Regulación Jurídica de las Servidumbres Prediales: Medianería, Vistas y Costas

Regulación Jurídica de las Servidumbres Prediales

I. Servidumbre de Medianería

La medianería es la situación jurídica que se da cuando dos fincas están separadas por un elemento común que pertenece a los propietarios de aquellas. Los medianeros son, por lo tanto, condueños del elemento divisorio de sus propiedades. Existe una comunidad que recae sobre dicho elemento, y los propietarios están obligados al mantenimiento, reparación y construcción del elemento común en proporción al derecho de cada uno.

La medianería se rige ante todo por las normas del Código Civil (CC), y subsidiariamente por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo.

Tipos de Paredes en Relación a la Medianería:

• Pared Medianera: Es una pared construida entre dos propiedades cuyo eje recae en el límite de las mismas. Por lo tanto, es una pared que pertenece a los dos propietarios en copropiedad. Tiene la característica técnica de ser lo suficientemente ancha para poder admitir las cargas o apoyos de los edificios contiguos.
• Pared Contigua: Es aquella construida toda ella sobre el terreno de un propietario y que recibe solo las cargas de un edificio. Es, por lo tanto, una propiedad privativa.
• Pared Común: Es una medianera de menor espesor que únicamente recibe cargas pequeñas.

II. Servidumbre de Luces y Vistas

Servidumbre de Luces

Es el derecho a abrir huecos en la pared propia para recibir luces del predio vecino. Las condiciones para su establecimiento son:

1. Deben estar a la altura de las carreras o inmediatos a los techos.
2. Dimensiones máximas de 30x30 cm.
3. Deben estar protegidos con reja de hierro o red de alambre.

El dueño de la finca colindante puede cerrarlos (si adquiere la medianería) o cubrirlos (edificando en su terreno) en el caso de ser huecos de tolerancia.

Servidumbre de Vistas

Implica la fijación de distancias mínimas para garantizar la intimidad entre propiedades.

Condiciones de Distancia:

• Vistas Rectas: No se permiten ventanas, balcones o voladizos si no hay una distancia de dos metros con la propiedad vecina.
• Vistas Oblicuas: No se permiten si no hay una distancia de 60 cm.

Medición de distancias: Se mide desde la cara exterior de la pared o el extremo del voladizo, y desde el límite de las propiedades en el caso de vistas oblicuas.

Si se adquiere el derecho a tener vistas directas, el dueño de la finca sirviente no podrá edificar a menos de 3 metros.

En los patios de luces, las ventanas han de tener al menos 3 metros de separación.

Nota: Estas condiciones no son aplicables cuando los edificios estén separados por un espacio público.

III. Servidumbre de Costas

A lo largo de todo el litoral español se establecen dos zonas principales:

1. Zona de dominio público marítimo terrestre estatal: Incluye la ribera del mar y de las rías, y el mar territorial y las aguas interiores.
2. Zona de dominio privado.

Existen zonas secuenciales dentro de estas áreas:

• Servidumbre de tránsito: Ocupa una franja de seis metros de anchura, que puede ampliarse a veinte metros en lugares de tránsito difícil o peligroso.
• Servidumbre de protección: Ocupa una franja de cien metros.

IV. Servidumbre de Paso de Corriente Eléctrica

La ley diferencia dos tipos de servidumbres relacionadas con la energía eléctrica:

1. Servidumbre de Paso Aéreo de Energía Eléctrica

Comprende el vuelo sobre la finca sirviente, y el establecimiento de postes, torres o apoyos fijos para sustentar los cables.

2. Servidumbre de Paso Subterráneo de Energía Eléctrica

Comprende la ocupación del subsuelo por los cables a la profundidad requerida.