Servidumbres prediales: limitaciones y regulaciones

Las servidumbres prediales constituidas sobre una finca ajena, no pueden ser tan absoluta e. Indeterminada que termine vaciando de contenido economico la facultad de goce que sobre el predio sirviente tiene su propietario. Solo puede afectar alguna actividad o manifestacion de la facultad de goce , como sucede en nuestro caos, tratandose de parcelas existentes en suelo urbanziable no rpiva a los adquirentes de esas parcelas a que ejercite la facultad propia que tiene, la de cosntuir y si los privara de hacerlo, posublemente es swervidumbre no fuera valida, solo se limita a restringir su facultad de goce parcialmente.

Esta servidumbre, la d enuestor caso, es una serivudumbre atipica, porque no ha recibido regulacion especifica en el ordenamiento juridoc, a diferencia de la serovudmrbe de paso o la de luces y vistas. El que se trate de una servidumbre con atipicidad juridica, no dignifica que sea aitpica socialemnte ya que es una servidumbre conocida y tulizada sobretodo en casos como el de nuestra practica, es denomids altius non tollendi y presenta una limitacion al derecho a edificar del propieario de una finca, solo que en nuestro caos todos los propuetarios de finca so parcelas existentes en la urbanizacion son predios sirviente sy dominantes al mismo timepo, todos estan limitados al ius aedificandi. El art. 536 del CC, atendiendo al origen de las servidumbres prediales, distingue las servidumbres forzosas de las voluntarias.

Las servidumbres altius non tollendi es una servidumbre voluntaria, por lo que no se puede imponer por la autoridad judicial a una finca o a un predio, a diferencia de lo que ocurre con la servidumbre de paso. Puede ser bilateral mediante u contrato entre varios propietarios de fincas colindantes o tambien unilateralmente, como en nuestro caso, aunque no es la unica forma de constituir mediante delcracion unilateral esta servidumbre, tambien podria constituirla por via testamentaria el propeiatrio de una finca, procediendo a parcelarla, para dejarle a sus herederos distintas partes de la finca y en el testamento imponerle a cada uno la servodumbre altius non tollendi, pero lo mas corriente es que se haga por el promotor o oròietario unico de la urbanziacion con el fin de ordenar es aurbnizacion, que ha decidido despues de parcelarla, enajenar dichas parcelas indicando los servicios que se van a prestar unas parcelas a otras.

Como uno de los reqsitos que hemos indicado pata que podamos hablar de una serviudmbre predial es la ajeniedad, esta forma de constituir la servidumbre por quien es el promotor y propietario unico de la urbanizacion, conocida como servoumbre d eporpueatrios, solo se puede encauzar juridicamente para que no se vulnere ese requsito de la ajeniedad, mediante una condicion suspensiva, esa servodumrbe estara en susoenso, no surtira efecto hasta que nazca la propiedad horizontal, hasta que alguien adquiera una aprcela existinedo mas de un propietario en esa urbanizacion.

Atendiendo al ejercicio de esta servidumbre, se trtara de una servidumbre continua, conforme a lo que establece para distinguirlas de las discontinuas el art. 532 2 y 3 parrafo del CC. Es una servidumbre cuyo uso o tulidad es incesante y no requiere de una actividad urbana. Tambein conforme a este precepto, pero en los parrafos 4 y 5 en funcion de los signos externos que pongan de manifiesto su existencia, la servidumbre altius non tollendi es una servidumbre no aparente, lo que hace que se diferencie de la serviudmbre de luces y vistas, ya que lo denota la existencia de esta es que haya una pared que no ha respetado la fdistancia de 2 metros con respecto a la finca colindante ocn huecos abiertos en ella, o bien quien construyo vulnero el art. 582 y el propietario de la finca colindante puede obloigarlo a que cierre los huecos. Pero hay un sgino externo que manifietsa que ambos suceden, podra a traves de estos huecos percatarse de que e sposible que se haya constituido la servidumbre y asi haya una cosntruccion por huecos de la que puede ser observado. Sin emabrgoi, la altius non tollendi es una serviudmbre no aparente porque nada revelara, en el caso de que se haya constituido sobre una finca su existencia, el que va a comprar una finca dificilmente podra saber sino se lo confies ale vendedor o si no esta inscrita en el RP y lo ha cosnultado si puede o no consturir en ella, porque en el caso de que es afinca este gravada no pdora consturir mas alla de lo que le impone como limitacion dicha servidumbre.

El hehco de tratarse de una servidumbre no aparente, va a tener dos consecuencias: