Saneamiento por Evicción, Gravamen y Vicios Ocultos en la Compraventa

Saneamiento en la Compraventa

Obligación de Saneamiento (Art. 1474 C.c.)

En virtud del saneamiento (Art. 1461 C.c.), el vendedor responderá al comprador por:

• La posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
• Los vicios o defectos ocultos que tuviere.

El saneamiento es el deber del vendedor de responder patrimonialmente ante el comprador si este pierde total o parcialmente la cosa vendida por evicción, o si descubre gravámenes o vicios ocultos. Esta responsabilidad deriva del incumplimiento de las obligaciones del vendedor, materializándose en una acción de reclamación de daños y perjuicios, que puede añadirse a las acciones de cumplimiento o resolución del contrato.

Regímenes Legales Similares

1. Saneamiento por Evicción (Arts. 1475 a 1482 C.c.)

(Art. 1475 C.c.): La evicción ocurre cuando se priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. En caso de evicción total, el comprador puede exigir al vendedor:

1. La restitución del precio de la cosa vendida al tiempo de la evicción.
2. Los frutos o rendimientos, si se le condenó a entregarlos.
3. Las costas del pleito que motivó la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado.
5. Daños, intereses y gastos voluntarios, de recreo u ornato, si se vendió de mala fe.

2. Saneamiento por Gravámenes Ocultos (Art. 1483 C.c.)

Para el saneamiento por gravámenes ocultos, se requiere:

• Que la finca esté gravada, sin mencionarlo la escritura, con una carga o servidumbre no aparente (gravamen oculto de naturaleza jurídica). No aplica si el gravamen está inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Que el gravamen haga presumir que, de haberlo conocido, el comprador no habría adquirido la finca.
• Que la acción de resolución o indemnización por daños y perjuicios se ejercite en los plazos legales:
  • Un año desde el otorgamiento de la escritura, para la resolución o indemnización.
  • Un año desde que descubrió la carga, para la indemnización.

3. Saneamiento por Vicios o Defectos Ocultos (Arts. 1484 a 1499 C.c.)

(Art. 1484 C.c.): El vendedor está obligado al saneamiento por vicios ocultos que hagan la cosa impropia para su uso o disminuyan su uso de tal modo que, de haberlos conocido, el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos. No responde por defectos manifiestos o a la vista, ni por los no manifiestos si el comprador es perito que debía conocerlos.

Requisitos para la responsabilidad por saneamiento:

• Que el vicio se manifieste tras la entrega.
• Que sea oculto (no apreciable para un comprador medio o perito).
• Que disminuya o impida el uso normal de la cosa (gravedad).
• Que el vicio sea preexistente a la entrega o perfección del contrato.

El vendedor responde objetivamente por la existencia de vicios, aunque los ignore. El comprador puede optar entre (Art. 1486 C.c.):

• Acción estimatoria o quanti minoris: Reducir el precio.
• Acción redhibitoria: Resolver la compraventa.

El plazo para ejercitar las acciones edilicias e indemnización por daños es de seis meses desde la entrega (Art. 1490 C.c.).

Consecuencias de las Faltas de Conformidad (Ley del Consumidor)

Si el vendedor entrega un bien con faltas de conformidad, el consumidor puede:

1. Exigir la reparación o sustitución, salvo que sea imposible o desproporcionado.
2. Subsidiariamente, si las anteriores no son posibles o son gravosas para el vendedor o inconvenientes para el comprador, puede exigir la reducción del precio o la resolución del contrato.
3. Reclamar indemnización por daños y perjuicios.

Plazos relevantes (Art. 123):

• Prescripción: 3 años desde la entrega.
• Manifestación de la falta de conformidad: 2 años desde la entrega.
• Denuncia de la falta de conformidad: 2 meses desde su descubrimiento.

Se presume la preexistencia de la falta de conformidad si se manifiesta en los 6 meses posteriores a la entrega.

Obligaciones del Vendedor (Arts. 1461 a 1499 C.c.)

Las principales obligaciones del vendedor son entregar la cosa vendida (transmitiendo la titularidad) y responder por saneamiento en caso de vicios ocultos o evicción. Existen otras obligaciones accesorias.

Entrega (Traditio)

La entrega, posterior a la celebración del contrato, produce el efecto transmisivo de la propiedad al concurrir título y modo (Art. 609 C.c.).

Formas de efectuar la tradición:

• Tradición real: El accipiens adquiere la posesión corporal de la cosa, ya sea por entrega material o por puesta a disposición (Art. 1462.1º C.c.). En bienes muebles, es la entrega manual.
• Tradición fingida o simbólica: No se entrega materialmente la cosa, sino otra que la representa o simboliza. Ejemplos:
  • Entrega de llaves del lugar donde se almacenan los bienes (Art. 1463.1º C.c.).
  • Entrega de títulos de pertenencia de bienes muebles o derechos (Art. 1464 C.c.).
  • Tradición instrumental o entrega por otorgamiento de escritura pública.
• Tradición consensual: El acuerdo equivale a la entrega si la cosa no puede ponerse inmediatamente a disposición del comprador o si este ya la tenía en su poder en otro concepto (Art. 1463 C.c.).

El vendedor debe entregar la cosa en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato (Art. 1468.I C.c.) y con sus accesorios (Art. 1097 C.c.). Los gastos de entrega son del vendedor y los de transporte del comprador, salvo pacto en contrario (Art. 1465 C.c.). La cosa debe cumplir con la cantidad y calidad estipuladas.

Otras obligaciones del vendedor:

1. Entregar los frutos de la cosa desde la perfección del contrato (Art. 1468.II C.c.).
2. Conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia (Art. 1094 C.c.).
3. Abonar los gastos de entrega, salvo pacto en contrario (Art. 1464 C.c.).
4. Satisfacer los gastos de la escritura pública y la plusvalía municipal, salvo pacto en contrario (Art. 1455 C.c.).
5. Entregar los accesorios, aunque no se mencionen (Art. 1097 C.c.).
6. Entregar los títulos de pertenencia y documentos necesarios para garantizar el reconocimiento y defensa de la cosa (Art. 1258 C.c.).
7. Entregar la finca libre de cargas o informar al comprador sobre ellas (Art. 1258 C.c.).
8. Informar sobre las peculiaridades urbanísticas del inmueble (Art. 1258 C.c.).