Derecho de superficie, sobreelevación y subedificación: régimen jurídico y requisitos

Régimen Jurídico del Derecho de Superficie

El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante, en el vuelo y en el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.

Requisitos de Constitución

• Formalización: Se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de esta en el Registro de la Propiedad.
• Plazo: Debe fijarse un plazo de duración que no puede exceder de 99 años.
• Titularidad: Solo puede ser constituido por el propietario del suelo, ya sea público o privado.
• Naturaleza: Puede ser a título oneroso o gratuito. La contraprestación puede consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico.

Transmisión y Gravamen

Este derecho es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirse, que afectarán a terceros en cuanto tengan naturaleza real. El propietario del suelo puede transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de este. El subsuelo corresponde al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con este.

Extinción

El derecho se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución. La extinción por el cumplimiento de su plazo de duración determinará la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

Derechos de Sobreelevación y Subedificación

Estos derechos atribuyen a su titular la facultad de elevar una o más plantas sobre un edificio (sobreedificación) o realizar construcciones bajo el suelo (subedificación).

Facultades y Propiedad

Al titular de los derechos de sobreedificación y subedificación le corresponde el ius aedificandi y la propiedad de las plantas que, en ejercicio de tal derecho, construya. Una de las consecuencias derivadas de su ejercicio es la subsunción de la edificación practicada en un régimen de propiedad horizontal.

Integración en el Régimen de Propiedad Horizontal

Estos derechos otorgan a su titular la facultad de edificar sobre o bajo un edificio, haciendo suyas las nuevas plantas resultantes que se integrarán en un régimen de propiedad horizontal. Son derechos reales que, permitiendo sobreelevar o subedificar en cosa ajena, atribuyen a su titular la propiedad de lo construido.

En la inscripción registral debe constar:

• Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes.
• Las normas para su establecimiento.
• Las normas de régimen de comunidad.