Subrogación hipoteca "sin el consentimiento del acreedor

TEMA 10: DERECHOS REALES DE GARANTÍA EN GENERAL Art. 1911 CC. El acreedor tiene la facultad de actuar contra el patrimonio del deudor. El deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros. Los mecanismos con el que el acreedor tiene garantías para que el deudor cumpla:  Acción revocatoria. Revocar un negocio fraudulento.  Acción subrogatoria. Los derechos reales de garantía son accesorios Ante el incumplimiento del deudor, el acreedor podrá dirigirse contra un bien Concreto que forma parte del patrimonio del deudor, de esta manera se ejecuta ese Bien y, con el precio de venta, el acreedor no se convierte en propietario del bien Dado en garantía, pero podrá saldar la deuda con lo obtenido por la venta. Todo esto está en relación con la dación en pago. 1. Los derechos reales de garantía: 

Prenda

El objeto dado en garantía, sale de la posesión material del dueño y Pasa a manos de un tercero o un acreedor. El acreedor puede solicitar la venta De los objetos dados en prenda, en caso de incumplimiento de la obligación.
Ejemplo: una casa de empeño, das el reloj de oro en prenda. En el momento que No se cumpla, la casa de empeño lleva a subasta pública el reloj de oro, pero si Se obtiene menos de que le había sido prestado, el deudor sigue estando Obligado. 

Hipoteca

Los bienes dados en garantía, no salen de la posesión de su Propietario, pero aunque no salgan de la posesión de su propietario, el acreedor Podrá solicitar la venta de los mismo en caso de incumplimiento.  Anticresis. El acreedor lo que adquiere es el derecho de aprovechamiento de Los frutos de la cosa ofrecida en garantía.

HIPOTECA La hipoteca es un derecho real, accesorio, indivisible, de constitución registral y Que recae sobre bienes inmuebles ajenos, que permanecen en posesión de su Propietario o titular, y que sujetan el bien hipotecado al poder exigir la realización De su valor en caso de incumplimiento. No supone desplazamiento posesorio y, por tanto, la ausencia de un elemento Externo que manifieste la existencia de ese gravamen en el bien hipotecado. Puede Provocar inseguridad jurídica, es por ello, por lo que se constituye obligatoria la Inscripción registral, como medio de publicidad de la existencia de la hipoteca. 1. Las carácterísticas principales de la hipoteca:  Es un derecho real de garantía, porque garantiza el cumplimiento de una Obligación.  Es de constitución registral, si no hay inscripción registral, no se constituye la Hipoteca, no nace la hipoteca, y no tiene efectos frente a terceros.  Es indivisible. Lo que quiere decir que hasta que no se cancele la totalidad de La deuda, la hipoteca subsiste integra.  Es un derecho accesorio, porque depende de una obligación principal que Garantiza, del derecho de crédito que garantiza.  No hay desplazamiento posesorio. 2. Distintas clases de hipoteca: 1. Hipotecas voluntarias e hipotecas legales: A. Las hipotecas voluntarias son las expresamente convenidas por las partes B. Las hipotecas legales son las que tienen su origen en una determinada Disposición legal. Pero no es que nazcan de la ley, sino que son, ante Determinados supuestos, aquellas que la ley faculta a determinadas personas Exigir la constitución de una hipoteca que garantiza una determinada Obligación (libertad de constitución). Un ejemplo de esta hipoteca legal puede Ser en la siguiente situación: se le podría exigir una hipoteca legal sobre los Bienes de los tutores si no se pudiera garantizar la buena tutela mediante Cualquier otro tipo de fianza. 

Hipoteca ordinaria o de tráfico/ hipoteca de seguridad: A. La hipoteca ordinaria o de trafico es aquella en la que el crédito Garantizado accede al registro de la propiedad con todos sus elementos, su Existencia es cierta y su cuantía conocida. B. La hipoteca de seguridad aparece en el registro el crédito garantizado en Líneas generales pero no de una manera determinada. Es decir, es incierta la Existencia y la cuantía del crédito. Una hipoteca de seguridad podría ser Aquellas realizadas sobre obligaciones condicionales o sometidas a término. También podría valer para obligaciones futuras. 3. -Hipoteca de capital/hipoteca de renta: A. La hipoteca de capital está garantizando una obligación que se tiene que Cumplir en un pago único. B. La hipoteca de renta está garantizando una obligación de pago periódico, De tracto sucesivo. Las hipotecas normalmente son de renta, de ahí que Cuando tú devuelves la renta se añadán unos intereses que se van generando. 3. Sujetos de la hipoteca: Los sujetos que intervienen en la relación hipotecaria son:  El acreedor hipotecario, con derecho de crédito. El acreedor de crédito y el Acreedor hipotecario tienen que coincidir siempre, tienen que ser la misma Persona.  El deudor de la obligación garantizada. No es necesario que coincidan el Deudor de la obligación garantizada y el deudor hipotecante, que puede ser un Tercero: el deudor hipotecante no debe el dinero, pero la propiedad suya la Grava para garantizar una deuda ajena, esto se hace como garantía para el caso De incumplimiento del deudor de la obligación. Por ejemplo, pedir una hipoteca y que se grave un inmueble de tu padre. Tu Padre sería el deudor hipotecante y tú el deudor de la obligación. Puede que coincidan los dos deudores o no coincidir, pero luego está lo que se Llama el tercer poseedor de finca hipotecaria: es un adquirente, a título Oneroso o gratuito, de la finca que está hipotecada. Se le llama tercero porque Es ajeno a la obligación principal garantizada. La relación en la que él se va a Ver perjudicado si se solicita la vivienda de ese inmueble. Y es que, como la Hipoteca es un derecho real que se puede ejercer contra todos, el banco puede Ejecutarlo a la hora del incumplimiento de la obligación principal, aunque se Haya vendido ya a una tercera persona, porque es el inmueble con el que se Garantizó la hipoteca. Claro, que este tercer adquirente ha adquirido una finca Hipotecada, sabía que corría este riesgo. Esta tercera persona nunca podrá Alegar que la finca no estaba hipotecada, ya que es de carácter registral.

4. Objeto de la hipoteca sobre el que puede recaer la Hipoteca. Es decir, qué bienes son hipotecables y cuáles no. Para saberlo hay que acudir al CC Y al a legislación hipotecaria. El art.1874 CC dicen que pueden ser objeto de hipoteca los bienes inmuebles y Los derechos reales enajenables que recaigan sobre bienes inmuebles. Por Ejemplo, un objeto de hipoteca puede ser el derecho de usufructo, el derecho de Superficie, etc., también una hipoteca sobre una nuda propiedad. Sin embargo, no se pueden hipotecar las servidumbres y tampoco el derecho De uso y habitación. 5. Extensión objetiva de la hipoteca. Aquí nos tenemos que preguntar cómo afecta a una hipoteca ya constituida las Posibles vicisitudes que pudieran sufrir el bien hipotecado con, por ejemplo, Accesiones o mejoras. En este caso la hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al Importe de las indemnizaciones debidas al propietario por razón de los bienes Hipotecados. Es decir, cuanto más valga el valor del inmueble más posibilidades Tengo de ver satisfecho mi crédito. 6. Fases de la hipoteca: A. Fase de seguridad. Para el acreedor es fundamental que el inmueble no pierda Valor. Para intentar conseguir esto, el acreedor hipotecario tiene una serie de Acciones. A. Acción de devastación: Con esta acción lo que se pretende es reprimir los Actos que hiciera el propietario en deterioro de su vivienda y evitar posibles Y sucesivos actos que disminuyan el valor de la finca. Para poder ejercitar Esta acción, el deterioro tiene que ser efectivo y la disminución del valor del Inmueble también. El miedo del acreedor es que como consecuencia el valor De lo dado en garantía sea insuficiente para cubrir el crédito y verlo Satisfecho. B. Solicitar el vencimiento anticipado del crédito: el deudor disminuye las Garantías que había otorgado, o bien, estas garantías disminuyen por caso Fortuito; el deudor pierde el derecho a utilizar el plazo, la deuda vencerá Anticipadamente, si el deudor no sustituye inmediatamente las garantías Disminuidas o desaparecidas, por otras garantías igualmente seguras. C. Acción de declaración de constatación de hipoteca: que se reconozca la Existencia de la hipoteca, y que se declare el rango de la hipoteca (porque Dependiendo el rango de la hipoteca, tendrá preferencia ante el cobro). B. Fase de ejecución o de realización. Cuando se haya producido un Incumplimiento de la obligación asegurada, entonces el acreedor tiene la facultad de ejercitar el contenido de la hipoteca. Para ello, el acreedor dispone De dos acciones, que son: A. Acción Personal. La puede utilizar cualquier acreedor, porque todo Deudor responde con los bienes presentes y futuros. El acreedor puede Ejercer la responsabilidad patrimonial del deudor a partir del art. 1.911 CC. B. Acción Real. Ejecutar o ir contra el bien dado en garantía, actuar Directamente contra. Se procede a la venta del inmueble mediante Subasta pública, a partir del procedimiento de ejecución hipotecaria; Esto se denomina realización del valor del inmueble. Con el importe Obtenido de la venta, se va a satisfacer el crédito del acreedor Hipotecante. Si el precio de la venta es inferior a la deuda pendiente: Artículo 1.911 CC, la deuda no se cancela y el deudor sigue estando Obligado a pagar la parte de la deuda restante. Si con el valor de la venta sobra dinero para pagar el crédito, este Dinero pertenecería al deudor, o en el caso de haber más acreedores, Sería para pagar el resto de los créditos pendientes. ¿Por qué el acreedor hipotecario puede hacerse propietario de los bienes Hipotecados? Porque tras salir a la venta pública, y no ser vendido. Se le adjudica Al acreedor hipotecario. 7. La extinción de la hipoteca La hipoteca se puede extinguir por el pago o cumplimiento de la obligación Principal que garantiza la hipoteca. Aunque también se puede extinguir por otras Causas, como:  Consolidación. Acreedor y deudor hipotecantes se convierten en una misma Persona. La hipoteca es de constitución registral, por lo que es posible que la Hipoteca se haya extinguido en la relación extra registral, pero que sin embargo Permanezca la inscripción de hipoteca en el registro, porque no se ha realizado El correspondiente asiento de cancelación. No coincide la realidad registral Con la realidad extra registral. Esto puede plantear problemas frente a Terceros, porque no surgirá efectos contra terceros, por lo que, es necesario Que se practique una cancelación registral de la hipoteca.