Valoración del Suelo Urbanizado Edificado: Métodos y Criterios Técnicos

Valor Urbanístico del Suelo Urbanizado Edificado

En este supuesto, el valor buscado será el mayor de los siguientes:

A) Método de Comparación

El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, mediante el método de comparación (según el Artículo 24), aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

B) Método Residual Estático

El determinado por el método residual estático, tal como se describe en la normativa técnica, considerando exclusivamente el suelo, sin tener en cuenta la edificación existente o la construcción ya realizada.

Criterios de Selección y Homogeneización

Tanto la selección de comparables como la homogeneización de los precios y la consideración en la estimación del valor de mercado deberán justificarse, expresamente, sobre la base de criterios objetivos y racionales. A tales efectos, se dará prioridad a las valoraciones determinadas en procesos estadísticos respecto a las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores.

Los informes técnicos de valoración deberán incluir documentación relativa a la selección de los comparables, así como los criterios de homogeneización utilizados para su corrección.

Aplicación del Artículo 24

Así, el Artículo 24 prevé dos situaciones diferenciadas:

1. Existencia de Espacio Muestral Suficiente

Cuando exista un espacio muestral suficiente, que se cifra en seis muestras comparables de transacciones reales u ofertas, se podrá aplicar dicho método. La muestra debe poseer condiciones semejantes en cuanto a:

• Localización
• Uso
• Configuración geométrica de la parcela
• Tipología y parámetros urbanísticos básicos
• Superficie
• Antigüedad y estado de conservación
• Calidad de la edificación
• Gravámenes o cargas que condicionen el valor
• Fecha de datos del comparable

Si hubiese que realizar una homogeneización, puede alterarse el valor del testigo hasta un 30% como máximo.

2. Insuficiencia de Espacio Muestral

Cuando no exista espacio muestral suficiente por no reunir todas las condiciones de semejanza, puede hacerse intervenir muestras con otros atributos a las que se le apliquen técnicas de homogeneización.

Cálculo por Antigüedad y Conservación

En el supuesto de que deba homogeneizarse por antigüedad y estado de conservación, deberá aplicarse la siguiente relación:

Vv' = Vv · [ (1 - F + F · β) / (1 - F + F · βi) ]

Donde los parámetros se definen como:

• VV’: Valor en venta del inmueble homogeneizado en €/m².
• VV: Valor en venta del inmueble en €/m².
• F: Factor de relación del valor estimado de las construcciones respecto al valor total de la propiedad característica de la zona.
• β: Coeficiente corrector por edad y estado de conservación del inmueble.
• βi: Coeficiente corrector por edad y estado de conservación de la muestra.