Sistemas de actuación urbanística de iniciativa privada en la Región de Murcia

Sistemas de Actuación Urbanística en la Región de Murcia

En la Región de Murcia, los sistemas de actuación urbanística se distinguen de la siguiente manera:

A. Sistemas de Actuación de Iniciativa Privada

1. Sistema de Concertación Directa

Este sistema es promovido por la iniciativa privada, ya sea por un único propietario o por la totalidad de los propietarios de los terrenos situados en el ámbito de actuación, descontando los terrenos de uso y dominio público, tales como caminos rurales y vías pecuarias. El propietario o propietarios únicos formulan la iniciativa al Ayuntamiento y asumen el papel de urbanizadores. Tiene carácter preferente, lo que obliga a la Administración municipal a aceptarlo, a menos que existan razones de interés público justificadas que requieran la fijación de un sistema de iniciativa pública. En caso de existir varios propietarios de suelo en la Unidad de Actuación, deben actuar todos de forma solidaria, tanto para beneficios como para cargas, y deben formalizar un convenio de colaboración recíproca pro indiviso, tal y como se establece en el artículo 400 del Código Civil, obligándose a constituir solidariamente una garantía que asegure el cumplimiento y ejecución de la urbanización. Es un convenio entre particulares y no puede denominarse convenio urbanístico al no participar la Administración.

En el caso de un solo propietario, no es necesario un proyecto de reparcelación. Este sistema está regulado en el artículo 204 de la Ley del Suelo de la Región de Murcia (LSRM) 13/2015.

2. Sistema de Concertación Indirecta

En este sistema, los promotores deben tener al menos el 25% de la superficie de la Unidad de Actuación (U.A.) a urbanizar y no llegar al 50%, descontando la superficie del terreno de uso y dominio público, como caminos rurales. El Ayuntamiento debe facilitar este sistema, aun siendo minoritaria la propiedad, para poder ejecutar el planeamiento de la U.A., salvo que exista una razón de interés público justificable que demande elegir un sistema de iniciativa pública.

3. Sistema de Compensación

En este sistema, los propietarios de al menos el 50% de la superficie de la U.A., descontando terrenos de uso y dominio público, asumen la gestión de la urbanización de la unidad en ejecución del plan urbanístico mediante una entidad urbanística colaboradora denominada Junta de Compensación, que tiene naturaleza administrativa. Este es un sistema intermedio entre los dos anteriores, pues también podrían acogerse al sistema público de cooperación si así lo solicita el 65% de la propiedad de la superficie de la U.A., si bien la preferencia siempre es la iniciativa privada de la mayoría de los propietarios para actuar por compensación. Todos los propietarios deben incorporarse a la gestión mediante la junta de compensación, ya sea por posterior incorporación voluntaria a la misma durante el trámite de constitución, o porque los que no se incorporen a ella serán expropiados en beneficio de la junta.

Una vez constituida la junta, le corresponde elaborar el proyecto de reparcelación, aprobarlo inicialmente mediante un acuerdo de la mayoría de miembros y de cuotas, y una vez aprobado, se remitirá al Ayuntamiento correspondiente para su aprobación definitiva. Las Juntas están facultadas para fijar distintos criterios de reparcelación si hay unanimidad y sin que se salten la legislación urbanística vigente y, por supuesto, sin perjudicar el interés público ni el de terceros. Este sistema viene regulado en los artículos 206 al 211 de la LSRM 13/2015.