Fundamentos Legales del Contrato de Locación: Derechos y Obligaciones

Contrato de Locación: Conceptos Fundamentales

Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

Forma y Oponibilidad

• Forma: El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable debe ser hecho por escrito.
• Oponibilidad: Para hacer valer el contrato frente a terceros, debe ser por escrito.

Caracteres del Contrato

• Consensual: Se perfecciona con el consentimiento de las partes.
• Bilateral.
• Nominado: Está regulado en el Código.
• Oneroso.
• Sucesivo: Los efectos se van produciendo a lo largo de la vida del contrato.
• No formal: Si tiene por objeto bienes muebles no registrables.
• Formal relativo: Si tiene por objeto inmuebles o bienes registrables.

Tiempo de la Locación

Toda locación tiene un plazo máximo de 50 años. Si se trata de inmuebles con destino habitacional, el plazo máximo es de 20 años. El plazo mínimo legal es de 2 años.

Excepciones al Plazo Mínimo

• Alquileres con fines de turismo, vacaciones y descanso.
• Alquileres para guarda de cosas.
• Alquileres de consulados y organismos internacionales.
• Alquileres para oferta de bienes y servicios en un predio ferial.

Rescisión Unilateral

• Bienes muebles: No se admite la rescisión anticipada, salvo acuerdo de las partes.
• Bienes inmuebles: El locador no puede rescindir el contrato unilateralmente; debe respetar el plazo del contrato.
• Facultad del locatario: Puede rescindir el contrato a los 6 meses. Si es dentro del primer año de celebrado el contrato, debe pagar una indemnización de un mes y medio. Si alquila bajo alguna de las excepciones, se pagan dos meses.

Obligaciones de las Partes

Del Locador

• Entregar la cosa conforme a lo acordado.
• Respetar al locatario el derecho al uso y goce de la cosa.
• Pagar las mejoras necesarias.

Del Locatario

• Usar la cosa conforme al destino convenido.
• Conservar la cosa en buen estado.
• Responder por los daños de la cosa, salvo por caso fortuito, fuerza mayor o hechos de terceros.
• Pagar el alquiler convenido.
• Restituir la cosa al final del contrato.

Resolución Contractual

La resolución ocurre cuando termina el contrato por justa causa. Salvo pacto contrario, la muerte de una de las partes no extingue el contrato:

• Si muere el locador, los herederos continúan percibiendo el pago.
• Si muere el locatario, sus herederos tienen la facultad de continuar el contrato.

Causales de Resolución

• Por parte del locador: El locatario no conserva la cosa en buen estado, usa la cosa para un destino diferente al acordado o falta al pago de los alquileres.
• Por parte del locatario: En los supuestos de evicción y vicios ocultos.

Locación Habitacional

Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

1. Pago de alquileres anticipados: Por períodos mayores a un mes (se permiten dos meses de depósito más un mes anticipado).
2. Depósitos de garantía: O exigencias asimilables, por cantidad mayor al importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.
3. Valor llave: El pago de valor llave o equivalentes (usado habitualmente en locaciones comerciales).