Propiedad Compartida frente a Comunidad Ordinaria Indivisa: Diferencias y Funcionamiento

Diferencias entre Propiedad Compartida (PC) y Comunidad Ordinaria Indivisa (COI)

En la Propiedad Compartida (PC), el uso y disfrute pertenece a uno de los comuneros y, a cambio de ello, paga una especie de arrendamiento; en la Comunidad Ordinaria Indivisa (COI), el uso corresponde a todos. La PC supone la exclusión de la acción de división, mientras que la COI permite materialmente la división del bien. Solo existen dos cuotas: la del Propietario Material (PM) y la del Propietario Formal (PF). En la PC existe el derecho de adquisición gradual de la parte formal (como un derecho de opción), algo que no existe en la COI.

Objeto

Bienes inmuebles y bienes muebles duraderos y no fungibles que consten en el Registro de la Propiedad.

Constitución

Se puede constituir mediante negocio jurídico inter vivos o mortis causa. El título de constitución debe contener los siguientes datos:

• Cuota inicialmente adquirida.
• Derecho de adquisición gradual.
• Contraprestación cineraria que tendrá que pagar el PM por el ejercicio exclusivo de facultades de un propietario (especie de renta arrendaticia).

Duración

Es de 30 años, no pudiendo superar los 99 años.

Facultades del Propietario Material (PM)

1. Poseer y usar el bien de forma plena y exclusiva.
2. Enajenar, hipotecar o someter a gravamen su cuota.
3. Adquirir más cuota de manera gradual (no se puede reclamar el cumplimiento forzoso, pero sí la extinción de la PC). Si el PM, que tiene la facultad de ir adquiriendo la cuota del PF, no lo hace o llega la fecha del vencimiento, se podrá extinguir. El PF se puede quedar con la propiedad de todo el bien pagando solo un 80% del valor pericial de la parte que le correspondía al PM.
4. Ejercitar todos los actos de riguroso dominio y alterar la sustancia del objeto de la cosa compartida, necesitando el consentimiento del PF para dividir el bien.
5. Ejercitar los derechos de tanteo y retracto.

Obligaciones del Propietario Material (PM)

1. Pagar el precio de la adquisición de cuotas.
2. Satisfacer la contraprestación cineraria pactada por el uso exclusivo del bien.
3. Pagar los gastos e impuestos vinculados a la propiedad del bien.
4. Hacerse cargo de los gastos ordinarios.

Facultades del Propietario Formal (PF)

1. Enajenar, hipotecar y someter a cualquier gravamen su cuota, así como disponer de ella por causa de muerte.
2. Exigir al PM que se haga cargo de obras de reparación si el bien se deteriora en un 20%.
3. Exigir al PM el pago del precio de adquisición de su cuota más el abono de la contraprestación cineraria por el uso exclusivo del bien; este crédito es preferente.
4. Ejercitar el derecho de tanteo y retracto.

Obligaciones del Propietario Formal (PF)

Respetar el uso y satisfacer los gastos extraordinarios.

Extinción

• Reunión en un solo titular de las condiciones de PF y PM.
• Destrucción o pérdida del bien.
• Vencimiento del plazo de duración de la PC.
• Falta de ejercicio de los derechos de adquisición gradual.
• Conversión de la cuota en otro tipo de propiedad.
• Acuerdo de renuncia.