Servidumbre altius non tollendi: requisitos y extinción en el Derecho civil

Requisitos Esenciales de la Servidumbre

Por tanto, se cumple el segundo requisito, pudiendo ser cualquiera de ellas válida para que se considere útil.

La Tendencial Perpetuidad

El tercer requisito es la tendencial perpetuidad. El derecho real de servidumbre, a diferencia del de usufructo, no es esencialmente temporal, sino que se puede constituir con carácter perpetuo si así lo han decidido quienes lo constituyen. Normalmente, cuando se trata de una servidumbre forzosa (como sucede con la servidumbre de paso cuando no hay más remedio que constituirla por medio de otras fincas), se constituye con carácter perpetuo.

La extinción, cuando hay una razón que obliga a su constitución, solo se producirá cuando desaparezca la utilidad; en nuestro caso, cuando se constituyera un camino que atravesara el predio dominante.

Extinción por Acuerdo y Unanimidad

En nuestro caso práctico, podría también extinguirse esa servidumbre que se ha constituido sobre todas las parcelas mediante un acuerdo extintivo, si todos los propietarios de las parcelas, unánimemente, deciden extinguir la servidumbre, de tal manera que cualquiera de ellos pueda construir las plantas que le venga en gana, en tanto sea permitido por el ordenamiento urbanístico.

Como se trata de una Propiedad Horizontal, y la modificación de la servidumbre afecta al título constitutivo, el acuerdo, conforme a lo que establece el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), requiere la unanimidad.

Extinción por Consolidación

Existe un supuesto de extinción de la servidumbre en el artículo 546 del Código Civil (CC), que es la consolidación. Esta consiste en que uno de los propietarios adquiera la propiedad de todas las demás fincas, no existiendo un sujeto ajeno, o bien que las parcelas las adquieran varias personas pero en régimen de propiedad pro indiviso.

Sin embargo, hay que advertir que cuando hay una Propiedad Horizontal, el artículo 23.2 de la LPH exige, además de la consolidación, una declaración expresa de extinción de la propiedad horizontal. De tal manera que, si no existe esto, no quedaría extinguida la propiedad horizontal, solo suspendida hasta que hubiera más de un propietario, ya que las normas que regulan la Propiedad Horizontal están previstas para cuando existe una pluralidad de propietarios.

El Requisito de la Parcialidad

El último requisito de la servidumbre es la parcialidad, y esto también es una nota que lo diferencia del usufructo. La facultad de goce que se le reconoce al titular del derecho real de servidumbre sobre una finca ajena no puede ser tan general e indeterminado que vacíe de contenido la facultad de goce o disfrute del titular del predio sirviente.

Por lo tanto, solo puede afectar a una o algunas actividades propias de la facultad de goce y disfrute que le corresponden al titular, pues si se anula íntegramente esa facultad de disfrute, no hablaríamos de servidumbre sino de usufructo, y se hablaría de nuda propiedad.

Naturaleza de la Servidumbre Altius Non Tollendi

Dándose estos cuatro requisitos que concurren en nuestro caso práctico, podríamos hablar de servidumbre. Por tanto, la demandante estará utilizando una acción confesoria.

Se trata de una servidumbre atípica (no recibe regulación específica detallada en el ordenamiento jurídico), denominada altius non tollendi. A través de ella, se limita total o parcialmente el ius aedificandi, es decir, la facultad que tiene el propietario de la finca de poder construir en ella, bien totalmente o más allá de un determinado nivel o número de plantas. Por lo tanto, se trata de un límite a la facultad de goce y disfrute.

Se trata de una servidumbre atípica legalmente, porque no ha recibido regulación pormenorizada en nuestro ordenamiento. No resulta, sin embargo, atípica socialmente. Es un tipo de servidumbre muy difundida y utilizada con asiduidad en el tráfico jurídico inmobiliario.