Tasaciones 3.5

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3.5.-metodo residual estático: introducción:Para hallar el valor del suelo emplearemos el método residual; para ello tendremos en cuenta el principio de mayor y mejor uso, por lo que determinaremos la promoción inmobiliaria más probable que se pueda desarrollar (cumpliendo la Normativa Urbanística)Para ello realizaremos un estudio de los inmuebles construidos recientemente en la zona (muestras testigo). Con dichas muestras obtendremos el valor de mercado de la posible promoción, y una vez obtenido, deberemos descontarle todos los gastos y beneficios que gravan sobre él. F=.VM*(1-b)-Ci. Analisis: Como hemos dicho anteriormente, para hallar el valor de mercado del suelo a través del método residual, es necesario hallar todos los costes, gastos y beneficios que intervienen en una promoción por lo que:Para estimar los costes de construcción: 1.- Determinaremos el coste de ejecución material hallándolo de tres formas:método analítico.método sintético.recurriendo al ECUM. 2.- también podemos hallar el valor de mercado de la promoción realizando un estudio del mercado de viviendas en nueva construcción que se encuentren próximas al solar que vamos a valorar. 3.- Evaluamos el beneficio industrial del constructor (Bc), que será aproximadamente un 6 % del valor de mercado de la promoción. 4.- Si optamos por un 14 % como gastos del constructor, deducimos que el coste de constrata es aproximadamente un 20% del valor de mercado de la promoción (6% beneficio + 14% gastos = 20% coste de contrata. 5.- Calculamos los gastos financieros y de comercialización del promotor. Gfc=Gf+Gc. Fijaremos el beneficio del promotor (Gp), atendiendo al común de promociones similares. Según la orden 30 de noviembre de 1994, el beneficio del promotor será el resultado de multiplicar por 1,5 el tipo de actualización I.I = Tipo de actualización. I = TRL (4,5%) + PR (8%) = 12,5%. TLR = Tasa libre de riesgo. PR = prima de riesgo .Bp>1,5*I=1,5*12,5=18,75%. Una vez obtenidos todos estos datos podemos deducir el valor de mercado del solar mediante la siguiente fórmula: F=VM*(1-b)-Ci. 6.- Todos los parámetros e hipótesis utilizados serán justificados y razonados por el tasador.


Practica: datos: solar emplazado en Los Martínez del Puerto. superficie 135 m2. edificabilidad 200 %. zona céntrica. Lo primero que tenemos que hacer es estimar el coste de construcción de la promoción más probable, que en este caso serían dos duplex. Para ello debemos obtener el coste de ejecución material, por lo que recurrimos al ECUM 06 para obtener la información. Multiplicando por un coeficiente de actualización del 1,15 ya que el ECUM al que hemos recurrido se actualizó en el 2002-2003. CEM=422,73*1,15=486,14€/m2. Sabiendo que los beneficios del constructor suponen un 20% del coste de contrata, podemos hallar este multiplicando el coste de ejecución material por 1,20. Cc=486,14*1,20=583,37€/m2. Ahora hallamos el valor de mercado de los duplex que queremos construir. Para ello:Cercano al solar que queremos edificar se está realizando una promoción de 5 duplex de características similares y se venden a 1485 €.A menos de 50 m se encuentra un duplex también de similares características adquirido recientemente por 150 €/m2.A menos de 100 m se encuentra otro duplex con una antigüedad de 5 años que se encuentra en venta por 1470 €/m2, dicho inmueble es de características similares a los de nuestra futura promoción. Si realizamos la media de los tres valores obtenidos deducimos que el valor de mercado de la promoción es aproximadamente: VM=1485+1505+1470/3=1486,67€/m2. Ya sabemos cual es el valor de mercado, ahora solo nos falta por calcular los gastos y beneficios del promotor. Sabemos que la suma de ambos es el 30% del valor de mercado, por lo que solo nos hace falta hallar una de las dos incógnitas y ya sabemos la otra, sabemos el beneficio del promotor que es: Bp>1,5*I. Bp>1,5*12,5=18,75%; Gp=30-Bp=11,25%.Y ahora sustituimos en la formula: F=1486,67*(1-0,1875)-(583,37+167,25)=457,30€/m2 construible

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