Los derechos reales en el Derecho romano: concepto, distinción y clasificación

Lección 2. Los derechos reales

1. Introducción

En toda la relación jurídica, sea real u obligacional, existe un titular, sujeto activo de la relación sustancial, que tiene la facultad de pretender una determinada conducta frente al sujeto pasivo, que está constreñido a realizarla. El sujeto activo tiene un poder jurídico frente al sujeto pasivo, que tiene un deber jurídico. Cuando el sujeto pasivo no cumple su obligación, el titular del derecho intentará hacerlo valer en juicio, convirtiendo así la relación sustancial en relación procesal: el sujeto activo se convierte en demandante y el sujeto pasivo en demandado.

2. Precisiones terminológicas

Por lo que se refiere a los derechos personales, los romanos, al igual que el derecho moderno, utilizan un término para identificarlos: obligationes.

La moderna denominación derechos reales, aunque acuñada sobre las fuentes, no es romana. Se ha dicho que res son términos que en las fuentes designan la propiedad, y ius in re el derecho sobre las cosas ajenas.

Esta incertidumbre terminológica no quiere decir que los juristas romanos no delimitaran y pregonaran divinamente la categoría de los derechos reales y la distinguieran nítidamente de aquella de los derechos personales.

3. Distinción entre derechos reales y personales

El titular de un derecho de obligación tiene la facultad de exigir una conducta frente a un sujeto determinado en base a la relación existente entre ambos. Dicha relación puede nacer ex contractu o ex delicto. En el contrato de mutuo, el mutuante entrega al mutuario una determinada cantidad de dinero, acordando que se la devolverá pasado un tiempo determinado.

Contrariamente, el titular de un derecho real tiene la facultad de exigir una conducta frente a un sujeto o sujetos determinados en base no a la relación personal, sino a la relación entre dichos sujetos y la cosa. La conducta negativa que el titular de un derecho real tiene derecho a exigir puede consistir en:

• a) En un pati, esto es, soportar que otros realicen una determinada actividad sobre la cosa que la protege.
• b) En un non facere, esto es, abstenerse de realizar una determinada actividad sobre la cosa que le protege.

El sujeto activo tiene la facultad de exigir una conducta frente a un sujeto determinado por la circunstancia de ser propietario del fundo sirviente, independientemente de toda relación personal con el mismo.

4. Noción de derecho subjetivo real

Es evidente que, si bien no es incorrecto sostener que el derecho real se explica como la relación inmediata del sujeto con la cosa, esto solo no es suficiente; sería necesario que concurrieran otros elementos para completar tal concepto:

• En primer lugar, el titular del derecho obtiene la ventaja directamente de la cosa, sin necesidad de cooperación activa por parte de otro u otros sujetos.
• En segundo lugar, el derecho real afecta a la cosa y la sigue dondequiera que vaya. El titular puede reclamarla de cualquiera que la tenga en su momento. Así, si obtengo del propietario de una cosa un derecho de usufructo sobre ella, tengo la facultad de reclamar dicho derecho no solo frente a él, sino también frente a aquellos a los que haya enajenado sucesivamente la cosa.
• Finalmente, frente al titular de un derecho real se encuentra vinculado no un sujeto específicamente determinado (como ocurre en el derecho de obligaciones), sino un número indefinido de personas.

Concluyendo, podríamos afirmar que el derecho subjetivo real se entiende como la relación inmediata del hombre con la cosa, en la cual, frente al titular, que obtiene la ventaja económica sin necesidad de la colaboración activa de otros, se encuentran vinculadas, no un sujeto determinado, sino la serie indefinida de personas, individualizadas en base a su relación con la cosa, y cuya conducta es siempre negativa.

5. Clasificación de los derechos reales

La propiedad constituye el derecho real por excelencia; se presenta como plena y eminente y atribuye al titular un poder pleno sobre la cosa. Dicho poder no se manifiesta siempre de la misma forma, sino que reviste diversos grados de intensidad y se ejercita con mayor o menor amplitud según los casos.

Los más antiguos derechos reales sobre cosa ajena son las servitutes, el usufructus y el usus.

Más tarde, y gracias a la labor del pretor, se consolidan el pignus datum (prenda propiamente dicha o con desplazamiento) y el pignus conventum (prenda sin desplazamiento o hipoteca). La doctrina los contempla como derechos reales de garantía.

Finalmente, por lo que se refiere a los derechos reales de superficie y enfiteusis, surgió el primero a partir del arrendamiento de fundos a perpetuidad, y el segundo a partir de la possessio de los agri vectigales, situación semejante a la propiedad.