El contrato de arrendamiento de cosas en el Código Civil: concepto, obligaciones y extinción

CONTRATOS TRASLATIVOS DEL USO Y DISFRUTE: EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSAS

1. CONCEPTO Y CARACTERES DEL CONTRATO

El artículo 1543 del Código Civil (Cc) define el arrendamiento de cosas como el contrato por el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. El arrendador es la parte que se obliga a ceder el uso o goce de la cosa; arrendatario, el que lo adquiere.

Desde la perspectiva del arrendatario, el contrato genera a su favor un derecho personal o de crédito que le autoriza a exigir una conducta determinada: que se le entregue el bien y se le mantenga en el goce del mismo durante todo el tiempo de vigencia del arrendamiento.

Desde la del arrendador, la celebración del contrato ni afecta a la facultad que tuviese sobre el bien objeto de arrendamiento, ni implica la constitución de un gravamen.

El arrendamiento es además un contrato consensual, bilateral, oneroso y esencialmente temporal. No se admiten los arrendamientos perpetuos. La celebración del arrendamiento no está sujeta a formalidad alguna de la que se haga depender la validez del contrato.

2. SUJETOS Y CAPACIDAD

Como resulta del artículo 1546 Cc, los sujetos del arrendamiento son el arrendador, que se obliga a ceder el uso de la cosa, y el arrendatario, que adquiere ese uso.

Si constituye un simple acto de administración, bastará la capacidad para administrar. Sin embargo, cuando el arrendamiento sea acto de disposición, la capacidad requerida en el arrendador es la propia de los actos de tal naturaleza, de manera que el emancipado precisará, para llevarlos a cabo, el consentimiento del que alude el artículo 323 Cc.

En cuanto al arrendatario, es suficiente, en principio, la capacidad para contratar si la prestación a que se obliga es la de pagar una renta en dinero. Sin embargo, si la prestación es distinta, el arrendatario deberá disfrutar de la capacidad necesaria.

3. ELEMENTOS REALES

Cosas que pueden ser objeto de arrendamiento

De acuerdo con el artículo 1545 Cc, los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato. Con la salvedad que hace dicho artículo, son susceptibles de arrendamiento los bienes fungibles, las universalidades y las cosas singulares; las cosas muebles y las inmuebles; incluso cabe el arrendamiento de negocio o industria donde el objeto del contrato es un conjunto de elementos de diferente naturaleza.

Pueden ser objeto de arrendamiento los derechos con tal que sean susceptibles de uso y transmisibles.

El precio del arriendo

De acuerdo con el principio de autonomía de voluntad, son las partes las que pueden determinar, sin límite alguno, el precio a satisfacer por el arrendatario a cambio del uso del bien.

El artículo 1543 Cc sólo exige que el precio sea cierto, lo que supone que al momento de la celebración del contrato esté determinado, o al menos se establezcan los criterios que permitan su determinación posterior sin necesidad de un nuevo acuerdo de las partes.

Distinto es el caso en que no se pudiere probar de ninguna manera el precio convenido. El artículo 1547 Cc contempla esa hipótesis.

4. DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Uno de los caracteres que definen el contrato de arrendamiento es la temporalidad. El uso o goce de la cosa que una de ellas se obliga a dar a la otra ha de ser por tiempo determinado, como indica el artículo 1543 Cc.

La duración del arrendamiento está determinada cuando las partes señalan el momento exacto en que va a finalizar la relación que entre ellas entablan. Cuando los contratantes ligan la duración del arrendamiento a ciertos acontecimientos o a la consecución de determinados fines, cuya realización permitirá al arrendador la recuperación del uso del bien.

Lo que se pretende con la exigencia del tiempo determinado es, pues, excluir los arrendamientos perpetuos.

5. OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Obligaciones del arrendador

• Entrega de la cosa: El arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato. Es el medio imprescindible para que éste inicie su derecho de uso. La entrega se ha de efectuar en el momento y lugar determinado que las partes hayan convenido. De no señalarse fecha de entrega, puede resultar ésta de las características o naturaleza de la cosa arrendada y de la costumbre del lugar. El lugar, en defecto del pacto, será el que determina el artículo 1171 Cc. La obligación de entregar el bien se extiende también a los accesorios.
• Reparaciones necesarias: El arrendador está obligado a hacer durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservar el bien en estado de servir para el uso al que fue destinado (artículo 1554.2 Cc). El artículo 1559.2 Cc impone al arrendatario el deber de poner en conocimiento del arrendador, en el más breve plazo posible, la necesidad de efectuar reparaciones, siendo responsable de los daños y perjuicios que por negligencia se le ocasionaren. La obligación del arrendador se reduce a las reparaciones necesarias; además, ha de corregir o eliminar los deterioros que se produzcan en el bien, salvo que se deban a la culpa del arrendatario o de las personas de su casa.
• Obligación de garantía: El arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (artículo 1554.3 Cc). Mantener el goce pacífico del bien supone para el arrendador abstenerse de toda conducta que perturbe, de hecho o jurídicamente, la posesión del arrendatario. Debe abstenerse también de perjudicar el goce del bien, y debe proteger al arrendatario de las perturbaciones de terceros. La garantía del arrendador no se extiende a toda clase de perturbaciones procedentes de terceros; hay que distinguir entre perturbaciones de hecho y las jurídicas. Las jurídicas son las que se llevan a cabo en virtud de un derecho que corresponde al tercero que las ocasiona. Las de hecho, representan ataques materiales a la posesión del arrendatario.

Obligaciones del arrendatario

• Pago del precio: El arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos (artículo 1555 Cc). Es la obligación principal del arrendatario; la contraprestación por el uso del bien que recibe. El precio se ha de pagar en el lugar y tiempo determinados.
• Uso diligente de la cosa: El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado.
• Gastos del contrato: Al arrendatario le corresponde pagar los gastos que ocasione la escritura del arrendamiento, salvo pacto en contrario.
• Devolución del bien a la terminación del arriendo: El arrendatario debe devolver el bien, al concluir el arriendo, tal como lo recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1561 Cc). El arrendatario no responde de los deterioros o pérdidas que sean consecuencia de desgaste natural consiguiente del uso del bien. Tampoco a los menoscabos que se deban a caso fortuito o fuerza mayor. Solo de los causados por su culpa o la de cualquiera de las personas de su casa. Que el arrendatario tenga que devolver el bien tal como lo recibió, no excluye la posibilidad de realizar mejoras en él.

6. CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO Y SUBARRIENDO

Cesión del arrendamiento

Es el contrato por el que una de las partes (cedente, arrendatario) transmite a la otra (cesionario) la posición jurídica de la primera en la relación de arrendamiento, en cuya posición queda subrogado el cesionario. El arrendatario cedente es sustituido por el cesionario; éste asume sus derechos y obligaciones respecto del arrendador.

A la cesión del arrendamiento no se refiere el Cc de manera expresa. Para su eficacia frente al arrendador se requiere el consentimiento de éste.

Subarriendo

Es un nuevo contrato de arrendamiento, que celebra el arrendatario con un tercero (subarrendatario), por el que cede a éste el uso o goce de todo o parte de la cosa arrendada. En el subarriendo no hay sucesión a la titularidad arrendaticia; el arrendatario no desaparece de la primitiva relación de arrendamiento. Surge una segunda relación entre el arrendatario, en funciones de arrendador (subarrendador), y el tercero, en el papel de arrendatario (subarrendatario).

El objeto del subarriendo es el mismo que el del arrendamiento: el uso de toda la cosa arrendada (subarriendo total) o de una parte (subarriendo parcial).

En la relación subarrendador/subarrendatario, los derechos y obligaciones de las partes se ajustarán a lo que hayan pactado al celebrar el subarriendo. Se aplicarán las normas dispuestas en el Cc para el contrato de arrendamiento.

En cuanto al uso de la cosa se refiere, al celebrar el contrato de arrendamiento se obliga al subarriendo de la misma manera que el arrendatario de quien aquel deriva su derecho.

7. TERMINACIÓN DEL CONTRATO

Además de las generales y de las que resultan de los artículos 1547 y 1558.3 Cc, son causas específicas de extinción del contrato de arrendamiento:

• Transcurso del plazo de vigencia. Tácita reconducción: Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluyendo el día prefijado sin necesidad de requerimiento (artículo 1565 Cc). Para los contratos de duración indeterminada o indefinida, es necesario el requerimiento para que concluya el contrato. El contrato de arrendamiento es susceptible de prórroga y de renovación. La prórroga supone continuar más tiempo en el mismo contrato con las mismas cláusulas y obligaciones. La duración de la prórroga será igual a la que se dio al contrato inicialmente. La renovación implica un nuevo contrato que tiene su origen en la voluntad expresa o presunta de quienes ya han estado ligados por un arrendamiento anterior. No se limita el número de posibles renovaciones. La tácita reconducción, el nuevo contrato que surge de ésta, tiene el mismo contenido que el que se extinguió por vencimiento del plazo. Difiere la duración, que es la que marcan los artículos 1577 y 1581 Cc.
• Pérdida del derecho del arrendador:
  • Contratos concertados por usufructuarios: Para dar bienes en arrendamiento no es necesario ser propietario, basta con tener la titularidad de un derecho que faculte para usar del bien.
  • Venta de la finca arrendada: Los contratos solo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos. El artículo 1571 Cc concede al comprador de finca arrendada el derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta (venta a quinta renta). La venta no es causa de extinción del arrendamiento, pero sí permite al nuevo propietario exigir la extinción.
• Resolución del contrato: Como efecto de la bilateralidad del arrendamiento, el artículo 1556 Cc sanciona con la resolución del contrato el incumplimiento de las obligaciones expresadas en los artículos 1554 y 1555 Cc: la parte cumplidora podrá pedir la resolución del contrato y la indemnización de daños y perjuicios. Tratándose del incumplimiento de obligaciones distintas de las previstas en los artículos 1554 y 1555 Cc, la parte perjudicada podrá instar la resolución conforme al artículo 1124 Cc, acreditando la concurrencia de los requisitos necesarios para ello.
• Pérdida de la cosa arrendada: Destruida o perdida la cosa que se cedió en arrendamiento, el contrato se extingue.