Arrendamientos de terrenos

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NI C17:El objetivo de esta Norma es el de prescribir, para arrendatarios y arrendadores, las políticas contables adecuadas para contabilizar y revelar la información relativa a los arrendamientos.

2. Esta Norma será aplicable al contabilizar todos los tipos de arrendamientos que sean distintos de los:

(a) acuerdos de arrendamiento para la exploración o uso de minerales, petróleo, gas natural y recursos no renovables similares; y
(b) acuerdos sobre licencias para temas tales como películas, grabaciones en vídeo, obras de teatro, manuscritos, patentes y derechos de autor.

Sin embargo, esta Norma no será aplicable como base de la valoración de:

(a) inmuebles poseídos por arrendatarios, en el caso de que los contabilicen como inversiones inmobiliarias (véase la NIC 40, Inversiones inmobiliarias );
(b) inversiones inmobiliarias suministradas por arrendadores en régimen de arrendamiento operativo (véase la NIC 40);
(c) activos biológicos poseídos por arrendatarios en régimen de arrendamiento financiero (véase la NIC 41, Agricultura); o
(d) activos biológicos suministrados por arrendadores en régimen de arrendamiento operativo (véase la NIC 41).

DEFINICIONES
4. Los siguientes términos se usan, en la presente Norma, con el significado que a continuación se especifica:

Arrendamiento es un acuerdo por el que el arrendador cede al arrendatario, a cambio de percibir una suma única de dinero, o una serie de pagos o cuotas, el derecho a utilizar un activo durante un periodo de tiempo determinado.
Arrendamiento financiero es un tipo de arrendamiento en el que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo. La propiedad del mismo, en su caso, puede o no ser transferida.
Arrendamiento no cancelable es un arrendamiento que sólo es revocable:
(a) si ocurriese alguna contingencia remota;
(b) con el permiso del arrendador;
(c) si el arrendatario realizase un nuevo arrendamiento, para el mismo activo u otro equivalente, con el mismo arrendador; o bien
(d) si el arrendatario pagase una cantidad adicional tal que, al inicio del arrendamiento, la continuación de este quede asegurada con razonable certeza.

Arrendamiento operativo es cualquier acuerdo de arrendamiento distinto al arrendamiento financiero.
El comienzo del plazo del arrendamiento es la fecha a partir de la cual el arrendatario tiene la facultad de utilizar el activo arrendado. Es la fecha del reconocimiento inicial del arrendamiento (es decir, del reconocimiento de activos, pasivos, ingresos o gastos derivados del arrendamiento, según proceda).
Costes directos iniciales son los costes incrementales directamente imputables a la negociación y contratación de un arrendamiento, salvo si tales costes han sido incurridos por un arrendador que sea a la vez fabricante o distribuidor.
Cuotas contingentes del arrendamiento son la parte de los pagos por arrendamiento cuyo importe no es fijo, sino que se basa en el importe futuro de un factor que varía por razones distintas del mero paso del tiempo (por ejemplo, un tanto por ciento de las ventas futuras, grado de utilización futura, índices de precios futuros, tipos de interés de mercado futuros, etc.).
Inicio del arrendamiento es la fecha más temprana entre la del acuerdo del arrendamiento y la fecha en que se comprometen las partes en relación con las principales estipulaciones del mismo. En esta fecha:
(a) se clasificará el arrendamiento como operativo o como financiero; y
(b) en el caso de tratarse de un arrendamiento financiero, se determinarán los importes que se reconocerán al comienzo del plazo de arrendamiento.
Inversión bruta en el arrendamiento es la suma de:
(a) los pagos mínimos a recibir por el arrendamiento financiero, y
(b) cualquier valor residual no garantizado que corresponda al arrendador.
Inversión neta en el arrendamiento es la inversión bruta del arrendamiento descontada al tipo de interés implícito en el arrendamiento.
Ingresos financieros no devengados son la diferencia entre:
(a) la inversión bruta en el arrendamiento; y
(b) la inversión neta en el arrendamiento.

Pagos mínimos por el arrendamiento son los pagos que el arrendatario, durante el plazo del arrendamiento, hace o puede ser requerido para que haga, excluyendo tanto las cuotas de carácter contingente como los costes de los servicios y los impuestos que ha de pagar el arrendador y le hayan de ser reembolsados. También se incluye:
(a) en el caso del arrendatario, cualquier importe garantizado por él mismo o por un tercero vinculado con él; o
(b) en el caso del arrendador, cualquier valor residual que se le garantice, ya sea por:
(bi) parte del arrendatario;
(bii) un tercero vinculado con éste; o
(biii) un tercero independiente que sea capaz financieramente de atender a las obligaciones derivadas de la garantía prestada.

Plazo del arrendamiento es el periodo no revocable para el cual el arrendatario ha contratado el arrendamiento del activo, junto con cualquier periodo adicional en el que éste tenga derecho a continuar con el arrendamiento, con o sin pago adicional, siempre que al inicio del arrendamiento se tenga la certeza razonable de que el arrendatario ejercitará tal opción.

Tipo de interés implícito en el arrendamiento es el tipo de descuento que, al inicio del arrendamiento, produce la igualdad entre el valor actual total de (a) los pagos mínimos por el arrendamiento y (b) el valor residual no garantizado, y la suma de (i) el valor razonable del activo arrendado y (ii) cualquier coste directo inicial del arrendador.
Tipo de interés incremental del endeudamiento del arrendatario es el tipo de interés que el arrendatario habría de pagar en un arrendamiento similar o, si éste no fuera determinable, el tipo al que, el inicio del arrendamiento, aquél incurriría si pidiera prestados, en un plazo y con garantías similares, los fondos necesarios para comprar el activo.
Valor razonable es el importe por el que puede ser intercambiado un activo, o cancelado un pasivo, entre partes interesadas y debidamente informadas, en una transacción realizada en condiciones de independencia mutua.
Valor residual garantizado es:
(a) para el arrendatario, la parte del valor residual que ha sido garantizada por él mismo o por un tercero vinculado con él (el importe de la garantía es la cuantía máxima que podrían, en cualquier caso, tener que pagar); y
(b) para el arrendador, la parte del valor residual que ha sido garantizada por el arrendatario o por un tercero, no vinculado con el arrendador, y que sea financieramente capaz de atender las obligaciones derivadas de la garantía prestada.
Valor residual no garantizado es la parte del valor residual del activo arrendado, cuya realización por parte del arrendador no está asegurada o bien queda garantizada exclusivamente por un tercero vinculado con el arrendador.
Vida económica es:
(a) el periodo durante el cual un activo se espera que sea utilizable económicamente, por parte de uno o más usuarios; o
(b) la cantidad de unidades de producción o similares que se espera obtener del activo por parte de uno o más usuarios.
Vida útil es el periodo de tiempo estimado que se extiende, desde el comienzo del plazo del arrendamiento, pero sin estar limitado por éste, a lo largo del cual la entidad espera consumir los beneficios económicos incorporados al activo arrendado.

CLASIFICACION DE LOS ARRENDAMIENTOS

Características del contrato Financiero:
-El arrendamiento transfiere la propiedad del activo al arrendatario al finalizar el plazo del arrendamiento.
-El arrendatario tiene la opción de comprar el activo a un precio que se espera sea suficientemente inferior al valor razonable del bien.
-El plazo del arrendamiento cubre la mayor parte de la vida económica del bien.
-Al inicio del arrendamiento, el valor actual de los pagos mínimos por el arrendamiento es al menos equivalente al valor razonable del activo.
-Los activos arrendados son de una naturaleza especializada que sólo el arrendatario tiene la posibilidad de usarlos.
Componentes de un Leasing:
-Valor Actual o Inversión neta en el arrendamiento: Es la inversión bruta del arrendamiento descontado al tipo de interés implícito en el arrendamiento.
-Valor Nominal o Inversión bruta en el arrendamiento: Es la suma de: Los pagos mínimos a recibir por el arrendamiento financiero, y Cualquier valor residual no garantizado que corresponda al arrendador
-Ingresos financieros no devengados o Interés diferido por Leasing: Diferencia entre: Valor Nominal y Valor Actual


Arrendamientos de Terrenos:
-Los arrendamientos de terrenos y edificios en conjunto se clasificarán como operativos o financieros de la misma forma que los arrendamientos de otros activos.
-Los componentes de terrenos y de construcciones, en un arrendamiento, se considerarán de forma separada a efectos de la clasificación del arrendamiento.
-La valoración por separado de los componentes de terrenos y construcciones no será necesaria cuando los derechos del arrendatario, tanto en terrenos como en construcciones, sean clasificados como una inversión inmobiliaria de acuerdo a la NIC 40.

Contabilización Arrendatario
Reconocimiento: Deben reconocer los arriendos financieros como activos y pasivos a Valor Justo (Fair Value) o si fuera menor, al valor presente de los pagos mínimos del arrendamiento.
Pago de cuotas: Prorratearse entre el cargo financiero y la reducción de la obligación pendiente.

Tasa de interes:
Al calcular el valor actual de los pagos mínimos por el arrendamiento, se tomará como factor de descuento el tipo de interés implícito en el arrendamiento, siempre que sea practicable determinarlo; de lo contrario se usará el tipo de interés incremental de los préstamos del arrendatario.
-Implicita:Es aquella tasa de descuento que hace que el Valor Actual de los pagos mínimos por el arrendamiento sean iguales al valor justo del activo arrendado.

Arrendatario:
Genera Gastos por depreciación y un gasto financiero en cada periodo.

Contabilizacion arrendatario:
Al momento del contrato:
Maquinarias en Leasing XXX
Interés diferido Corto Plazo XXX
Interés diferido Largo Plazo XXX
Oblig.x Arrend. Finan. C/P XXX
Oblig.x Arrend. Finan. L/P XXX
Al pagar las cuotas
Oblig.x arrendam. Finan. C/PXXX
Banco XXX
Gastos Financieros XXX
Interés Diferido C/P XXX
A fin de año
Oblig.x arrendam. Finan. L/P XXX
Interés diferido C/P
Oblig.x arrendam. Finan. C/P XXX
Interés diferido L/P XXX
Gastos de depreciación leasing XXX
Deprec. acum. maquinaria en Leasing XXX

Arrendador:
Puede ser Fabricante o Distribuidor, Reconocimiento: Presenta el arrendamiento financiero como un cuenta por cobrar.

Contabilizaciones del Arrendador
Al momento de adquirir el bien para darlo en Leasing
Activos para Leasing XXX (V.R o V.A)
Banco XXX
Al momento del contrato
Deudore por Leasing C/P XXX (VN c/p)
Deudores por Leasing L/P XXX (V.N l/p)
Activos para Leasing XXX (VR o VA)
Interés Diferido por Leasing C/P XXX (V.N-VR oVA)
Interés diferido por Leasing L/P XXX
Al momento del pago de las cuotas
Banco XXX
Deudores por Leasing C/P XXX
Reconocimiento del Ingreso Financiero
Interés Diferido por Leasing C/P XXX
Interés Ganado XXX
Reclasificación del Corto y Largo Plazo
Interés diferido L/P XXX
Interés diferido C/P XXX
Deudores por Leasing L/P XXX
Deudores por Leasing C/P XXX

Arrendamiento Operativo
-Los bienes que se tienen para contratos de arrendamiento operativo, deben registrarse en el Activo Fijo, en el balance del arrendador.
-El Ingreso por arrendamiento operativo debe reconocerse en el Estado de Resultado.

Contabilización por parte del Arrendatario
Gastos por Arriendo XXX
Banco XXX
Contabilización por parte del Arrendador
Banco XXX
Ingresos por Arreindo XXX

Leaseback: Una venta con arrendamiento posterior es una transacción que implica la enajenación de un activo y su posterior arrendamiento al vendedor.
- Las cuotas del arrendamiento y el precio de venta son usualmente interdependientes, puesto que se negocian simultáneamente.
- El tratamiento contable Dependerá del tipo de arrendamiento implicado en ellas.

-Si resulta ser un Leasing Financiero
La diferencia entre el valor de venta y valor libro (que se produce cuando el vendedor vende el bien), se deferirá y amortizará a lo largo del plazo del arrendamiento.
-Si resulta ser un Leasing Operativo
Cualquier resultado que se produzca se reconocerá como tal.
Si el PV < VR se reconocerá la pérdida de inmediato
Si el PV > VR el exceso se deferirá en el periodo en que se espera utilizar el activo
-
Si resulta ser un Leasing Operativo
En los contratos de arrendamiento operativo, si el valor razonable del bien en el momento de la venta con arrendamiento posterior fuera inferior a su importe en libros, la pérdida derivada de la diferencia entre ambas cifras se reconocerá inmediatamente.
VR < VL = pérdida reconocida de inmediato

Tratamiento Contable de Leaseback
-Se debe proceder a registrar la venta, la cual puede arrojar utilidad por la venta del activo fijo en el caso que el precio de venta sea superior al valor razonable o bien puede existir una pérdida en el caso de que el precio de venta sea inferir al valor razonable.
- La Utilidad o Pérdida obtenida al momento de la venta del activo fijo pasa a denominarse Utilidad diferida la cual se amortiza de la siguiente forma: (a)En el caso que el contrato sea un leasing financiero se deferirá y amortizará a lo largo del plazo del arrendamiento.(b)En el caso que sea un leasing operativo se debe amortizar durante el período en que se espera utilizar el activo

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