Drets i Deures dels Propietaris de Sòl: Guia Completa

Drets i Deures dels Propietaris de Sòl

Drets en Sòl Urbà (SU)

Drets:

• Completar la urbanització i edificar quan sigui solar segons el planejament vigent.
• Executar o acabar les obres d'urbanització perquè els terrenys assoleixin la condició de solar.
• Poden executar simultàniament les obres d'edificació i urbanització o reurbanització.
• Poden fer constar les condicions d'edificació en el Registre de la Propietat i, en qualsevol cas, sempre en les escriptures.
• Com a norma general, tenen dret al 90% de l'aprofitament urbanístic en Sòl No Consolidat (SNC).

Excepcions:

• En les Àrees Residencials Estratègiques (ARE), el percentatge es pot reduir fins al 85%.
• En les modificacions del planejament general, quan es delimiti un nou sector de planejament, o un nou polígon d’actuació, o es modifiqui un d’existent i aquesta modificació comporti un increment del sostre edificable, el percentatge mínim és un 85%.

Deures en Sòl Urbà Consolidat (SUC)

• Els propietaris han d'assumir les despeses i els terminis vigents d'edificació.
• Han de cedir gratuïtament el 10% d'aprofitament urbà.
• Han d'executar, si s'escau, la urbanització per obtenir la condició de solar, amb repartiment equitatiu de càrregues i beneficis.
• Urbanitzar, quan és necessari, i edificar en els terminis fixats.

Deures en Sòl Urbà No Consolidat (SNC)

• Repartir equitativament els beneficis i càrregues derivats del planejament.
• Participar en les despeses d'implantació d'infraestructures de transport, quan ho requereixi la promoció urbanística.
• Cedir de forma obligatòria i gratuïta a l’Ajuntament el sòl reservat pels sistemes.
• Cedir de forma obligatòria i gratuïta a l’administració actuant el sòl corresponent al 10% de l’aprofitament urbanístic del sector, amb les excepcions de:
• Les ARE, fins al 15%.
• En les modificacions del planejament general, quan es delimiti un nou sector de planejament, o un nou polígon d’actuació, o en el cas d’una reordenació general d’un sector existent que comporti la transformació global dels usos, del 15 al 20% del total de l’aprofitament de l’àmbit quan es modifiqui un d’existent i aquesta modificació comporti un increment del sostre edificable, de la densitat de l’ús industrial, de la intensitat de l’ús industrial o la transformació dels usos de determinades parcel·les, el 10% de la cessió ordinària del sector + del 15 al 20% de l’increment de l’aprofitament.
• Costejar i executar la urbanització i les connexions amb els sistemes generals.
• Participar en les despeses d'implantació d'infraestructures de transport, quan ho requereixi la promoció urbanística.
• Edificar els solars en els terminis establerts, inclosos els habitatges de protecció pública (HPP).
• Conservar les obres d'urbanització en els supòsits que s'hagi assumit voluntàriament aquesta obligació o ho imposi el POUM o PAUM.

Drets en Sòl Urbanitzable Delimitat (SUD)

• Dret a usar, gaudir i disposar de la seva propietat.
• Promoure la transformació urbanística del sector mitjançant un Pla Parcial Urbanístic (PPU) o un PPU de delimitació, per aconseguir la condició de solar i edificar (l’administració ha d’aprovar el planejament derivat però el propietari en pot tenir la iniciativa. La iniciativa del planejament general però és única de l’administració).
• Dret al 85% de l’aprofitament urbanístic.

Deures en Sòl Urbanitzable Delimitat (SUD)

• Els mateixos que els del sòl urbà (SUC i SUNC).
• Repartir equitativament els beneficis i càrregues derivats del planejament.
• Cedir de forma obligatòria i gratuïta a l’Ajuntament el sòl reservat pels sistemes urbanístics generals i locals inclosos en l'àmbit d'actuació.
• Costejar, i si s'escau executar, la urbanització.
• Cedir de forma obligatòria i gratuïta a l’administració actuant el sòl corresponent al 15% de l’aprofitament urbanístic del sector.
• Costejar la urbanització i, en el seu cas, executar-la.
• Costejar i executar les infraestructures de connexió amb els sistemes urbanístics generals exteriors i participar en les despeses d'implantació d'infraestructures de transport, quan ho requereixi la promoció urbanística.
• Edificar els solars en els terminis establerts, inclosos els habitatges de protecció pública (HPP).

Tipus d'habitatge que rep ajuts econòmics, destinat a sectors de la població com la gent jove o gent gran.

La reserva mínima de sòl per a la construcció d'HPP és:

30% del sostre residencial de nova implantació en SU i en SUZ (20% HPO en règim especial i general + 10% HPO de preu concertat).

Drets en Sòl No Urbanitzable Delimitat (SND)

• Mentre no sigui classificat com a delimitat té els mateixos drets que el sòl no urbanitzable.

Deures en Sòl No Urbanitzable Delimitat (SND)

• Els mateixos deures que els de SNU.

Drets i Deures en Sòl No Urbanitzable (SNU)

Drets en SNU

• Dret a usar, gaudir i disposar de la seva propietat preservant els recursos naturals o valors agrícoles del terreny.
• Reconstruir i rehabilitar masies o cases rurals, incloses en el catàleg municipal, per a usos d'habitatges, hoteler, turisme rural i activitats educatives.
• S'admeten noves construccions pròpies d'una activitat rústica (entre d'altres l'explotació de recursos naturals).
• Pot ser destinat a activitats d'interès públic, activitats esportives, culturals, oci, educació, equipaments, etc. (usos admissibles segons l’article 47 del TRLUC).

Deures en SNU

• Estan prohibides les parcel·lacions urbanístiques; els terrenys estan sotmesos a la legislació agrària.
• Les masies i cases rurals catalogades han de respectar el volum edificat preexistent, l’autorització de les obres i usos està subjecte als procediments dels articles 48 i 49 del TRLUC, i a l’obtenció de llicència.
• Costejar i executar les obres necessàries per a conservar i restaurar el sòl, les mesures correctores que es determinin d’acord amb el planejament i, si s’escau, les infraestructures de connexió amb les xarxes generals de serveis.
• Cedir a l’administració aquestes infraestructures i el sòl a incorporar al domini públic.

Pla Director Urbanístic (PDU)

Aprovació pel Conseller de Política Territorial i Sostenibilitat

Àmbit supramunicipal

Contingut:

1. Directrius per coordinar l’ordenació urbanística supramunicipal.
2. Determinacions sobre desenvolupament sostenible i mobilitat.
3. Mesures de protecció del sòl no urbanitzable.
4. Reserves de sòl per a grans infraestructures.
5. Programació de polítiques de sòl i d’habitatge concertades amb els Ajuntaments.
6. Delimitació d’àrees residencials estratègiques.
7. Delimitació i ordenació de sectors d’interès supramunicipal per a l’execució directa d’actuacions d’especial rellevància social o econòmica o de característiques singulars.

S’imposa al POUM, controvèrsia sobre la seva adequació al principi d’autonomia.

Pla d'Ordenació Urbanística Municipal (POUM)

• Àmbit normalment municipal.
• Contingut:
  1. Classificació del sòl; determinació per a cada classe de sòl.
  2. Estructura general i model de territori per a cada classe de sòl.
  3. Indicadors de creixement, població, recursos i desenvolupament econòmic i social del sistema urbà.
  4. Previsió sobre disponibilitat de recursos hídrics i energètics.
  5. Definició del sistema general.
  6. Definició de sistema d’habitatges dotacionals públics.
  7. Determinacions per a una mobilitat sostenible.
  8. Agenda del pla, determinació de prioritats.
  9. En el sòl urbà:

Qualificació i zonificació del sòl, reserves sistemes urbanístics generals i locals.

Usos detallats a cada zona.

Paràmetres d’harmonització de les edificacions.

Sòl urbà consolidat: paràmetres urbanístics necessaris per a l’atorgament de llicències.

Sòl urbà no consolidat (desenvolupat per un pla de millora urbana): delimitació dels sectors i determinació índex d’edificabilitat bruta, densitat màxima, usos principals i compatibles i reserves mínimes d’espais lliures i equipaments.

• En el sòl urbà delimitat: Delimitació dels sectors.

Determinar índex d'edificabilitat bruta per sector.

Determinar usos principals i compatibles.

Reserves mínimes d'espais lliures i equipaments.

• En sòl urbanitzable no delimitat: Actuacions que són permeses.

Intensitats màximes dels usos urbanístics.

Connexions amb infraestructures exteriors.

Percentatge de sòl de cessió gratuïta i obligatòria.

• En sòl no urbanitzable: Regula les qualificacions possibles.

Paràmetres bàsics d’edificacions admissibles.

Llindars per als projectes de construccions per a activitat rústica.

Catàleg, si s’escau, de construccions aïllades susceptibles de reconstrucció o rehabilitació.

• Documentació POUM: Memòria justificativa.

Plànols d’informació i d’ordenació urbanística / Normes urbanístiques / Catàleg de béns a protegir / Agenda i avaluació econòmica i financera de les actuacions a desenvolupar / Informe ambiental i, en el seu cas, altra documentació ambiental.

El programa d’actuació urbanística municipal, si s’escau.

La memòria social.

Programa d'Actuació Urbanística Municipal (PAUM)

• És d’existència potestativa.
• Inclou les previsions i compromisos assumits per al desenvolupament del POUM pel que fa a la reforma i millora urbana, als equipaments i a la generació d’activitat econòmica.
• Avalua i atén les necessitats de sòl i habitatge i, si s’escau, de sòl per a usos industrials i activitats productives, acreditant que aquestes previsions són coherents amb el planejament territorial.
• Determina quina iniciativa, pública o privada, és la preferent per a la promoció del planejament derivat.
• Les determinacions del PAUM són el marc de referència per a la concertació d’actuacions en matèria de sòl i d’habitatge pels ajuntaments i la Generalitat.
• El PAUM pot delimitar sòl urbanitzable no delimitat i modificar els sectors delimitats fins i tot per atorgar a aquest sòl la condició de sòl urbanitzable no delimitat (desdelimitació).
• Pot incloure sistemes urbanístics generals en sectors de sòl urbanitzable o subjectes a plans de millora urbana i també en polígons d’actuació urbanística en sòl urbà.
• Concreta les reserves de sòl que el POUM preveu per a habitatges de protecció pública.
• Determina els terminis d’execució de les obres d’urbanització així com, en el seu cas, per a l’edificació dels solars.
• Defineix sectors d’urbanització prioritària.
• Determina reserves de terrenys per al patrimoni municipal del sòl.

Normes de Planejament Urbanístic

• Són instruments de planejament general que substitueixen als POUM en cas de suspensió o pèrdua de vigència.
• També poden complementar les previsions del POUM.
• Poden tenir caràcter supramunicipal i pertoca aprovar-lo al Conseller de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat.

Pla Parcial (PP)

Desenvolupen les previsions del planejament general pel que fa al sòl urbanitzable.

Qualifiquen el sòl.

Regulen usos i paràmetres d’edificació per a l’atorgament de llicències.

Senyalen alineacions i rasants.

Defineixen paràmetres bàsics d’ordenació de volums.

Pot precisar les característiques i traçat de les obres d’urbanització bàsiques.

Estableix les condicions de la gestió urbanística i els terminis per aprovar els instruments de gestió, la realització de la urbanització i d’edificació.

Localització de terrenys destinats a habitatges de protecció pública.

Reserva de sòl per a sistemes.

Poden, en el seu cas, delimitar el sector (plans parcials de delimitació).

Pla Especial de Desenvolupament (PED)

Per a les següents finalitats:

• Protecció del medi rural i el medi natural.
• Protecció de béns catalogats.
• Desenvolupament dels sistemes urbanístics de comunicacions, d’equipaments comunitaris o d’espais públics.
• L’ordenació del subsòl, si no és objecte d’una altra figura del planejament derivat.
• L’ordenació de les masies, cases rurals i altres edificacions pròpies del sòl no urbanitzable.
• La regulació de les actuacions d’interès públic en sòl no urbanitzable.
• Implantació d’obres i usos relacionats amb l’activitat de càmping i d’aparcament de caravanes.

Pla Especial Autònom (PEA)

• Implantació d’infraestructures relatives a sistemes urbanístics no previstes en el planejament general ni territorial.
• Qualificació de sòl per a aquestes infraestructures.

Pla de Millora Urbana (PMU)

• Implantació d’infraestructures relatives a sistemes urbanístics no previstes en el planejament general ni territorial.
• Qualificació de sòl per a aquestes infraestructures.