A la luz de los principios jurídicos propios, es posible configurar otras alternativas jurídicas más flexibles, adecuadas a las necesidades reales y que a su vez faciliten a los adquirientes una estabilidad en el disfrute como propietarios de la vivienda.

Detalle del Régimen Jurídico

Funcionamiento de la Propiedad Temporal

En la propiedad temporal, el propietario disfruta, durante el plazo fijado, de un poder jurídico idéntico al del propietario ordinario que le legitima para actuar como propietario único y exclusivo, mientras que el titular sucesivo lo es de un derecho de reversión.

• El derecho a la recuperación de la propiedad cuando llegue el día final tiene un contenido jurídico y económico.
• Este derecho se puede disponer inter vivos y mortis causa.
• No permite al titular del derecho de reversión hacer ninguna injerencia en el ejercicio de las facultades del propietario temporal.
• Una vez transcurrido el plazo fijado, el bien se convierte en propiedad plena del titular sucesivo –el originario o el que lo haya adquirido de este–.

Funcionamiento de la Propiedad Compartida

El régimen de la propiedad compartida permitirá favorecer la adquisición de la propiedad: a partir de la adquisición de una cuota inicial, el propietario material adquiere progresivamente las cuotas restantes del propietario formal mediante el ejercicio gradual del derecho que es inherente a la institución.

El propietario material monopoliza casi todas las facultades dominicales y, por eso, debe satisfacer todos los costes y pagos de los impuestos y tributos vinculados a la propiedad del bien.

Incentivos Fiscales

La Disposición Adicional Segunda de la ley relativa a medidas fiscales prevé que la Administración de la Generalitat negociará con las administraciones locales para bonificar el impuesto de bienes inmuebles (IBI) de las viviendas en propiedad temporal o propiedad compartida.