La acción de devastación en la hipoteca (art. 117 LH): protección del acreedor hipotecario

Resumen

El texto explica las fases de vida de una hipoteca, la de seguridad y la de cumplimiento, y por qué el acreedor corre el riesgo de que el bien se deprecie mientras el hipotecante conserva la posesión. Después describe la acción de devastación del artículo 117 de la Ley Hipotecaria, su procedimiento ante el juez y su encaje procesal en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Puntos clave

La hipoteca tiene una fase de seguridad, desde su inscripción en el Registro de la Propiedad hasta el vencimiento, y una fase de cumplimiento, en la que se paga o se incumple.
A diferencia de la prenda, en la hipoteca no hay desplazamiento posesorio: el hipotecante o el tercer poseedor conserva el bien.
Esa situación permite que el bien se deprecie por un uso desordenado o perjudicial, lo que puede dejar la garantía insuficiente.
La acción de devastación está regulada en el artículo 117 de la Ley Hipotecaria.
El juez puede requerir al hipotecante o al dueño para que cese en la conducta dañosa y repare el daño.
Si el requerimiento no se atiende, el juez puede nombrar un administrador de la finca.
El procedimiento se tramita por el juicio verbal, regulado en los artículos 437 y siguientes de la LEC de 2000.

Ponte a prueba

Fases de la vida de una hipoteca

En el tiempo de vida de una hipoteca, desde que nace hasta que se extingue, hay que distinguir dos fases:

Fase de seguridad: Empieza cuando la hipoteca ha quedado constituida, lo que sucede cuando la escritura pública de la hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad, hasta que llega el momento del vencimiento de la obligación que esa hipoteca garantiza.
Fase de cumplimiento: Llegado el momento del vencimiento, pueden suceder dos cosas: o bien que se cumpla la obligación que la hipoteca garantiza, con lo cual esta queda extinguida, o bien el incumplimiento.

Con lo obtenido, si es suficiente, el acreedor se cobrará lo que se le debe y verá satisfecho su derecho de crédito.

La protección del acreedor en la fase de seguridad

En la primera de las fases, la fase de seguridad, a diferencia del derecho real de prenda, en la hipoteca no hay desplazamiento posesorio del bien del hipotecante al acreedor hipotecario. El hipotecante, o quien adquiera de él, permanece en la posesión del objeto de la garantía.

Por ello, el acreedor hipotecario corre el riesgo de que el hipotecante o el tercer poseedor explote desordenadamente el inmueble o lo perjudique, provocando una desvalorización de la garantía. Esto podría resultar insuficiente para cubrir la deuda si, llegado el momento del vencimiento, el deudor no paga.

La acción de devastación (Art. 117 LH)

Precisamente por esto, al acreedor hipotecario se le conceden instrumentos para evitar que se desvalorice el objeto de la garantía. Entre ellos se encuentra la conocida como acción de devastación, regulada en el artículo 117 de la Ley Hipotecaria (LH).

Procedimiento judicial y medidas cautelares

Para evitar que el objeto de la garantía se desvalorice, el acreedor hipotecario puede ejercitar esta acción ante los tribunales. El juez procederá de la siguiente manera:

Requerimiento inicial: Requerirá al hipotecante o al dueño de la finca hipotecada para que cesen en ese comportamiento dañoso y, si es posible, remedien el daño causado, reponiendo la finca al estado que tenía antes de llevar a cabo esa actividad perjudicial.
Medidas adicionales: Si, tras ser requerido, el hipotecante o el dueño de la finca persiste en su conducta, el juez podrá incluso nombrar a una persona que administre la finca.

Marco procesal

El procedimiento para hacer valer la acción de devastación, según el artículo 117 de la LH, se seguirá a través del cauce establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Aunque el precepto original hacía referencia a artículos que regulaban el juicio verbal, tras la entrada en vigor de la LEC de 2000, el juicio verbal se encuentra regulado en los artículos 437 y siguientes de la citada ley.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la acción de devastación en la hipoteca?

Es un instrumento que el acreedor hipotecario puede ejercitar ante los tribunales para evitar que el bien hipotecado se desvalorice por un uso dañoso. Está regulada en el artículo 117 de la Ley Hipotecaria.

¿Qué puede hacer el juez en una acción de devastación?

Primero requiere al hipotecante o al dueño de la finca para que cese en la conducta dañosa y, si es posible, repare el daño. Si persiste en su conducta, el juez puede nombrar a una persona que administre la finca.

¿Por qué corre riesgo el acreedor hipotecario durante la fase de seguridad?

Porque en la hipoteca el bien no pasa a poder del acreedor, de modo que el hipotecante o el tercer poseedor puede explotarlo de forma desordenada o perjudicarlo. Esa desvalorización podría hacer insuficiente la garantía si el deudor no paga al vencimiento.

¿Qué procedimiento se sigue para la acción de devastación?

Se sigue el cauce establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil. El texto indica que el juicio verbal está regulado en los artículos 437 y siguientes de la LEC de 2000.