Protección del acreedor hipotecario: la acción de devastación del art. 117 LH

Caso Práctico 11: Protección del Acreedor Hipotecario

Planteamiento del Supuesto

¿Qué podía haber hecho el acreedor hipotecario para impedir que disminuyera el valor de la finca “R” y, por tanto, la garantía de su crédito?

Fases del Derecho Real de Hipoteca

En todo derecho de garantía se distinguen dos fases fundamentales:

1. Fase de seguridad o cautelar: Abarca desde que se constituye la hipoteca (que, como derecho real, requiere su inscripción en el Registro de la Propiedad) hasta que llega el momento del vencimiento de la obligación garantizada.
2. Fase de ejecución: Si, llegado el vencimiento, el deudor no cumple con su obligación, se entra en esta fase. La ejecución de la hipoteca es la función esencial de la garantía: asegurar que, ante el impago, el acreedor pueda satisfacer su derecho de crédito. Si, tras la ejecución mediante subasta pública, el precio de remate de la finca es superior a la deuda (incluyendo intereses y costas), el sobrante le corresponderá al deudor. Si, por el contrario, el precio obtenido no cubre la totalidad de la obligación, el deudor seguirá respondiendo de la deuda restante con todo su patrimonio (responsabilidad patrimonial universal).

Carácter Accesorio de la Hipoteca

La hipoteca es un derecho accesorio de la obligación principal que garantiza. Esto implica que si la obligación principal se extingue, la hipoteca también lo hace. Sin embargo, no sucede a la inversa: la extinción de la hipoteca no implica necesariamente la extinción de la obligación. Lo accesorio siempre sigue la suerte de lo principal, pero no al revés.

La Acción de Devastación como Mecanismo de Protección

Dado que el derecho real de hipoteca no implica un desplazamiento posesorio (el deudor hipotecario conserva la posesión del bien), existe el riesgo de que este, mediante conductas dolosas o culposas (por acción u omisión), deteriore el inmueble y disminuya su valor. Esto perjudicaría la garantía del acreedor, quien podría no ver satisfecho su crédito en caso de ejecución.

Para prevenir esta situación, el artículo 117 de la Ley Hipotecaria (LH) concede al acreedor hipotecario la denominada "acción de devastación". Este artículo establece:

"Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño.

Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia poniendo el inmueble en administración judicial.

En todos estos casos se seguirá el procedimiento establecido en los artículos setecientos veinte y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil."

Este mecanismo permite al acreedor, si observa un deterioro que pone en riesgo el cobro de su crédito, acudir al juez para que, previa justificación, requiera al propietario para que cese en su actuación perjudicial y, si es posible, adopte las medidas necesarias para recuperar el valor perdido. Si el propietario ignora el requerimiento judicial, el juez puede privarle de la posesión y poner la finca bajo administración judicial para asegurar su correcta conservación y explotación.

Conclusión del Caso

Por lo tanto, en respuesta a la pregunta planteada, el acreedor hipotecario podía haber ejercitado la acción de devastación regulada en el artículo 117 de la Ley Hipotecaria para impedir la disminución del valor de la finca "R" y proteger así la integridad de su garantía.

Actualización Procesal: Remisión a la Ley de Enjuiciamiento Civil

Es importante señalar que la remisión que el artículo 117 de la LH hace a los artículos 720 y siguientes de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 debe entenderse referida actualmente a los preceptos que regulan el juicio verbal en la vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), concretamente en sus artículos 437 y siguientes.