Régimen Jurídico de la Hipoteca Inmobiliaria: Extensión y Protección del Valor de la Finca
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Protección y Extensión de la Garantía Hipotecaria
La Acción de Devastación: Protección del Valor de la Finca (Art. 117 LH)
El artículo 117 de la Ley Hipotecaria (LH) le reconoce al acreedor hipotecario una acción conocida con el nombre de acción de devastación. Si el acreedor hipotecario tiene fundadas sospechas de que la actitud del hipotecante le puede acarrear el riesgo de que no pueda cobrarse lo que se debe en caso de impago, acudirá al juez ejercitando esta acción.
Procedimiento y Consecuencias de la Acción de Devastación
El acreedor justificará su alegación. Si el juez considera que esta está suficientemente justificada, procederá a requerir al hipotecante para que cese en ese comportamiento perjudicial para el valor de la finca hipotecada y, si es posible, que ponga en marcha todas las medidas para recuperar el valor perdido.
Si el hipotecante hace caso omiso al requerimiento del juez y persiste en su actitud, el precepto establece que el juez podrá privarlo de la administración, poniendo la finca en manos de un administrador judicial para que proceda a una explotación ordenada de la misma. El acreedor podría haber evitado esa desvalorización desordenada e irracional de la finca ejercitando la acción de devastación reconocida en el art. 117 LH.
Adaptación Procesal del Art. 117 LH
Solo hay que advertir respecto de este precepto que la remisión hecha en el último párrafo a los artículos 720 y siguientes (ss.) de la LEC, en cuanto al procedimiento por el que se resolverá esta acción, debe entenderse actualmente referida a los artículos 417 y ss. de la LEC.
El artículo 720 regulaba el juicio verbal en la LEC de 1981. Tras su derogación y la entrada en vigor de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) de 2000, el juicio verbal está regulado en los artículos 417 y ss. LEC. Aunque el legislador no ha modificado la remisión original, esta debe adaptarse para que se le apliquen las normas del procedimiento verbal recogidas en la vigente LEC.
Extensión Objetiva de la Hipoteca y Nuevas Edificaciones
Exclusión de Nuevas Construcciones (Art. 110.1º LH)
El artículo 110.1º de la LH, al referirse a la extensión objetiva de la hipoteca, excluye las nuevas edificaciones que se ejecuten o se realicen en la finca hipotecada. El precepto menciona: «las nuevas construcciones de edificios donde antes no existieran».
En los artículos 110, 111 y 112 de la LH se regula la extensión objetiva de la hipoteca, fundamentada en el principio de especialidad, ya que debe quedar perfectamente determinado y delimitado cuál es el objeto de la garantía hipotecaria. En estos preceptos se establece qué otros objetos, distintos a los inmuebles por naturaleza, se considerarán incluidos en la hipoteca o excluidos, salvo en ambos casos, pacto en contrario.
El art. 110.1º LH considera excluidas las nuevas construcciones de edificios en la finca hipotecada donde no existieran al momento de constituirse la hipoteca.
Naturaleza Dispositiva de la Norma
Aunque el precepto no dice expresamente «salvo pacto en contrario», debe entenderse que se trata de una norma dispositiva. Mediante acuerdo de voluntades entre el acreedor hipotecario y el hipotecante, se puede derogar, estableciendo que las nuevas edificaciones formen parte del objeto de la hipoteca, es decir, que la hipoteca se extienda a estas nuevas edificaciones.
Esto se fundamenta en que la autonomía privada, a la que se refiere el artículo 1255 del Código Civil (CC), es un principio general de derecho y, por tanto, no solo cumple la función de fuente supletoria de segundo grado, sino también de criterio de interpretación de otras normas, según el artículo 1.4 CC.
El Problema de la Norma Incompleta
El problema que plantea el art. 110.1º LH, en el caso de que no se haya establecido un pacto en contrario y, por tanto, cuando deba aplicarse la norma excluyendo los nuevos edificios construidos en la finca hipotecada, es que al precepto le falta desarrollo. Es una norma incompleta porque no se especifica qué sucederá si se produce el impago de la obligación garantizada y hay que proceder a ejecutar la finca. La duda surge sobre si se ejecuta solo el suelo y no el edificio, o si la ejecución se limita únicamente al suelo.