¿Qué excluye el artículo 110.1º de la Ley Hipotecaria?

Excluye de la extensión de la hipoteca las nuevas construcciones de edificios que se ejecuten en la finca hipotecada, siempre que no existieran en el momento de constituir la hipoteca.

¿Es una norma imperativa el artículo 110.1º LH?

No, el texto sostiene que debe entenderse como norma dispositiva, por lo que las partes pueden pactar que la hipoteca se extienda a las nuevas edificaciones.

¿Qué solución propone la doctrina en la ejecución hipotecaria?

Ejecutar conjuntamente la finca y el edificio, pagar primero al hipotecante el precio del edificio y con el resto satisfacer al acreedor hipotecario.

Extensión de la hipoteca a nuevas construcciones: el artículo 110 de la Ley Hipotecaria

Resumen

El texto explica la extensión objetiva de la hipoteca según los artículos 110 a 112 de la Ley Hipotecaria, centrándose en la exclusión de las nuevas edificaciones del artículo 110.1º. Analiza su carácter dispositivo, la falta de desarrollo normativo para la ejecución hipotecaria y la solución propuesta por la doctrina. El estudiante aprenderá por qué esta norma genera problemas prácticos y cómo se resuelven.

Puntos clave

Los artículos 110, 111 y 112 de la LH regulan la extensión objetiva de la hipoteca, basada en el principio de especialidad.
El artículo 110.1º LH excluye las nuevas construcciones de edificios en la finca hipotecada si no existían al constituirse la hipoteca.
Se trata de una norma dispositiva: las partes pueden pactar que la hipoteca se extienda a las nuevas edificaciones, por autonomía privada (art. 1255 CC).
La norma es incompleta, pues no regula qué ocurre si se ejecuta solo el suelo y no el edificio.
La doctrina propone ejecutar el conjunto (finca y edificio) y pagar primero al hipotecante el valor del edificio, y después al acreedor.
La norma se explica por el contexto de escasez de viviendas tras la Guerra Civil, año de aprobación de la LH de 1946.

Ponte a prueba

Introducción a la Extensión Objetiva de la Hipoteca

El artículo 110.1º de la Ley Hipotecaria (LH), al referirse a la extensión objetiva de la hipoteca, excluye las nuevas edificaciones que se ejecuten o se realicen en la finca hipotecada. El precepto se refiere a "las nuevas construcciones de edificios donde antes no existieran".

En los artículos 110, 111 y 112 de la LH se regula la extensión objetiva de la hipoteca, fundamentada en el principio de especialidad. Este principio exige que quede perfectamente determinada y delimitada la extensión del objeto de la garantía hipotecaria. En estos preceptos se establece qué otros objetos, distintos a los inmuebles por naturaleza, se considerarán incluidos o excluidos de la hipoteca, salvo pacto en contrario en ambos casos.

El Artículo 110.1º de la Ley Hipotecaria: Exclusión de Nuevas Edificaciones

El artículo 110.1º de la LH considera excluidas las nuevas construcciones de edificios en la finca hipotecada, si no existían en el momento de constituirse la hipoteca.

Naturaleza Dispositiva de la Norma y Autonomía Privada

Aunque el precepto no lo dice expresamente, debe entenderse que se trata de una norma dispositiva. Por tanto, mediante acuerdo de voluntades entre el acreedor hipotecario y el hipotecante, puede derogarse, estableciendo que las nuevas edificaciones formen parte del objeto de la hipoteca, es decir, que la hipoteca se extienda a estas nuevas edificaciones.

Esto se fundamenta en el principio de autonomía privada, al que se refiere el artículo 1255 del Código Civil (CC), que es un principio general del derecho y cumple no solo la función de fuente supletoria de segundo grado, sino también de criterio de interpretación de otras normas, según el artículo 1.4 del CC.

Problemática de la Falta de Desarrollo Normativo

El principal problema que plantea el artículo 110.1º de la LH, en el caso de que no se haya establecido un pacto en contrario y, por tanto, deba aplicarse la norma excluyendo los nuevos edificios construidos en la finca hipotecada, es su falta de desarrollo. Se trata de una norma incompleta, ya que no especifica qué sucederá si se produce el impago de la obligación garantizada y es necesario proceder a la ejecución de la finca.

Surge la interrogante: si solo se ejecuta el suelo y no el edificio, ¿qué nueva situación jurídica nacería entre el propietario del edificio (que es el hipotecante de la finca, ya que la hipoteca no se extiende a las nuevas edificaciones) y el adjudicatario de la finca, quien paga el precio del remate?

Contexto Histórico y Propósito del Legislador

El legislador no ofrece claridad al respecto. Lo único que se deduce es que, mediante esta norma, se buscaba fomentar la construcción de nuevos edificios, excluyéndolos de la finca hipotecada para que la hipoteca no afectara la inversión realizada por el hipotecante. Esto se explica por el contexto histórico de 1946, año de aprobación de la LH vigente, un momento posterior a la Guerra Civil con gran escasez de viviendas.

Aunque la norma parece responder a la necesidad de fomentar la construcción, su falta de desarrollo genera más problemas de los que resuelve.

Solución Doctrinal para la Ejecución Hipotecaria

Para evitar que, llegado el momento de ejecutar la hipoteca por incumplimiento del deudor hipotecario, se genere una situación de concurrencia de titularidades sobre objetos distintos (no deseada por los propietarios), la doctrina ha propuesto una solución.

Esta consiste en que, al ejecutar la hipoteca, la ejecución se realice sobre la finca y el edificio construido en ella, es decir, se ejecutará el conjunto. De esta manera, quien se adjudique la subasta adquirirá tanto la finca como el edificio.

Sin embargo, dado que el edificio no forma parte del objeto hipotecado, con el dinero obtenido se procederá, en primer lugar, a pagar al hipotecante el precio del edificio (en el ejemplo, 24.000 €). Con el resto del importe, se pagará al acreedor hipotecario. Esta solución evita una concurrencia de propiedades difusa y confusa, que además no habría sido creada voluntariamente.