Servidumbres Inmobiliarias: Tipos, Características y Normativa

Servidumbres: Gravámenes sobre Inmuebles

Las servidumbres son gravámenes impuestos sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.

Requisitos

• Dos dueños diferentes.
• Dos fincas: una sirviente y otra dominante.

Características

• Inseparabilidad: Las servidumbres son inseparables de las fincas.
• Indivisibilidad: Las servidumbres son indivisibles.

Tipos de Servidumbres

Servidumbre de Paso

Incluye:

• Servidumbre de apoyo de andamios y paso de materiales: Si es indispensable para construir o reparar un edificio, el dueño está obligado a permitir el paso de materiales o la colocación de andamios en predio ajeno, indemnizándole.
• Servidumbre de paso: El propietario de una finca sin salida a camino público tiene derecho a exigir paso por las fincas vecinas, previa indemnización.

Servidumbre de Medianería

Conceptos clave:

• Pared medianera: Construida sobre el límite de dos propiedades distintas y pertenece a ambas.
• Pared contigua: Cerramiento de un edificio, construida sobre una sola propiedad.
• Pared común: Pertenece a ambos propietarios, pero con espesor y utilización restringida.

Existencia de Medianería

Signos a favor:

• Paredes divisorias hasta el punto común de elevación.
• Paredes divisorias de jardines o corrales.
• Cercas, vallados y setos vivos de fincas rústicas.
• Zanjas o acequias abiertas entre fincas.

Signos en contra:

• Paredes divisorias con luces o ventanas.
• Paredes divisorias rectas por un lado y con un relax o retallo en la parte inferior del otro.
• Pared construida sobre cargas de una sola finca.
• Albardilla de coronación que solo vierte hacia una propiedad.
• Pared de mampostería con piedras que sobresalen por un lado.
• Fincas contiguas defendidas por vallados no cerrados.
• Tierras a broza con zanja a un solo lado.

Renuncia, Alzamiento y Uso

• Renuncia: El propietario que derriba un edificio apoyado en una medianera debe asumir las reparaciones para evitar daños en la pared.
• Alzamiento: El propietario puede alzar la pared a sus expensas, indemnizando los perjuicios causados.
• Uso: Se permite el uso en proporción al derecho que se tenga, pudiendo apoyar obras introduciendo vigas hasta la mitad del espesor.
• Prohibición de huecos: Ningún propietario puede abrir huecos sin el consentimiento del otro.

Servidumbre de Vertiente de Tejados

• El propietario de un edificio debe construir sus tejados de manera que las aguas pluviales caigan sobre su suelo, calle o sitio público, estando obligado a recogerlas.
• El dueño de la finca sirviente puede edificar recibiendo las aguas sobre su tejado o dándoles salida.
• Servidumbre de desagüe forzosa: En patios enclavados entre otras fincas, se establece un punto de salida para las aguas pluviales mediante conducto, previa indemnización.

Servidumbre de Luces y Vistas

Servidumbre de Luces

Derecho a abrir huecos en la pared propia para recibir luz del predio vecino.

Condiciones:

• A la altura de las carreras o inmediatos a los techos.
• Dimensiones de 30 x 30 cm.
• Protegidos con reja de hierro y red de alambre.

El dueño de la finca colindante puede cerrarlos si adquiere la medianera o cubrirlos edificando en su terreno.

Servidumbre de Vistas

Fijación de distancias mínimas para garantizar la intimidad.

Condiciones:

• No ventanas con vistas rectas, balcones o voladizos a menos de 2 metros de la propiedad vecina.
• No vistas oblicuas a menos de 60 cm.
• Medición de distancias: desde la cara exterior de la pared o extremo del voladizo; en oblicuas, desde el límite de las propiedades.

Adquirido el derecho a tener vistas directas, el dueño de la finca sirviente no puede edificar a menos de 3 metros.