Conceptos Fundamentales de Planificación Urbana y Territorial en Chile

Planificación Urbana

Proceso que se efectúa para orientar y regular el desarrollo de los centros urbanos en función de la política nacional, regional y comunal de desarrollo socioeconómico.

Se distingue entre:

• La planificación urbana propiamente tal, ligada al desarrollo de los centros urbanos, el stock construido y el medio antrópico (del medioambiente humano y social).
• La relación de la ciudad con su contexto propio o “el territorio”, mediato e inmediato (la ecología y la planificación del desarrollo sustentable de la ciudad y el medio ambiente físico).

Desarrollo Sustentable

El desarrollo sustentable es un proceso integral que exige a los distintos actores de la sociedad compromisos y responsabilidades en la aplicación del modelo económico, político, ambiental y social, así como en los patrones de consumo que determinan la calidad de vida.

El Plan Regulador Comunal (PRC)

Instrumento de planificación de escala comunal que permite organizar el territorio, administrar bienes comunes y conformar la normativa, con los beneficios y restricciones para las construcciones y los destinos de estas.

El Plan Regulador Comunal estará compuesto de:

• a) Memoria explicativa: Contendrá los antecedentes socioeconómicos; los relativos a crecimiento demográfico, desarrollo industrial y demás antecedentes técnicos que sirvieron de base a las proposiciones, y los objetivos, metas y prioridades de las obras básicas proyectadas.
• b) Estudio de factibilidad: Para ampliar o dotar de agua potable y alcantarillado, en relación con el crecimiento urbano proyectado. Este estudio requerirá consulta previa al Servicio Sanitario correspondiente de la Región.
• c) Ordenanza Local: Contendrá las disposiciones reglamentarias pertinentes.
• d) Planos: Expresan gráficamente las disposiciones sobre uso de suelo, zonificación, equipamiento, relaciones viales, límite urbano, áreas prioritarias de desarrollo urbano, etc.

Para los efectos de su aprobación, modificación y aplicación, estos documentos constituyen un solo cuerpo legal.

Límites urbanos: La línea imaginaria que delimita las áreas urbanas y de extensión urbana que conforman los centros poblados, diferenciándolos del resto del área comunal.

Objetivos Específicos del Plan Regulador Comunal

Son los objetivos generales en cada uno de los sectores orgánicos en que se ha dividido la comuna. El cumplimiento de ellos se obtiene a través de normar para toda la ciudad los siguientes tres aspectos:

1. Delimitación de Zonas Homogéneas y Usos del Suelo.
2. Condiciones de Subdivisión del Suelo y de las edificaciones ubicadas en dichas zonas.
3. Determinación de la Vialidad Estructurante.

Zonificación

Definición de usos permitidos o restringidos en distintas áreas del territorio comunal.

• Residencial: Vivienda, Hoteles, Hospederías, Moteles, Residenciales, Hosterías.
• Equipamiento:
  • Comercio: Restaurante, Bar, Pub, Fuente de Soda, Centro Comercial, Pequeño Supermercado, Pequeña Multitienda, Local Comercial.
  • Culto.
  • Cultura: Museo, Biblioteca, Sala de Concierto, Teatro, Auditorio, Casa de la Cultura, Cine.
  • Deporte: Piscina, Gimnasio, Canchas.
  • Educación: Locales Escolares de nivel Superior, General Básica, Medio, Básico Especial, Parvulario.
  • Esparcimiento: Casinos, Juegos Electrónicos.
  • Salud: Clínica, Consultorio.
  • Seguridad.
  • Servicios: Servicios Públicos, Servicios Profesionales, Servicios Artesanales Inofensivos.
  • Infraestructura: Estaciones Ferroviarias Subterráneas, Edificio Subterráneo de Estacionamientos.
• Espacio Público.
• Área Verde.

Instrumentos de Planificación Territorial

Instrumentos Normativos (o Vinculantes)

Establecen regulaciones obligatorias sobre el uso del suelo y las condiciones de edificación.

A- Planes Intercomunales (o Planes Reguladores Metropolitanos)

Cuando un área intercomunal sobrepasa los 500.000 habitantes, se denomina Área Metropolitana, y el instrumento de planificación que la rige es el Plan Regulador Metropolitano.

Es confeccionado por la Secretaría Regional Ministerial (SEREMI) de Vivienda y Urbanismo. Previamente, se realizan consultas a las municipalidades involucradas, pero aunque estas se opongan, la SEREMI de Vivienda puede aprobar el Plan Regulador Intercomunal en cuestión, con la previa aprobación del Intendente respectivo.

Es importante destacar que los planes reguladores intercomunales o los metropolitanos prevalecen por sobre los planes reguladores comunales. Por lo tanto, se entiende que sus disposiciones modifican las de estos últimos cuando se refieren a una misma materia y no concuerdan con éstas.

B- Planes Reguladores Comunales (PRC)

Este instrumento de planificación busca mejorar el futuro de la comuna, ordenando su crecimiento, controlando y evitando acciones que pongan en peligro la salud de las personas y buscando el bienestar general de la población.

Instrumentos Indicativos

Orientan las decisiones de inversión y desarrollo, pero no tienen carácter normativo directo sobre el uso del suelo.

Dos de los instrumentos más importantes de este tipo que actualmente existen en nuestro país son, por una parte, la Estrategia Regional de Desarrollo y, por otra, el Plan de Desarrollo Comunal (PLADECO). Estos instrumentos pueden tener consecuencias en el ordenamiento territorial, ya que atraerán o desincentivarán la localización de actividades en determinados puntos del territorio nacional, regional o local.

Las Estrategias Regionales de Desarrollo

La Estrategia Regional de Desarrollo es un instrumento de planificación que recoge y ordena las principales propuestas regionales, entregando de esta manera a las autoridades y otros actores regionales públicos y privados, directrices para la toma de decisiones.

Plan de Desarrollo Comunal (PLADECO)

Es donde se plantean los objetivos que tiene la comuna. Constituye una guía de acción que se basa de manera realista según el presupuesto existente en las arcas comunales. Pretende facilitar la coordinación de las acciones del sector público y orientar las acciones del sector privado.

Política Nacional de Desarrollo Urbano

Aún está en proceso de elaboración (Nota: Verificar estado actual, ya que podría existir una política vigente). Esta carencia (o falta de actualización/implementación) de lineamientos nacionales en materias urbanas tiene como consecuencia, entre otras, una falta de visión o acción sistémica al momento de tratar y decidir sobre los temas urbanos.

Como consecuencia de ello, las regiones y comunas no cuentan con un marco de referencia claro sobre el cual basarse al momento de elaborar sus propios instrumentos de planificación urbana.

El Plan Regional de Desarrollo Urbano (PRDU)

Es un instrumento de planificación entre cuyos objetivos tiene el de orientar el desarrollo de las localidades urbanas de una región. En él se fijan los roles de los centros urbanos, sus áreas de influencia recíproca, relaciones gravitacionales, metas de crecimiento, etc.

Objetivos del Plan Regulador Metropolitano (Ej. PREMVAL)

Objetivos Generales

Orientado a obtener el equilibrio en las relaciones urbanas, el desarrollo eficiente y armónico, y una adecuada habitabilidad y carácter urbanístico para el sistema comunal contenido en su interior.

Objetivos Específicos de un Plan Metropolitano

• Identificación de áreas de crecimiento.
• Renovación y rehabilitación urbana.
• Generación de una nueva oferta de suelo con destino productivo e industrial.

Plan Seccional (Masterplan)

Se utiliza para modificar el Plan Regulador Comunal en ciertas áreas específicas: áreas que no se han desarrollado o áreas que requieren renovación profunda.

Pasos típicos en su elaboración:

1. Definición del polígono / perímetro del Estudio.
2. Definición de los Elementos Constitutivos del Estudio.
3. Definición de Condicionantes / Oportunidades / Restricciones del Estudio.
4. Definición de las Imágenes Objetivo del Estudio.
5. Definición de los Proyectos del Estudio.

Tipos de Capital en el Desarrollo

• Capital financiero: Planificación macroeconómica sana y un manejo fiscal prudente.
• Capital físico: Infraestructura tales como edificios, equipos, caminos, industrias y puertos.
• Capital humano: Buena salud, educación y competencias para mantener el mercado laboral.
• Capital social: Habilidades y capacidades individuales, como también de las instituciones, relaciones y normas que determinan la calidad y cantidad de las interacciones sociales.
• Capital natural: Recursos naturales (comerciales y no comerciales) y servicios ecológicos, los cuales proveen de lo necesario para la vida, incluyendo comida, agua, energía, fibras, estabilización del clima, capacidad de regeneración del agua, y otros servicios que mantienen la vida.

Definiciones Clave Adicionales

Uso de Suelo

Conjunto de actividades que el instrumento de planificación territorial admite o restringe en un área predial para otorgar los destinos de las construcciones.

Ordenanza Local

Serie de reglamentos y normativas amparadas en la ley general del Estado que permite establecer condiciones de edificación y usos de suelos en áreas determinadas de la ciudad. Es el término que se utiliza para denominar el reglamento del Plan Regulador Comunal.

Proceso Lógico Previo a la Construcción

1. Establecer la necesidad + la voluntad.
2. Concertación de las dos partes: Mandante y profesional (con sus variantes y cualidades).
3. Exposición – Declaración del capital de trabajo.
4. Establecer el vínculo entre las partes involucradas.
5. Realización en paralelo y cuando sea factible de gestiones legales necesarias.
6. Conocimiento del terreno a construir.
7. Elaboración de proyectos o anteproyecto.
8. Gestiones para la obra: Solicitudes de permisos.
9. Solución y anticipación de trabajos y gestiones: Programación.

Dirección de Obras Municipales (DOM)

La Dirección de Obras tiene por función fiscalizar el cumplimiento de las disposiciones legales que regulan la planificación urbana y edificación en el territorio comunal, tales como la Ley General de Urbanismo y Construcciones, el Plan Regulador Comunal y las Ordenanzas correspondientes. Asimismo, le corresponde, entre otras funciones, aplicar las normas legales y técnicas para prevenir el deterioro ambiental y proponer y ejecutar medidas relacionadas con la vialidad urbana y rural.

Certificados de Avalúo Fiscal

El número de Rol se compone de dos partes: número de manzana y número predial. Este certificado contiene el avalúo fiscal del bien raíz, información general de la propiedad (como dirección del predio, nombre y Rut de la persona registrada como propietaria en los archivos del SII), destino del inmueble y su condición de afecto o exento al pago de contribuciones (Impuesto Territorial).

Tipos de Edificación según Emplazamiento

• Edificación aislada: La separada de los deslindes, emplazada por lo menos a las distancias resultantes de la aplicación de las normas sobre rasante y distanciamiento que se determinen en el instrumento de planificación territorial o, en su defecto, lo que establece la ordenanza.
• Edificación colectiva: Constituida por unidades funcionales independientes, tales como departamentos, oficinas y locales comerciales, esté o no acogida a la ley de copropiedad inmobiliaria o a otras leyes especiales.
• Edificación Continua: Emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o concurrentes de un mismo predio u ocupando todo el frente de este, manteniendo un mismo plano de fachada con la edificación colindante y con la altura que establece el instrumento de planificación territorial.
• Edificación pareada: Corresponde a dos edificaciones emplazadas a partir de un deslinde común, manteniendo una misma línea de fachada, altura y longitud de pareo. Las fachadas no pareadas deberán cumplir con las normas previstas para la edificación aislada.

Interpretación de Normativa Volumétrica y Sombras

La intención es verificar el resultado tridimensional de esta transformación de la norma, que busca dar mayor libertad de diseño al arquitecto respecto al volumen resultante. Una de las diferencias más importantes que tiene esta nueva norma frente a la anterior es la de la orientación, ya que para definir mediante el método de las rasantes el volumen máximo edificable se proyecta un plano a 70º (en Santiago) a partir de los límites con las propiedades vecinas y desde el eje de la calzada sobre la cual se encuentra el predio.

Ahora, con la implementación de la normativa nueva, se puede sobrepasar ese volumen máximo edificable siempre y cuando la sombra proyectada sobre predios vecinos no sea superior a la sombra proyectada por el volumen máximo edificable.

Utilizando métodos como la modelación tridimensional y otros sistemas computacionales, se pueden evaluar espacialmente los efectos urbanos de una norma antes de ser validada o, de manera inversa, normar a partir de la forma.

Tipos de Obras y Usos para una Propiedad

1. Loteo con construcción simultánea: Obras de edificación que se ejecutan conjuntamente con la subdivisión y las obras de urbanización del suelo, cuyos permisos y recepciones definitivas parciales o totales se otorgan y cursan respectivamente en forma conjunta.
2. Subdivisión de predio: División de un predio en lotes, sin que el propietario esté obligado a urbanizar por ser suficientes las obras de urbanización existentes.
3. Obra menor:
   • 1er caso: Aquellas ampliaciones que se ejecutan por una sola vez o en forma sucesiva hasta alcanzar un máximo de 100 m² de superficie ampliada. (Norma Específica Asociada: Artículo 5.1.4. Nº 1.A. de la O.G.U.C.)
   • 2do. caso: Aquellas modificaciones de edificios existentes que no alteran su estructura o sus fachadas. (Normas Específicas Asociadas: Artículo 5.1.4. Nº 1.B. de la O.G.U.C.)
   • 3er. caso: Permisos que se acogen a las disposiciones del inciso final del artículo 6.2.9. de la OGUC.
4. Cambio de destino: Corresponde a la gestión para la autorización de cambio de destino de una edificación, se contemplen o no obras de construcción.