Condominios en Venezuela: Ley de Propiedad Horizontal

Régimen Legal y Administración de Condominios en Venezuela: Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

Planos Explicativos y Documento de Condominio

c) Planos explicativos.

B.- Sanciones (Arts. 32, 42 y 26 LPH).

Artículo 32 LPH: No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al documento de condominio establecido en el artículo 26.

Artículo 42 LPH: El Registrador Subalterno que protocolice el Documento de Condominio a que se refiere el artículo 26 de esta Ley, sin que haya dado cumplimiento a los requisitos allí exigidos, se le impondrá una multa hasta de cien mil bolívares (100.000,00) con arreglo a lo previsto en la Ley de Registro Público. En caso de reincidencia será destituido del cargo. En la misma sanción incurrirá si al protocolizar el documento constitutivo de hipoteca no se ha cumplido con lo dispuesto en uno cualquiera del artículo 27 y 28 de esta Ley.

Enajenación de Apartamentos Hipotecados

C.- Enajenación de locales o apartamentos hipotecados (Arts. 41 y 42 LPH).

Artículo 41 LPH: El deudor hipotecario que contravenga lo dispuesto en el artículo 27 de esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses a instancia del acreedor hipotecario y en la misma pena incurrirá si contraviene lo dispuesto en el artículo 28 de esta Ley.

Artículo 42 LPH: El Registrador Subalterno que protocolice el Documento de Condominio a que se refiere el artículo 26 de esta Ley, sin que haya dado cumplimiento a los requisitos allí exigidos, se le impondrá una multa hasta de cien mil bolívares (100.000,00) con arreglo a lo previsto en la Ley de Registro Público. En caso de reincidencia será destituido del cargo. En la misma sanción incurrirá si al protocolizar el documento constitutivo de hipoteca no se ha cumplido con lo dispuesto en uno cualquiera del artículo 27 y 28 de esta Ley.

Modificación del Documento de Condominio

7.- Modificación del Documento de Condominio (Art. 29 LPH).

Artículo 29 LPH: Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación.

Administración del Condominio

8.- Administración (Art. 18 LPH):

Artículo 18 LPH: La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador.

La Junta de Condominio deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios, y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.

La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.

La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:

• a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
• b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
• c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
• d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
• e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador.

Artículo 19 LPH: La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. A falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios.

En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato.

El administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y asimismo, si tuvieren algún interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el artículo 38.

El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio.

c) Administrador: Es una persona jurídica, pero también puede ser física.

c1.- Duración: 1 año, sin perjuicio de elecciones o revocación. Cuando no existe administrador, la Junta Directiva nombra este cargo.

c2.- Funciones (Art. 20 LPH):

• Cuidado y vigilancia de las cosas comunes.
• Velar porque se cumpla el documento de condominio.
• Recaudación para sufragar gastos comunes.
• Representar a la comunidad en juicio.
• Llevar la contabilidad.
• Llevar los libros.
• Rendir cuentas.

c3.- Falta de administrador (Art. 21 LPH).

Artículo 21 LPH: El administrador, o si este no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.

La Asamblea de Copropietarios

d) La Asamblea (Arts. 23 y ss. LPH).

Artículo 23 LPH: Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se harán por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen, por lo menos, dos tercios del valor atribuido, para el efecto del artículo 7, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.

Si dentro de los ocho (8) días siguientes de la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada, se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.

El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.

Artículo 24 LPH: No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente, convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre asuntos a que se refiere el artículo 22 y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la asamblea cuando el administrador, por cualquier causa, deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la presencia de *todos* los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.

La asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.

Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficiente como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.

De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.

- Impugnación (Art. 25 LPH).

Artículo 25 LPH: Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.

Si no se hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.

El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.

A los efectos de este artículo, se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves.

Extinción del Condominio

10.- Extinción del Condominio (Art. 16 LPH):

• a) Destrucción total del inmueble.
• b) Destrucción parcial del inmueble.
• c) Ruina del edificio.
• d) Decisión unánime de los copropietarios.

Artículo 16 LPH: En caso de destrucción total del edificio o de una porción del mismo que represente, por lo menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de los propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes en que tenga participación. Igual derecho corresponderá a cualquier propietario si el edificio amenaza ruina en las proporciones dichas.

Sin embargo, cuando hubiere un número de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de las 3/4 partes del valor del inmueble total, éstos tendrán derecho a adquirir, a justa regulación de expertos, la parte o partes de los propietarios minoritarios que reiterasen su voluntad de realizar la división del mismo inmueble.