Derechos reales: adquisición, transmisión y extinción

Características de los Derechos Reales

Adquisición de los Derechos Reales

• Clases de Adquisición:
• Originaria: Cuando el titular del derecho lo adquiere de forma libre y absoluta, sin que haya transmisión del derecho de un sujeto a otro.
• Derivada (Tradición): Hay transmisión del derecho de un sujeto a otro.

• Derechos reales que se ejercen por la posesión: Se necesita título y modo suficiente.
• Derechos reales que no se ejercen por la posesión: Se necesita título suficiente e inscripción registral.

Transmisión de los Derechos Reales

Todos los derechos reales son transmisibles, excepto que una ley establezca lo contrario. Para que la tradición sea eficaz, se debe tener título y modo suficiente.

Teoría del Título y el Modo

Esta teoría se aplica para transmitir los derechos reales que se ejercen por la posesión. Se necesita una doble causa para la transmisión del derecho real: causa fuente (título suficiente) y causa eficiente (modo suficiente).

• Título Suficiente: Es el acto jurídico que tiene los requisitos establecidos por ley y su finalidad es transmitir o constituir el derecho real.
• Modo Suficiente: Es la forma de exteriorizar la transmisión o constitución del derecho real.

Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.

Excepciones a la Teoría del Título y el Modo

• Traditio Brevi Manu: Cuando la cosa que se tiene está a nombre del propietario y este, por un acto jurídico, le pasa el dominio de la cosa a nombre del que la posee.
• Constituto Posesorio: Cuando el poseedor transfiere la cosa a otro, reservándose la tenencia y constituyendo la posesión a la nueva persona que la adquiere.

¿Qué pasa si no hay título suficiente? La tradición solo hace adquirir la posesión, pero no el dominio. Para transferir derechos reales que se ejercen por la posesión, deben estar el título y el modo suficiente.

Principio de Imposibilidad

La adquisición o transmisión de derechos reales no son oponibles a terceros interesados de buena fe si no tienen publicidad suficiente (inscripción en el registro).

Publicidad Suficiente

Si no está realizada, no es oponible a terceros.

• Bienes Inmuebles: Se necesita publicidad registral, anotado en el registro de propiedad de inmuebles. El derecho real se adquiere con título y modo suficiente, pero al anotarlo en el registro empieza a ser oponible a terceros interesados (aquellos que tienen interés legítimo, como acreedores, sucesores particulares, etc.) y de buena fe (cuando se tiene la convicción de que se está actuando conforme a derecho).
• Bienes Muebles No Registrables: La posesión vale título. Al subadquirente le alcanza con la posesión de la cosa de buena fe para invocar su adquisición, si no fue robada o perdida. La posesión se presume legítima en los muebles no registrables.
• Bienes Muebles Registrables: La inscripción vale título. Para que haya buena fe, debe haber inscripción, ya que se considera que no existe buena fe si no hay inscripción a favor de quien la invoca.

La Prescripción como Adquisición y/o Transmisión de Derechos Reales

Es una forma de adquirir un derecho real sobre una cosa y consiste en poseerla por el tiempo que establece la ley.

Prescripción Adquisitiva Breve

Se da cuando hay un acuerdo de partes donde hay justo título y buena fe, y donde la posesión debe ser de forma pública y continua.

• Requisitos:
• Ostensible: Que la posesión debe ser pública, notoria, evidente y visible para que se exteriorice frente a todos la existencia del derecho real que se pretende adquirir.
• Continua: Que el poseedor realice actos posesorios en forma constante para demostrar la existencia de la relación posesoria.

• Elementos:
• Posesión: Se deben cumplir con cada uno de los requisitos.
• Subjetivo: La posesión es de buena fe.
• Objetivo: La posesión contiene justo título.
• Tiempo: El poseedor debe poseer durante:
• Por 10 años: Adquisición de derechos reales sobre inmuebles.
• Por 2 años: Adquisición de derechos reales sobre muebles hurtados o perdidos.
• Por 2 años: Si el mueble es registrable, desde la fecha que figure en el registro correspondiente.

Prescripción Adquisitiva Larga (Usucapión)

El propietario negligente pierde el derecho y lo adquiere el poseedor que mantuvo productiva la cosa.

• Ostensible: Que la posesión debe ser pública, notoria, evidente y visible para que se exteriorice frente a todos la existencia del derecho real que se pretende adquirir.
• Continua: Que el poseedor realice actos posesorios en forma constante para demostrar la existencia de la relación posesoria.
• Posesión: Se deben cumplir cada uno de los requisitos.
• Subjetivo: La posesión es de mala fe.
• Objetivo: La posesión carece o no tiene justo título.
• Tiempo: El poseedor debe poseer:
• Se exige 20 años sin interrupción: Para adquirir el derecho real sobre bienes inmuebles y, pasado dicho lapso, se subsanan los vicios de la posesión y del título, y no se le puede oponer la nulidad o la acción reivindicatoria.
• Se exige 20 años sin interrupción: Para adquirir derechos reales sobre muebles.

Justo Título, Buena Fe, Mala Fe y Actos Posesorios en la Prescripción Adquisitiva

• Justo Título: Es el acto jurídico que tiene las formas exigidas para su validez, pero cuyo integrante es incapaz o no está legitimado para realizarlo.
• Buena Fe: Es cuando el poseedor no conoce ni pudo haber conocido la ilegitimidad que tiene el derecho.
• Mala Fe: Es cuando el poseedor conoce la ilegitimidad del derecho.

Interrupción de la Prescripción Adquisitiva Breve y Larga

Cuando la prescripción es interrumpida, se borra el lapso de tiempo transcurrido hasta ese momento. No se puede acumular el tiempo transcurrido anteriormente, sino que deberá contarse desde el principio.

• Por Reconocimiento: Es cuando el poseedor reconoce que el derecho corresponde al propietario, pasando a ser tenedor.
• Por Acción Reivindicatoria: Cuando el dueño inicia dicha acción al efecto de reclamar la propiedad que le es suya.
• Por Petición Judicial: Es cuando el titular del derecho peticiona ante una autoridad judicial la intención de no abandonar la posesión, contra el poseedor.

Extinción de los Derechos Reales

• Absoluta: Es cuando la cosa desaparece como tal. También puede ser cuando las cosas no se pueden reflotar en el mar.
• Relativa: Es cuando se realiza tradición a un tercero, donde se entrega el título a un tercero, pero la per