Sistema de compensación y concierto en la actuación urbanística: funcionamiento de la Junta

Sistema de Concierto

En el sistema de concierto, el propietario único o todos los propietarios conjuntamente asumen la totalidad de la actividad de ejecución conforme a las condiciones pactadas con el Ayuntamiento mediante un convenio.

Formas de Gestión

La gestión puede realizarse mediante:

• Una entidad urbanística de gestión: Constituida por los propietarios, de naturaleza administrativa y duración limitada a la actuación, salvo que asuma la conservación de la urbanización.
• Una sociedad mercantil: Constituida por capital aportado por los propietarios.
• El único propietario de los terrenos.

Convenio Urbanístico de Gestión Concertada

Este convenio tendrá carácter jurídico-administrativo y determinará:

1. Las condiciones de gestión y ejecución del planeamiento.
2. La transmisión de cesiones obligatorias y gratuitas al Ayuntamiento.
3. La necesidad de constituir una entidad urbanística de gestión o una sociedad mercantil, así como su inscripción en el registro correspondiente.

Sistema de Compensación

El sistema de compensación se caracteriza por la asunción, por parte de los propietarios, de la gestión de ejecución del planeamiento en todas sus facetas. En este sistema, los propietarios:

• Aportan los terrenos de cesión obligatoria.
• Realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinan en el plan.
• Se constituyen en una Junta de Compensación, salvo que todos los terrenos pertenezcan a un solo propietario.

Puesta en Marcha y Constitución de la Junta

Los Estatutos y Bases de Actuación de la Junta de Compensación deben ser aprobados por los propietarios que representen, al menos, el 50% de la superficie total de la unidad de actuación.

Una vez obtenida la mayoría exigida, el Ayuntamiento aprueba los proyectos de Estatutos y Bases de Actuación. Los propietarios que no hayan solicitado el sistema podrán incorporarse a la Junta de Compensación dentro del plazo de dos meses siguientes a la publicación de la resolución municipal. También existe la opción de que los propietarios se adhieran fuera de plazo, previa conformidad de la Junta de Compensación.

Naturaleza Jurídica y Funcionamiento de la Junta de Compensación

La Junta de Compensación es un ente corporativo de Derecho Público con personalidad jurídica propia. Una vez registrada, tendrá plena capacidad de obrar para cumplir con sus fines. Contra sus acuerdos se puede interponer recurso ante la Administración actuante.

Podrán incorporarse a la Junta de Compensación empresas urbanizadoras que, a cambio de realizar las obras, reciben una cuota de volumen edificable.

Proyecto de Compensación

La Junta elabora el Proyecto de Compensación, mediante el cual se realiza:

• La distribución de beneficios y cargas entre los diferentes propietarios.
• La correlativa adjudicación a cada uno de ellos de las nuevas parcelas acomodadas al Plan.
• La adjudicación a la Administración de los terrenos de cesión obligatoria.
• La localización de los terrenos para viales y equipamientos previstos por el Plan.

La ejecución de las obras no es posible hasta la aprobación de este proyecto.

Responsabilidades y Potestades de la Junta

La Junta de Compensación será la responsable ante la Administración de la completa y correcta urbanización del polígono o unidad de actuación. Para hacer frente a dicha responsabilidad, la Junta tiene una serie de potestades exorbitantes, como son:

• La posibilidad de instar de la Administración actuante el ejercicio de la potestad expropiatoria.
• La vía de apremio frente al propietario incumplidor.

De esta forma, y por delegación del Ayuntamiento, la Junta de Compensación podrá exigir por vía de apremio las cantidades adeudadas por sus miembros.

Consecuencias del Incumplimiento

Al estar dotada la Junta de Compensación de un estatus de privilegio, se le exige un alto grado de responsabilidad. Si esta genera alguna infracción, la Administración no solo le impondrá una multa, sino que también podrá:

• Desistir de seguir ejecutando el Plan por este sistema.
• Aplicar en su lugar el sistema de cooperación o incluso el de expropiación.