Sistemas Generales y Sistemas Locales: Diferenciación y Obtención de Suelos

Sistemas Generales y Sistemas Locales: Diferenciación

Los sistemas generales son los suelos destinados a infraestructuras lineales o perimetrales esenciales para la vida humana, como equipamientos, espacios libres, comunicaciones e infraestructuras. Su función no se limita a una zona o barrio, sino a toda la población. Los deja el PGMO cada vez que se elabora, creando el esqueleto municipal que soporta las funciones del metabolismo urbano.

Sistemas Locales

Los sistemas locales los establecen los PP (la LS exige al PP que reserve unas porciones de suelo para dotaciones locales) y sirven a zonas concretas municipales. La cesión de estos suelos se hará en el proyecto de reparcelación, donde aparecen las parcelas de adjudicación.

Cálculo de los Sistemas Locales de Mínimos

Para calcular los SL, las Leyes de Suelo Autonómicas aplican estándares según:

• Los m² de Techo previsto para el sector del PP.
• Los m² de Suelo del sector del PP.
• El Nº de Viviendas previstas en el sector del PP.
• El Nº de Habitantes previsto en el sector del PP.

En los planos de ordenación de un PP existen parcelas dentro de manzanas destinadas a estándares exigidos por la normativa autonómica.

Ejecución y Coste de las Obras de los Sistemas Locales

La ejecución y coste de las obras de los Sistemas Locales corresponde:

• Espacios libres: Al Promotor de la actuación, la ejecución suele ser una pequeña parte dentro del proyecto de urbanización, ya que incluye elementos básicos de jardinería y mobiliario urbano.
• Equipamientos: El Promotor cede el suelo y el Ayuntamiento edifica lo que necesite el futuro.

Obtención Municipal de los Suelos de Sistema General: Adscripción

Los ayuntamientos no tienen capacidad económica para expropiar el suelo de los Sistemas Generales, la normativa permite que los Sistemas Generales se obtengan con una pequeña parte del aprovechamiento urbanístico (edificabilidad) de otras actuaciones mediante la adscripción, con la cual el suelo del Sistema General se incorpora a una actuación de destino, como si se estuviera dentro de esta como propietario de suelo. Cuanto mayor sea la superficie exterior adscrita, menos será el consumo de techo de cada titular, por lo que existen límites de adscripción que limitan las porciones de techo destinadas a pagar a los propietarios adscritos, ya que el techo de una misma actuación no solo se destina a los propietarios interiores, sino también a los exteriores de sistemas generales adscritos, consumiendo ambos el mismo aprovechamiento unitario, que se entregará mediante la asignación de parcelas edificables en el proyecto de reparcelación, donde se materializa dicho techo. La decisión de adscribir techo exterior a un sector la toman los redactores en la fase de preparación del PGMO, planteando la obtención de estos suelos para Sistemas Generales de Espacios Libres (SGEL) y Equipamientos (SGEQ). Cuando se toma la decisión, el PGMO adscribe los suelos de SSGG al sector y lo refleja en su ficha.

Obtención de los Suelos Adscritos Mediante Ocupación Directa

El ayuntamiento obtiene los suelos de Sistemas Exteriores adscritos en la fase de gestión urbanística, en el proyecto de reparcelación, donde se adjudican las parcelas urbanas a los titulares de fincas rústicas originarias, y donde los propietarios de suelo de Sistemas Generales reciben el techo que les corresponde como un propietario más y el Ayuntamiento recibe las fincas del Sistema General. Si la Gestión Urbanística de las UUAs de adscripción se retrasa, y los suelos de Sistemas Generales no se transforman, la ley permite una adquisición de los suelos de Sistemas Generales adscritos mediante ocupación directa, equivalente a una expropiación, el ayuntamiento ocupa el suelo y paga al propietario con aprovechamiento dentro de una UA de destino, expidiendo certificado que identifican las unidades de aprovechamiento correspondiente al propietario del suelo ocupado y la actuación de destino para consumirlo, pudiendo inscribir el certificado en el Registro de la Propiedad como “finca flotante”, y llegado el momento de la reparcelación recibir la canción que le correspondan.

Suelo Urbanizable Sectorizado

El suelo urbanizable sectorizado viene “perimetrado” por el PGMO, integrándolo en el paisaje urbanístico del territorio, suelo que será desarrollado pormenorizadamente más tarde por el PP, que delimitará sus unidades de actuación con su propia gestión urbanística, reparcelación y urbanización, respetando las previsiones establecidas en el PGMO. Para calcular los sistemas generales, se considera el suelo como “ya transformado”. Para identificar el sector, se tiene que consultar la ficha del sector en el ayuntamiento. La ficha del PGMO fija las condiciones de desarrollo, aprovechamiento y tipologías permitidas y prohibidas, estableciendo directrices que debe respetar el PP y las posibles adscripciones de sistemas exteriores.

Suelo Urbanizable No Sectorizado

El suelo urbanizable no sectorizado son manchas, reservas de suelo que se irán troceando en el futuro para desarrollar Planes Parciales, por lo que no cuenta con las previsiones del suelo sectorizado (que se las da el PGMO), ya que el futuro es incierto. Para calcular los Sistemas Generales de Espacios Libres, se hace en función del Suelo Urbano y Urbanizable del Sector existente al revisar el PGMO, pero como no se sabe si se transformará en el futuro el Suelo No Sectorizado, cuando se produzca la sectorización, habrá que actualizar las magnitudes del PGMO para las nuevas exigencias que provocará la transformación y no pudieron preverse cuando se aprobó el Plan General (porque no se había transformado aún).

La Estrategia de Sectorización

La decisión de que el suelo sea urbanizable sectorizado o sin sectorizar en el plan general es una cuestión delicada, que necesita tener en cuenta muchos factores y estudiar cada caso concreto:

1. Si se decide suelo urbanizable sectorizado: Se solucionarían los factores de integración territorial del suelo, pudiendo estas infraestructuras ser comunes a varios sectores, aunque se encorseta el perímetro de transformación, lo que puede no ser atractivo para la iniciativa transformadora privada, desincentivándola.
2. Si se decide suelo urbanizable no sectorizado: El diseño es más flexible y permite que se sectorice en función de los intereses futuros de los particulares, evitando decisiones presentes que puedan desincentivar las transformaciones futuras. Pero puede ser que en el futuro las sectorizaciones sean desordenadas, contrarias a la racionalidad urbanística que pretende el Plan General.

La sectorización o no del suelo urbanizable tiene ventajas e inconvenientes, la decisión la toma el planificador, ponderando muchos factores recogidos en las directrices de ordenación que establezca y en función de los estudios de impacto territorial. El dilema de la sectorización provoca problemas de crecimiento: los sectores se desarrollan de forma aleatoria creando problemas de infraestructuras comunes, los recursos se malgastan irracionalmente, se perjudica el paisaje urbano y los valores estéticos perseguidos por el plan, y se desarrollan asentamientos físicamente separados. Este desequilibrio entre los sectores que puedan aparecer en el tiempo los debe resolver la planificación de suelo urbanizable sin sectorizar, y si no estarían desincentivando la sectorización, ya que los primeros sectores se encontrarían con cargas excesivas para su urbanización, que no estarían dispuestos a asumir los promotores. Pero no todas las zonas desarrollables deben tener previstos los sectores, porque podría ser también un error, ya que encorsetando un perímetro concreto para su transformación puede ser un error, y esta decisión no puede tomarse en el planeamiento general, ya que no se conocen los intereses futuros que impulsarán la transformación. La solución intermedia es diseñar una división de sectores y una zona residual no sectorizada como reserva para el futuro, siempre potenciando la transformación de los sectores con una programación adecuada y un aprovechamiento superior y condiciones de urbanización más favorables. En caso de suelos zona de ensanche, los planificadores quieren compactar la trama urbana por lo que es común que se escoja el suelo sectorizado, ya que la expansión del suelo urbano limita sectores preestablecidos para cometer la transformación, por varios motivos:

1. El modelo de crecimiento para estas zonas de ensanche es la continuación de las tramas existentes, diseñando sectores concretos que abarquen la transformación unitaria con escaso margen de error en el planeamiento de desarrollo (PP). Para que estas zonas con huecos predeterminados queden como manchas globales para que se delimite los sectores en un futuro por los interesados. El crecimiento y su proyección están controlados por el PGMO, que busca la coherencia de los crecimientos utilizando la referencia del suelo ya urbanizado.
2. El Ayuntamiento tiene más iniciativa en caso de pasividad de la iniciativa privada, empujando por gestión directa el planeamiento de desarrollo y la gestión del suelo.
3. La promoción de estas zonas es rentable por su situación y características de su entorno, disponen de infraestructuras importantes o las tienen cerca, los propietarios tienen capacidad para soportar la transformación, un mercado de compraventa de suelo importante, etc.
4. El ensanche suele tener huecos urbanísticamente idóneos para hacer delimitaciones tanto por las tramas existentes, como por las infraestructuras viarias, ferroviarias, etc. Por lo que la “sectorización o no” del suelo urbanizable es una decisión crítica para que el PGMO sea eficaz y pueda alcanzar sus objetivos.