Derechos de Tanteo y Retracto: Funcionamiento y Aplicación Legal

Derecho de tanteo

El derecho de tanteo faculta a su titular para adquirir una cosa con preferencia a otra persona, cuando el propietario decide venderla.

Si sobre una cosa existe este derecho, cuando el dueño recibe una oferta para venderla, debe comunicar al titular del derecho la oferta que ha recibido. Entonces, este titular tiene derecho a adquirir la cosa en las mismas condiciones establecidas por la oferta del tercero. El propietario debe vendérsela al titular si este acepta esas condiciones.

El titular tiene un plazo de caducidad para decidir si quiere o no adquirir la cosa:

• Si la adquiere: debe hacerlo en las mismas condiciones establecidas en la oferta y se convertirá en propietario de la cosa.
• Si no la adquiere: una vez acabado ese plazo, el titular no tendrá derecho a esa adquisición con preferencia.

El derecho de tanteo existe habitualmente en los arrendamientos urbanos o rústicos: si el propietario de la finca recibe una oferta, debe transmitirla al arrendatario, y este tendrá opción a comprarla en las mismas condiciones en las que se establece la oferta del tercero.

Derecho de retracto

El derecho de retracto faculta a su titular para adquirir una cosa ya enajenada, en las mismas condiciones en las que la cosa se vendió y colocándose, por lo tanto, en la posición del comprador. El propietario de la cosa ya la ha vendido, pero debe transmitírselo al titular para que este pueda adquirir la cosa del comprador y lo sustituya.

Este se puede pactar o establecer junto al derecho de tanteo o puede establecerse de forma independiente.

Aplicación en la legislación española

En la legislación española, ambos derechos se establecen en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Rústicos a favor del arrendatario. Este puede ejercer su derecho antes o después de que el propietario venda la finca.

Otros supuestos legales

De forma autónoma, se establece en la copropiedad: si uno de los copropietarios vende su cuota, el resto tiene derecho a adquirirla. También aparece entre los propietarios de fincas vecinas: si uno la vende a un tercero, el dueño de la finca vecina puede adquirirla al tercero.

Asimismo, aparece de forma independiente en la regulación de los coherederos: si uno de ellos vende su parte de la herencia, el resto puede adquirirla de forma preferente.