Contrato de compraventa en Derecho romano: obligaciones, evicción y vicios ocultos

El Contrato de Compraventa en el Derecho Romano

El contrato de compraventa se define como el intercambio de un bien por un precio. La compleja regulación de la compraventa en Roma tiene su origen en el tráfico mercantil, surgiendo específicamente cuando el pago del precio o la entrega de la cosa se realizan en momentos diferentes. El consentimiento de las partes se materializa cuando estas acuerdan la cosa y el precio. No hay consentimiento si existe un error por alguna de las partes sobre el precio, el bien o sus cualidades.

El Bien Objeto del Contrato (Merx)

El bien en el contrato de compraventa, denominado merx, puede ser de diversa índole: tanto cosas corporales (bienes fungibles o específicos) como cosas incorporales (derechos).

El Precio

El precio debe ser en dinero, o al menos la mayor parte de la prestación debe serlo. Normalmente, el precio es determinado, pero también puede ser determinable.

Obligaciones de las Partes

Obligaciones del Comprador

• Pagar el precio.
• Pagar intereses en caso de retraso en el pago.
• Indemnizar al vendedor por los gastos de conservación del bien si se retrasa en recogerlo.

Obligaciones del Vendedor

• Entregar el bien.
• Hacer todo lo posible para que el comprador se convierta en propietario. El pretor puede obligar al vendedor a realizar una emancipatio de una cosa mancipi a favor del comprador.

Responsabilidad por Evicción

La evicción ocurre cuando alguien compra un bien que resulta no ser del vendedor, sino de un tercero. También se incluyen los casos en los que el bien pertenece al vendedor, pero existe un derecho real establecido a favor de un tercero (usufructo, servidumbre, etc.). En estos casos, el vendedor es responsable y debe indemnizar al comprador, siempre y cuando:

1. El vendedor no haya manifestado la existencia del derecho real a favor de un tercero.
2. El comprador haya advertido al vendedor de la reclamación del tercero.

La indemnización se fijará en la sentencia. La responsabilidad por evicción es un elemento natural del contrato, lo que significa que, salvo pacto en contrario, está implícita. Las partes pueden:

• No hacer nada (se aplica la responsabilidad por evicción).
• Excluir de mutuo acuerdo la responsabilidad.
• Agravar la responsabilidad por evicción mediante pactos.

Vicios Ocultos

Son aquellos vicios que el vendedor conoce, pero no declara. El comprador tiene derecho a una indemnización proporcional a los defectos, e incluso a rescindir el contrato si demuestra que, de haber conocido los vicios, no habría comprado el bien. Ejemplos: goteras en una casa, defectos en un animal, etc.

Acciones Legales

• Acciones para reclamar del vendedor: actio venditi.
• Acciones por las que el vendedor puede reclamar: actio empti.

Cláusulas Adicionales al Contrato

Las partes pueden añadir voluntariamente cláusulas al contrato, como:

1. Un plazo durante el cual el comprador puede rescindir el contrato.
2. La posibilidad de que el vendedor rescinda el contrato si encuentra un mejor comprador, recuperando la cosa y devolviendo el precio.
3. La inclusión de una condición que, de cumplirse, habilite a una de las partes a rescindir el contrato.
4. Ejemplo: Un padre con dos hijas casadas establece que si tiene un nieto, se puede rescindir el contrato.

Diferencia entre plazo y condición: El plazo tiene una temporalidad y siempre llegará, mientras que la condición no tiene por qué darse.