¿Qué diferencia hay entre servidumbre voluntaria y forzosa?

La servidumbre voluntaria es la que el propietario constituye libremente sobre su finca (art. 594 CC). La llamada servidumbre legal, según el texto, debería denominarse forzosa o necesaria (art. 536 CC).

¿Un contrato verbal es válido?

Sí, con carácter general los contratos son válidos cualquiera que sea la forma en que se celebren, siempre que reúnan consentimiento, objeto y causa (arts. 1261 y 1278 CC).

¿Por qué la servidumbre de desagüe del caso necesitaba escritura pública?

Porque la prestación gratuita de un servicio sobre un inmueble se equipara, según el TS, a una donación inmobiliaria, que exige escritura pública para su validez (art. 633 CC).

Constitución de servidumbres y requisito de forma: caso práctico de servidumbre de desagüe

Resumen

El texto analiza si una servidumbre de desagüe puede constituirse mediante un acuerdo verbal entre propietarios de edificios contiguos. Explica la distinción entre servidumbres voluntarias y forzosas, los requisitos de validez de los contratos y la equiparación jurisprudencial de la constitución gratuita de derechos reales sobre inmuebles con la donación inmobiliaria. Concluye qué acción procede según el caso.

Puntos clave

Servidumbres voluntarias (art. 594 CC): el propietario puede constituir las que tenga por conveniente; las llamadas servidumbres legales son, más correctamente, forzosas o necesarias (art. 536 CC).
Los contratos son válidos sin forma determinada si reúnen consentimiento, objeto y causa (arts. 1261 y 1278 CC).
La ley especial prevalece sobre la general cuando una norma particular exige un requisito de forma.
La donación inmobiliaria exige escritura pública para su validez (art. 633 CC), como requisito ad solemnitatem.
Según el TS, la constitución gratuita de un derecho real sobre una finca equivale a una donación inmobiliaria.
Los derechos reales sobre bienes inmuebles se consideran inmuebles por analogía (art. 334.10 CC).
Un acuerdo verbal no basta para constituir válidamente la servidumbre de desagüe del caso; procede la acción negatoria.

Ponte a prueba

Servidumbres Voluntarias y Forzosas

El artículo 594 del Código Civil (CC) establece que el propietario de una finca puede constituir sobre ella todas las servidumbres que tenga por conveniente. Este artículo se refiere a las servidumbres voluntarias. El artículo 536 CC distingue estas de las que, de manera inapropiada, denomina servidumbres legales, siendo más correcto denominarlas servidumbres forzosas o necesarias.

En nuestro caso práctico, de existir, se trataría de una servidumbre voluntaria. Nos preguntamos si sería suficiente un acuerdo verbal entre los propietarios y promotores de los edificios contiguos para que hubiera quedado válidamente constituida la servidumbre de desagüe, a través de la cual un edificio evacua las aguas pluviales, residuales y fecales (aguas albañales) en una instalación de otro edificio, en su pozo ciego, sin que el edificio que proporciona el servicio (Escambray) haya recibido contraprestación alguna del edificio Turquino.

Acciones Confesoria y Negatoria

Si decimos que este acuerdo es válido, prosperaría la acción confesoria, que es la que reconvencionalmente interpone la demanda, oponiéndose a la demanda. Si decimos que no ha quedado válidamente constituida dicha servidumbre, prosperaría la acción negatoria, que es la que interpone la demandante.

Requisitos de Validez de los Contratos

Para que los contratos estén válidamente cerrados, no precisan de una forma determinada, ya sea en documento privado o público. Tan válidos son los contratos por escrito como los celebrados verbalmente, siempre y cuando el contrato cumpla con los requisitos esenciales de validez de cualquier contrato: el consentimiento, el objeto y la causa, a los que se refiere el artículo 1261 CC. Sin embargo, el artículo 1278 CC insiste en que no hace falta ningún otro requisito más, al disponer que los contratos son válidos cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado.

No obstante, en la regulación especial de algún contrato puede incluirse una norma que derogue alguna norma general para establecer un requisito particular o especial. Como sabemos, la ley especial se aplica con preferencia a la general.

Regulación de las Servidumbres en el Código Civil

En la regulación de la servidumbre en nuestro Código Civil, no hay ninguna norma que exija, para que esté válidamente constituida, que el propietario del predio sirviente y el propietario del predio dominante, cuando la constituyen mediante un negocio jurídico inter vivos, conste en documento escrito (privado o público). Sin embargo, al regular la donación inmobiliaria, el artículo 633 CC exige expresamente, para que sea válida, que el contrato figure celebrado en escritura pública, estableciendo una excepción a la regla general de libertad de forma del contrato cuando esta recae sobre un bien inmueble. Este es un requisito de forma ad solemnitatem, esencial para que esa donación haya llegado a nacer y pueda desplegar todos sus efectos.

Análisis del Caso Práctico

En nuestro caso práctico, atendiendo a las circunstancias de que se presta el servicio por uno de los edificios al otro sin recibir el propietario del edificio que lo presta ninguna contraprestación, estamos hablando de la adquisición de un derecho real de forma gratuita, que el Tribunal Supremo (TS) equipara a la donación inmobiliaria. Por tanto, la constitución de derechos reales con carácter gratuito, sin que el propietario de la finca que va a quedar grabada o limitada por un derecho real reciba un precio a cambio, según el TS, constituiría una donación.

Cuando el derecho real que se adquiere gratuitamente recae sobre un bien inmueble, como es nuestro caso, el derecho real se le considera, por analogía, un bien inmueble, que es lo que expresamente establece el artículo 334.10 CC (los llamados inmuebles por analogía): los derechos reales que se constituyan sobre bienes inmuebles, además de las concesiones administrativas que recaigan sobre bienes inmuebles.

Conclusión

Tras todo lo dicho, para que haya quedado válidamente constituida la servidumbre del desagüe, al tratarse de una donación inmobiliaria, hubiera sido preciso, como requisito esencial de validez, un documento público. Los propietarios del predio sirviente y del predio dominante deberían haber acudido al notario para otorgar escritura pública de constitución de la servidumbre. En el supuesto de hecho de nuestro caso práctico, solo hay un acuerdo verbal. En respuesta a esta primera pregunta, la solución es que prosperaría la acción negatoria, ya que no pudo quedar válidamente constituida la servidumbre del desagüe mediante acuerdo verbal.