Inscripción en el Registro de la Propiedad: Efectos y Protección del Tercero

Principios Fundamentales de la Inscripción Registral

Lo primero que debemos señalar sobre la inscripción es que la misma debe ser solicitada por los interesados en ella (es el denominado principio de rogación) y debe realizarse basándose en uno o varios documentos públicos (escrituras y demás documentos notariales, sentencias, resoluciones administrativas...), ya que nuestro ordenamiento protege la seguridad del tráfico jurídico haciendo que la información que accede al Registro haya sido "supervisada" de antemano por un notario público u organismo oficial que garantice que todo lo que se plasma en el documento es veraz.

Por tanto, una vez que la finca ya 'existe' -porque está documentada como tal en el Registro correspondiente- y tenemos un documento público que hace referencia a la misma (por ejemplo, una escritura pública de compraventa con constitución de hipoteca para garantizar un préstamo bancario) se acude al Registro para su inscripción, de manera que un tercero pueda conocer quién es el nuevo dueño del bien y quién tiene sobre dicho inmueble ciertos derechos (hipotecarios en este caso).

Efectos de la Inscripción en el Registro

Los efectos o consecuencias de la inscripción en el Registro se distinguen según su eficacia:

• Eficacia positiva: Los derechos reales inscritos afectan y perjudican a terceros.
• Eficacia negativa: Los derechos reales no inscritos no afectan ni perjudican a terceros.

Protección del Titular Inscrito y del Tercero

En el Código Civil se establece el principio de protección al titular inscrito: el derecho de propiedad y cualquier otro derecho real sobre un bien inmueble que no esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad no perjudica ni es oponible frente a terceros que puedan desconocer estos derechos.

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que aparezca en el Registro como titular, será mantenido en su adquisición, una vez haya inscrito su derecho, aunque después se anule o se resuelva el derecho de su otorgante por causas que no consten en el Registro de la Propiedad.

Requisitos para la Protección del Tercero

Para que proceda la aplicación de esta protección, el tercero debe cumplir ciertos requisitos:

• El tercero debe haber adquirido a título oneroso.
• El tercero debe haber adquirido de buena fe, lo que implica dos manifestaciones:
  • Creencia de que el transmitente es propietario de la cosa y puede transmitirla.
  • Ignorancia de que el título adquisitivo del transmitente es susceptible de anulación o de resolución por causas que no constan en el Registro de la Propiedad.
• El tercero debe adquirir efectivamente del titular anterior inscrito.
• El tercero, a su vez, debe inscribir el derecho de propiedad.

Si el tercero no reúne los anteriores requisitos, no podrá mantener su propiedad frente a la reclamación del propietario anterior.