Pago y responsabilidad por vicios ocultos en el contrato de obra

El Pago del Precio en el Contrato de Obra

El precio a percibir por el contratista suele precisarse en un porcentaje sobre el costo real o bien en una cantidad fija. La obligación de pago, si no hubiera pacto o costumbre en contrario, ha de realizarse cuando se produce la entrega de la cosa.

En la práctica, las partes suelen estipular anticipos en virtud del adelanto de la obra o del tiempo; en ningún caso estos anticipos significan una aceptación tácita de lo hecho hasta ese momento. En consecuencia, llevan implícita la condición de que el comitente pueda negarse a recibir la obra si el contratista no ha cumplido con arreglo a lo pactado en el contrato.

Si la obra se contrató por piezas o por medida, el contratista puede obligarle a que la reciba por partes y la pague en proporción (pago parcial).

Definiciones Clave sobre el Pago

• Anticipo: Pago parcial realizado previamente a la ejecución, inclusive fragmentaria, de una prestación convenida.
• Pago parcial: Cumplimiento de una parte de lo debido mediante una concesión del acreedor o por haberse convenido el pago en cuotas.

La Recepción de la Obra y la Responsabilidad por Vicios Ocultos

El comitente solo está obligado a recibir la obra si esta es conforme a lo pactado. Dicha conformidad implica un examen detallado para verificar que el resultado cumple con las especificaciones del contrato. Esta verificación se lleva a cabo en virtud del tiempo pactado; si no hay pacto, se realizará en el tiempo que establezcan los usos o la buena fe, en función de la naturaleza de la obra y de la mayor o menor complejidad que de ella se derive para su examen.

El Proceso de Verificación y la Dualidad de Recepciones

En relación con esta verificación en los contratos de obra de gran complejidad, se suele pactar lo que se llama dualidad de recepciones:

1. Recepción provisional: Salvo que otra cosa se haya pactado, la recepción provisional no libera al contratista de ninguna clase de defectos de la obra.
2. Recepción definitiva: Transcurrido el lapso de tiempo entre la recepción provisional y la definitiva sin que el comitente haya denunciado ningún vicio, se debe proceder a esta última. La recepción definitiva no liberará al contratista sino de los vicios que pudo conocer o conoció el comitente en el espacio temporal anterior.

Modalidades de Recepción

La recepción puede ser:

• Expresa: Es el resultado de una declaración de voluntad explícita del comitente.
• Tácita: Es la deducida de actos que implican necesariamente una aprobación, tales como el pago del precio, el uso de la cosa, etc.

Régimen de Responsabilidad y Plazos de Reclamación

La recepción de la cosa, salvo que se pacte lo contrario, libera al contratista de los vicios aparentes, a menos que los hubiera ocultado dolosa o fraudulentamente al comitente. No se libera, en cambio, de los vicios ocultos.

Plazos según el Código Civil (CC) y la LOE

El plazo general para poder reclamar por vicios ocultos bajo el Código Civil es de diez años. No obstante, la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) establece plazos específicos según la naturaleza del defecto:

• 10 años: Por vicios estructurales que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio.
• 3 años: Por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
• 1 año: Por vicios de terminación o acabados.