Sistemas de Compensación, Cooperación y Expropiación en Urbanismo: Aspectos Generales
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Sistemas de compensación: aspectos generales
La característica básica es que los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria y realizan a su costa la urbanización en los términos y en las condiciones que se determinen en el plazo o en el programa de realización urbanística.
Son los mismos propietarios de los terrenos afectados los que asumen las actuaciones jurídicas y materiales tendentes a la urbanización y los que costean los gastos en proporción al aprovechamiento que les corresponda.
La administración pública, por su parte, solo cuida las partes para dirigir el proceso y garantizar su correcta realización.
La junta de compensación
En relación con la junta de compensación, debemos decir que, con el objeto de cumplir las determinaciones indicadas, los propietarios se constituyen en la denominada junta de compensación, que tendrá frente a la administración pública competente el deber de urbanizar la unidad de actuación determinada.
Esta junta de compensación tiene personalidad jurídica y capacidad para el cumplimiento de sus fines, agrupando a todos los propietarios de la mencionada unidad de ejecución, salvo que, lógicamente, todos los terrenos pertenezcan a un solo propietario, en cuyo caso no sería necesaria su constitución.
Son miembros de estas juntas todos los propietarios de los terrenos de la unidad de ejecución, incluida la administración pública por los bienes que, siendo de su titularidad, quedan afectados. En el caso de bienes de dominio público natural, la administración quedará excluida, por ejemplo en la llamada zona marítimo-terrestre o en la llamada zona de dominio público hidráulico.
Asimismo, la negativa de cualquier propietario a incorporarse a esta junta motivaría la expropiación de sus bienes a favor de esta.
En algunos supuestos cabe la posibilidad de que se incorporen propietarios de terrenos ajenos que tengan que hacer efectivos sus derechos en la unidad de ejecución, así como las empresas constructoras que vayan a realizar las obras a cambio de solares. Finalmente, también se incorpora a la junta un representante de la administración.
Los objetivos son:
- La aprobación del proyecto de compensación o de reparcelación. Inicialmente se aprueba por la propia junta para posteriormente y de manera definitiva ser aprobado por la administración competente. En este documento se contiene la localización de los terrenos de cesión obligatoria a la administración pública, la descripción detallada de la finca resultante con la indicación de las personas a las que se adjudica.
- La elaboración de los proyectos de urbanización.
- La ejecución de las obras.
- La cesión de los terrenos y la recepción de las obras por la administración pública competente.
Sistemas de cooperación
En este segundo sistema, es la administración pública la que ejecuta la urbanización, teniendo la responsabilidad directa en el proceso. Los propietarios, por su parte, conservan las titularidades, realizan las cesiones obligatorias y gratuitas de suelos y financian la totalidad de los gastos en proporción a los beneficios obtenidos.
Aunque las obligaciones de los propietarios no son las de gestionar, pueden colaborar a través de una asociación administrativa de cooperación, cuya creación no es obligatoria.
En este sistema, la ejecución de las obras corre por tanto a cargo de la administración actuante, la cual puede utilizar al efecto cualquiera de las formas de gestión admisibles en el derecho administrativo (público), determinándose en este caso dos opciones:
- La realización de las obras por contrato con la regla concurso-subasta.
- Crear una sociedad urbanizadora con capital público o privado.
Los costes de la urbanización que los propietarios deban sufragar se distribuirán entre los propietarios en proporción al valor de la finca que les sea adjudicada en la reparcelación o en proporción al aprovechamiento urbanístico de sus respectivas parcelas.
Sistemas de expropiación
En este sistema, la administración pública se convierte en propietaria de todas las propiedades afectadas, realizando toda la urbanización. No existen en este caso propiedades privadas, ya que todas constituyen propiedades públicas como consecuencia de la expropiación forzosa realizada.
De los distintos supuestos expropiatorios contemplados en materia de urbanismo, solo en dos la expropiación sigue de instrumento para la ejecución sistemática del planeamiento:
- La ejecución de sistemas generales o de algunos de sus elementos, de dotaciones locales no incluidas en unidades de ejecución y no obtenibles mediante la transferencia de aprovechamiento.
- La ejecución sistemática de unidades de actuación.
Aunque la expropiación es un sistema de ejecución que podría aplicarse en cualquier situación, los problemas de financiación que esta tarea entraña, la preferencia que se otorga a la colaboración de los particulares o la obtención de plusvalías por parte de los particulares, se realiza cuando no son viables los otros sistemas de ejecución.