Sistema de ejecución asistemático

ESTRATEGIA D DELIMITACIÓN D UNIDADES D ACTUACIÓN. COMPENSACIÓN D LS UNIDADES D 1 MISMO ÁMBITO Las unidades d actuación se delimitan para q la reparcelación y urbanización se hagan simultáneamente x todos ls propietarios. En el suelo urbanizable no se parte d un tejido existente, sino d 0. Tras la aprobación y durante la vigencia dl Plan General, se aprueba el correspondiente planeamiento d desarrollo (Plan Parcial normalmente), en el q se delimitan ls unidades d actuación para gestión dl plan. La delimitación d ls unidades dentro dl sector ordenado x el planeamiento d desarrollo debe obedecer a 1 estrategia de transformación q baraja un gran nº de factores q no se conocían al hacer el Plan General: - La necesidad de q las unidades d actuación sean funcionalmente autónomas, en cuanto puedan conectar servicios y disponer d accesos viarios propios, sin depender dl desarrollo d otras unidades, salvo q el plan haya programado cronológicamente su desarrollo. - Otro factor es el equilibrio o compensación entre las unidades d actuación en cuanto a cesiones y consumo. La confusión suele estar en la concepción de q no es posible imputar d cesiones d suelo a una ciudad dentro d un ámbito en el q otras unidades están + descargadas, ya q puede incluso q determinadas cesiones como equipamientos o zonas verdes no sólo no sean perjudiciales, sino q revaloricen ls terrenos y mejoren la calidad d vida. Si se delimita una unidad d actuación en una zona llena d parques y equipamientos, sus titulares no tendrán lugar donde consumir el techo q les corresponde dentro dl sector. Si una UA tiene excesivas cesiones d suelo y ls parcelas netas d edificabilidad lucrativa privada no permiten q los propietarios consuman, deberá compensárseles d diversas formas y, principalmente, con techo en otra u otras d ls UUA dentro dl ámbito, q serán excedentarias.

Para q estos desequilibrios no sean excesivos y se suavicen ls excedentes y deficientes, ls leyes regionales suelen exigir q las unidades tengan un aprovechamiento q esté dentro d una horquilla cuyo mínimo y máximo están x debajo y encima, respectivamente, dl aprovechamiento d referencia dl ámbito o área (sector). CLASIFICACIÓN DE LAS FORMAS DE GESTIÓN EN ESPAÑA Terminada la fase d planeamiento comienza la gestión sistemática dl suelo. Su denominación d sistemática responde a q se ataca x UUA y a través d alguno d ls sistemas establecidos en la normativa autonómica. El planeamiento ha realizado la ordenación pormenorizada dl suelo y ahora comienza la actividad d reparcelación y urbanización d cada UA d forma autónoma. El ámbito físico propio d la gestión sistemática es x tanto la UA y su fuente d financiación son ls cuotas d urbanización.SISTEMAS DE GESTIÓN DIRECTA Son aquéllos en los q la Adm asume la misión transformadora dl suelo. Dentro d ellos distinguimos: - Aquel en el q la Adm adquiere la titularidad d los terrenos mediante el instituto expropiatorio y gestiona la transformación dl suelo. Pueden tomar 2 formatos: - La Adm asume el pago dl justiprecio y la autoría d la promoción d la transformación dl suelo. - La Adm somete a concurso la designación d un beneficiario d la expropiación q asuma la condición d urbanizador.
- Aquel en el q la Adm gestiona la transformación dl suelo sin adquirir la titularidad d los terrenos. La Adm proyecta los instrumentos y ejecuta ls obras d urbanización a costa d los propietarios, repercutíéndoles ls cargas mediante ls cuotas d urbanización. Puede presentarse en 2 variantes: - Principal, d forma q la Adm decide el sistema sin someterse a criterios tasados. - Subsidiario, si la asunción x la Adm de la gestión directa se regula para supuestos concretos, generalmente x incumplimiento d los deberes d transformación dl urbanizador.

SISTEMAS DE GESTIÓN INDIRECTA Son aquéllos en los q la iniciativa de la transformación del suelo corresponde a los particulares. Pueden dividirse en: Vinculados a la titularidad dominical. En los q la iniciativa transformadora corresponde a ls propietarios d suelo. Podemos distinguir: - Sistemas sin procedimiento selectivo. Aquéllos en los q la legitimación promotora procede d la titularidad dl suelo. Se distinguen 2 formatos: El sistema de compensación, en el q los propietarios crean una entidad cn personalidad jurídica conocida como Junta d Compensación, en la q deciden los actos d impulso dl proceso d forma colegiada. Su régimen d funcionamiento está estructurado x el derecho societario.  Los sistemas de concierto, en los q el propietario único impulsa la gestión del suelo, o bien se trata d varios propietarios q garantizan solidariamente la actuación. - Desvinculados a la titularidad dominical. Se trata d la figura dl Agente Urbanizador q en régimen d libertad d empresa y sin tener q gozar d titularidad sobre terrenos en la actuación, se presenta como aspirante en un concurso público para q se adjudique la transformación urbaní. Especialidades: - Aquéllos q parten d una expropiación d ls terrenos x la Adm con designación d un concesionario mediante concurso público. - Los q no alteran la titularidad dominical d ls terrenos, q siguen en el dominio d ls particulares. Se distinguen ls siguientes: Principales. La Adm decide discrecionalmente entre la gestión directa e indirecta. Subsidiarios. Sólo permiten la gestión indirecta restringida a ciertos supuestos. Dentro de éste se distinguen: - Los q se remiten a la urgencia o inactividad d los particulares. - Los q establecen plazos concretos para su vigencia.

INICIO TÉCNICO DE LA GESTIÓN URBANÍSTICA El planeamiento y la gestión urbanística son competencia d las CCAA, x lo q habrá q estar a lo establecido en la normativa de cada una de ellas. En defecto de regulación propia, el inicio dl expediente de gestión urbanística se produce con la firmeza en vía adm del instrumento de planeamiento q delimite la UA. En caso de UUA en suelo urbano, la gestión comenzará con la firmeza en vía adm de la aprobación del planeamiento general q las establezca, o del planeamiento especial en caso de quedar delimitadas x planes especiales en suelo urbano, consolidado o no consolidado. En caso de suelo urbanizable, la UA puede venir delimitada x el planeamiento en fase general si éste realiza la ordenación pormenorizada de un sector o x los planes parciales. CÓMPUTO DE LOS PLAZOS. CAMBIO DE SISTEMA. INDEMNIZACIÓN En el sistema de compensación, los propietarios deberán presentar un proyecto de Estatutos y Bases en el plazo de 3 meses desde el inicio de la gestión, q es la delimitación de la UA, sea en el propio Plan, o en Proyecto de delimitación posterior. Si no lo hacen, la Adm les requiere para q lo presenten en el plazo de otros 3 meses y, si no se cumple este segundo plazo, la Adm puede cambiar el sistema de actuación. No debe confundirse este plazo con los 3 meses para presentación del Proyecto de Reparcelación q se concede a los propietarios y q está previsto para el sistema de cooperación. El incumplimiento de plazos en la promoción de la gestión urbanística provoca la posibilidad de q la Adm cambie el sistema, mediante 2 modalidades diferentes: - Los q remiten a la urgencia o inactividad de los particulares. - Los q establecen plazos concretos para su vigencia. En caso de q superados los plazos la iniciativa privada no actúe, el cambio de escenario urbanístico no dará derecho a indemnización.

2. SUSPENSIÓN DE LICENCIAS Y UTILIZACIÓN DE FIGURAS INDIRECTAS La iniciación del expediente de reparcelación llevará consigo, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito del polígono o UA hasta q sea firme en vía adm el acuerdo aprobatorio de la reparcelación. Se entenderán comprendidas en la suspensión todas las licencias de obras de nueva planta o reforma de las edificaciones existentes, movimientos de tierras y cualesquiera otras q afecten a la configuración física de las fincas o puedan perturbar el resultado de la parcelación en curso. Los propietarios de licencias solicitadas con anterioridad a la iniciación del expediente tendrán derecho a ser resarcidos. Se considera q da derecho a indemnización la modificación o extinción de la eficacia de los títulos adm habilitantes de obras y actividades, determinadas por el cambio sobrevenido de la ordenación territorial o urbanística.

ACTUACIÓN X CONCURSO PÚBLICO. EL AGENTE URBANIZADOR PLANEAMIENTO DEL SISTEMA DE GESTIÓN X AGENTE En el supuesto de gestión indirecta del urbanismo a través de agente urbanizador no nos encontramos con la tradicional fase de planeamiento urbanística diferenciada cronológica y funcionalmente de la gestión urbanística, sino que ambas fases forman parte de un bloque de transformación. Desde la consideración del urbanismo como un servicio público, la actividad de transformación de suelo puede ser objeto de gestión indirecta mediante contratación administrativa con un particular. De este modo, la iniciativa urbanística toma una legitimación universal, ya q cualquier empresa q reúna los requisitos legales exigidos puede promoverla.

2. MODALIDADES DE AGENTES URBANIZADORES A. Agentes en función de la existencia o ausencia de programa. El contenido de la oferta que la Administración hace a las empresas privadas será la transformación del suelo, con todos los elementos técnicos, jurídicos y materiales necesarios. El urbanizador se encarga de la proyección del suelo y de la transformación física del mismo. La actividad objeto de contratación es la transformación integral del suelo, de modo que la actividad licitada comprenderá todo aquéllos instrumentos de planeamiento y de gestión y toda la actividad constructiva que requiera la transformación hasta convertir el suelo en urbanizado, solar. Todos estos elementos pueden comprenderse dentro de un instrumento que regulan algunas CCAA, conocido como Programa. En él, los aspirantes a agente urbanizador plantean sus proyectos, sus costes, sus plazos y sus compromisos. B. Agentes en función de la existencia de regulación contractual autonómica propia. En relación con la clasificación anterior podemos distinguir aquéllas CCAA que no hacen una regulación propia del procedimiento de contratación del urbanizador, de aquéllas que sí lo hacen, estableciendo las pautas procedimentales y los elementos sustantivos de la figura. En las CCAA que no contengan esta regulación, será preciso acudir a las reglas de contratación de la legislación general de contratos del sector público.

E. Agentes en función de la concurrencia de determinados presupuestos materiales. Son “libres” aquellos supuestos en los q la Adm decide el sistema de gestión indirecta x agente urbanizador sin estar sometida a ningún factor condicionante. Son “condicionados” los q sólo permiten la gestión indirecta restringida a ciertos supuestos, generalmente x inactividad de la iniciativa particular

C. Agentes en función de su vinculación con el suelo de la actuación. ◦ Legitimación exclusiva de los propietarios con o sin condicionantes temporales. Supuestos en los q la legitimación para concurrir corresponde exclusivamente a propietarios de suelo, q a su vez puede ser libre o sometida a determinados condicionantes de actitud y tiempo. La legitimación puede estar sometida a condiciones temporales, y se concede dentro de un periodo de tiempo desde la aprobación del planeamiento, pasado el cual la legitimación se hace universal y podrá concurrir cualquier persona al quedar inactivos los propietarios. ◦ Legitimación universal con derecho de adjudicación preferente para los propietarios. Puede suceder q la licitación sea abierta, pero con un derecho de adjudicación preferente a favor de los propietarios de suelo. ◦ Legitimación universal q premia la disponibilidad de suelo o las relaciones urbanizador – propietarios. Puede q la licitación sea abierta pero se premie la disponibilidad de terrenos del aspirante o sus relaciones con los propietarios de suelo. Las legislaciones persiguen el entendimiento entre urbanizador y propietarios para evitar los importantes obstáculos q surgen en la transformación de suelo si esta relación se endurece. D. Agentes en función de la iniciativa promotora del expediente. Puede que la Adm tenga la facultad de optar x el sistema de forma discrecional y sin estar sometida a mayor control q la desviación de poder. No existe iniciativa particular. Puede q la Adm tenga la facultad de iniciar el expediente de oficio, pero se vea obligada a hacerlo en todo caso si se produce iniciativa particular. Es posible q la legislación autonómica permita el sistema tan sólo si se produce la rogación de los particulares, sin q la Adm pueda decirlo de oficio.

F. Agentes en función de la concurrencia con otros sistemas de gestión. Hay legislación autonómica que permite la gestión privada por diversos sistemas de gestión y, entre ellos, el agente urbanizador. Sin embargo, otras leyes no establecen sistemas, sólo distinguen entre gestión directa por la Administración, e indirecta, por el agente urbanizador de actuaciones integradas o aisladas, o el agente rehabilitador. G. Agentes en función de la forma de retribución. El urbanizador exige el pago de las cargas de urbanización a los propietarios de suelo. El pago puede preverse en dinero, en suelo, o de forma mixta.

3. LA ALTERNATIVA TÉCNICA Y LA PROPOSICIÓN JURÍD ECONÓMICA. CONTENIDO DE LA ACTIVIDAD DL URBANIZADOR El agente debe realizar todos los proyectos y tareas constructivas q transformen íntegramente el suelo. El contenido de su prestación se recoge en el Programa de Actuación, q se divide en 2 bloques documentales: La alternativa técnica suele comprender la identificación del ámbito sobre el q se actúa. La alternativa incorpora el instrumento de ordenación pormenorizada, Anteproyecto de Urbanización, y podría comprender el Proyecto de Reparcelación. Sin embargo, es razonable q la reparcelación se desarrolle más tarde, cuando el urbanizador tenga conocimiento concreto de las situaciones jurídicas sobre cada finca. La proposición jurídico económica o financiera se encarga de identificar los costes de urbanización en función del modelo propuesto. Incorpora un estudio sobre la propiedad del suelo y plantea cómo se regirán las relaciones entre el agente urbanizador y los particulares, quienes podrán crear una Agrupación de Interés Urbanístico para afrontar sus relaciones con el urbanizador. En este documento se establecerá la forma de pago de las cargas de urbanización x los propietarios de suelo

SISTEMA DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA 1. PLANTEAMIENTO GENERAL DEL SISTEMA El sistema de compensación es gestión indirecta de iniciativa privada derivada de la idoneidad atribuida a un conjunto de particulares, x virtud de su titularidad dominical sobre el suelo de la actuación. Los propietarios se unen para tomar en un órgano común y de forma colegiada los acuerdos de gestión urbanística x razón de su titularidad dominical y sin procedimiento selectivo. Este órgano, conocido como Junta de Compensación, se convierte en urbanizador y ejerce potestades públicas x delegación de la Adm actuante.

2. TRAMITACIÓN DE ESTATUTOS Y BASES DE ACTUACIÓN Los propietarios de suelo tienen que presentar dentro del plazo establecido en la normativa urbanística, proyecto de Estatutos para su aprobación municipal. Los Estatutos establecen el régimen interno de funcionamiento de la Junta. Junto a los Estatutos, se presentarán las Bases de Actuación, destinadas a establecer los criterios de valoración básicos del suelo, y de los derechos de toda índole existentes en la actuación, las aportaciones de los junteros y su responsabilidad, el régimen de las compensaciones precedentes entre éstos y los postulados básicos aplicables a la obra urbanizadora. La redacción de los proyectos de los Estatutos y de las Bases de Actuación corresponderá a los propietarios interesados que reúnan el porcentaje de superficie que da lugar a la aplicación del sistema de compensación. Una vez presentados con las firmas de todos los propietarios redactores, el Ayuntamiento debe aprobar inicialmente, someter a información pública y notificar personalmente a todos los propietarios de suelo de la unidad.

Si no se aprueba inicialmente, los promotores deben realizar las actuaciones establecidas en la normativa regional para que se pueda producir el silencio administrativo. La aprobación definitiva debe publicarse y notificarse individualizadamente a los propietarios. Si es por silencio, debe instarse por los promotores la publicación que exija la normativa autonómica. La Administración puede exigir el ajuste de los Estatutos a los criterios legales, pero no puede obligar a los redactores a imponer un determinado modelo de los Estatutos, ya que los promotores del sistema son soberanos para decidir el régimen de funcionamiento interno de la Junta. La aprobación definitiva es susceptible de recurso potestativo de reposición y, firme en vía administrativa, de recurso contencioso administrativo por ser acto resolutorio del procedimiento.

3. ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA. NOTA MARGINAL DE INICIO DE EXPEDIENTE Firme la aprobación en vía adm de los Estatutos, se elaborará la minuta de la escritura de constitución de la entidad para su otorgamiento por el notario. En dicha escritura los propietarios fundadores identifican su propiedad, manifiestan su voluntad de constituir una Junta de Compensación y designan a los rectores. En la identificación de propiedades figurarán los siguientes datos: - Si es una finca inmatriculada, su identificación registral y, en su caso, su referencia catastral. - Si es una finca no inmatriculada, el título en cuya virtud se atribuya el derecho de propiedad el interesado. - Si la finca sólo está incluida en parte, manifestará la porción incluida. La escritura es aprobada por el Ayun, con los mismos criterios de competencia para la aprobación de los Estatutos.

JUNTA CONSTITUYENTE. ADQUISICIÓN DE LA PERSONALIDAD JURÍDICA. NATURALEZA DE LA JUNTA Una vez aprobada la escritura debe presentarse a inscripción en el registro de entidades urbanísticas colaboradoras. La inscripción concede a la entidad personalidad jurídica. La junta así nacida tiene personalidad jurídico – adm para la ejecución del planeamiento. Se trata de un ente adm atípico, calificado de autoadministración, en cuando los particulares afectados x el urbanismo cran y rigen el órgano adm. Sin embargo al fin público, la Junta actúa sobre el patrimonio de sus junteros y afecta directamente a intereses privados de éstos y, desde esta perspectiva, es un ente también de corte privado. La Junta tiene naturaleza adm en cuanto: - Sus acuerdos están sujetos a impugnación en alzada ante el Ayuntamiento. - Puede instar del Ayun la expropiación de los no incorporados y de los morosos. - Puede instar la vía de apremio de los morosos. - Puede notificar el pago de sus cuotas a los junteros. - La relación con los junteros debe ajustarse a los criterios procedimentales del Dº adm cuando ejerciten facultades de orden público. - El Proyecto de Reparcelación aprobado x la Junta provoca la cesión de equipamientos y del aprovechamiento lucrativo correspondiente, a la Administración. - Ocupa los terrenos de sus miembros para mediciones y obras de urbanización. La Junta actúa como un particular: - En la disposición de las fincas q se reserve. - En la contratación de profesionales. - En la contratación de financiación. - En los contratos de adquisición o suministros del material q precise.

RESPONSABILIDAD DE LOS JUNTEROS La adquisición del carácter de juntero es fuente de abundantes responsabilidades frente a la Adm y frente a terceros. Junta en Formación. Las entidades urbanísticas colaboradoras pueden constituirse de forma provisional, con una vigencia q no puede exceder de un año, con la finalidad de formular la documentación e instar las tramitaciones necesarias para facilitar y agilizar su constitución definitiva. Mientras se forma la Junta, se producen acuerdos de los propietarios q actúan a través de unos representantes. Éstos serán los encargados de la convocatoria de reuniones, administración, tesorería y contratación. Es importante q las actas se redacten en la misma reuníón en q se tomen las decisiones, y que se firmen xlos propietarios asistentes. En los contratos que firmen los miembros de la comisión, deberán reflejar la cláusula de salvaguarda que explicita su carácter de mandatarios de otros, y que la contraparte acepta tal circunstancia, lo q es decisivo a efectos de litisconsorcio pasivo. En caso de ejercitarse reclamaciones contra los prejunteros, su responsabilidad es mancomunada. B. Junta con Personalidad Jurídica. Responsabilidad de los Junteros frente a los Acreedores. Los acreedores pueden reclamar de la Junta el pago de sus créditos. La junta tiene personalidad jurídica y, por tanto, puede ser demandada, pero es muy probable que carezca de patrimonio propio. En principio, los acreedores pueden demandar a los propietarios miembros, de forma: - Subsidiaria, en tanto no exista patrimonio en la Junta suficiente para satisfacer el crédito. - Mancomunada, puesto que la solidaridad no se presume. La demanda debe dirigirse contra los junteros y no contra los no incorporados y pendientes de expropiación.

Los demandados deben ser los titulares registrales, x exigencia del principio de tracto sucesivo. No cabe considerar, por tanto, q existiendo la nota marginal se cumplen los requisitos de tracto, y q basta con una mera notificación de la ejecución; hay q demandar al titular registral y darle trámite de alegaciones, prueba y conclusiones. Responsabilidades de los Junteros frente a la Junta. O Apremio del saldo de la cuenta de liquidación provisional. Los junteros están obligados a pagar las cuotas q apruebe el órgano de la junta (generalmente la Asamblea General). Hay q distinguir los saldos q resulten del Proyecto de Reparcelación, de otros saldos aprobados x la Junta antes o después, por derramas de muy diverso contenido, pero todos ellos son exaccionables del mismo modo. La liquidación aprobada debe ser notificada al juntero. Las cuotas no tienen carácter de acto tributario, no obstante su exacción x vía de apremio, y q contra las mismas puedan alegarse los motivos de oposición: - Extinción x pago o prescripción. - Aplazamiento. - Falta de notificación de la liquidación, suspensión o anulación de la misma. Las cuotas de urbanización pueden estar sujetas al recurso en vía económico administrativa. En caso de impago en voluntaria, se insta al Ayuntamiento para q el Tesorero u órgano competente impulse la vía de apremio. Emitida la certificación de descubierto, que es el título ejecutivo, se dicta la providencia de apremio q despacha ejecución y se notifica el importe de la deuda con el recargo de apremio y los intereses de demora junto al juntero deudor, q puede pagar, oponerse o ninguna de ambas cosas. 

Si la deuda está garantizada, se procederá en primer lugar contra la garantía. El Ayun depositará el dinero recaudado en la cuenta correspondiente a la Junta de Compensación. Todo ello sin perjuicio de q en caso de impago se ejercite la expropiación contra el moroso, que podrá enervar el procedimiento pagando antes del acta de ocupación. O Especialidades de la liquidación definitiva de los gastos de urbanización. La liquidación definitiva que se gire, para adecuar los saldos provisionales al coste real final, no producirá afección sobre las fincas. Se redactará x el Ayun a propuesta de la Junta, y será tramitada, notificada y publicada con los mismos requisitos q el Proyecto de Reparcelación.

Responsabilidad de la Junta frente a la Adm Actuante. La Junta recibe las facultades de orden público de la Adm actuante con el fin de colaborar en el servicio público de transformación del suelo. Si la Junta se aparta de este fin o dilata su consecución, la Adm goza de importantes facultades tuitivas sobre el sistema de compensación. 6. ASIENTOS EN LA FINCA DE ORIGEN Y EN EL FOLIO ABIERTO A LAS PARCELAS DE RESULTADO Al iniciarse el expediente, el Ayun o el urbanizador solicitan del registrador la práctica de una nota marginal de iniciación de expediente de equidistribución. Una vez calificada favorablemente la reparcelación, el registrador abre folio a las parcelas de resultado, haciendo constar su procedencia x nota al margen.