Contrato de arrendamiento: concepto, obligaciones y extinción

Arrendamiento

Arrendamiento: contrato en virtud del cual, a cambio de un precio cierto, una persona (arrendador) cede el uso de una cosa o conjunto de cosas a otra (arrendatario), comprendiendo entre ellas también los derechos.

Pueden ser:

• Arrendamientos sometidos al Código Civil, que son aquellos que no están regulados por las leyes especiales arrendaticias.
• Arrendamientos de fincas urbanas sometidos a las leyes de arrendamientos urbanos de 1964 y de 1994.
• Arrendamientos sometidos a la ley de arrendamientos rústicos.
• Arrendamientos regulados por otras leyes especiales.

Caracteres

Consensual, oneroso y conmutativo, bilateral, de tracto sucesivo.

Obligaciones del arrendador

Está obligado a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato; a acometer durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso al que ha sido destinada; y a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.

El incumplimiento de la obligación de realizar las obras de conservación y reparación puede originar daños materiales y personales al arrendatario, que deberán ser indemnizados por el arrendador.

Obligaciones del arrendatario

• Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos. A falta de pacto, se pagará en el domicilio del arrendatario y, en cuanto al tiempo, se estará a la costumbre de la tierra.
• Usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado y sin variar su forma, según el art. 1557 del CC; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
• Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

Extinción

Extinción: resolución debida al incumplimiento, expiración del plazo pactado, venta de la cosa arrendada (salvo pacto en contrario), pérdida de la cosa arrendada, o por desistimiento del arrendatario.

Arrendamientos urbanos de viviendas

Arrendamientos urbanos de viviendas: precisar el régimen jurídico aplicable, es preciso distinguir entre los arrendamientos celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU y los que ya existían en ese momento.

Se trata de arrendamientos que, recayendo sobre una edificación habitable, tengan como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

No sometidos a la LAU

• Uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios...
• Uso de viviendas militares.
• Contratos en los que sea aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal de la finca la finalidad.
• Uso de viviendas universitarias, calificadas expresamente como tales por la propia universidad.

Sometidos a la LAU

El régimen jurídico aplicable es diverso en función del posible carácter suntuario que pueda tener la vivienda. En efecto, para los contratos relativos a viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o cuya renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual (viviendas suntuarias):

• Fuentes: títulos I y IV LAU.
• En lo que no se oponga a lo anterior, autonomía de la voluntad.
• En defecto de lo anterior, título II LAU.
• Supletoriamente, disposiciones del Código Civil.

Arrendamientos no suntuarios

La jerarquía de fuentes es la siguiente:

1. Títulos I y IV LAU.
2. Título II.
3. Autonomía de la voluntad.
4. Disposiciones del Código Civil.