Responsabilidad Civil y Vicaria de los Agentes de la Edificación según la LOE

Responsabilidad por el Éxito de los Dependientes

Además de la responsabilidad de cada agente de la edificación por los daños, la LOE establece que cada uno de ellos responde también por los actos de las personas por las que, con arreglo a esta ley, deba responder. Es la llamada responsabilidad civil por los hechos de los dependientes, conocida también como responsabilidad vicaria, y significa que los agentes de la edificación son considerados automáticamente responsables de la actividad constructiva de otras personas que intervienen en la obra, a causa de una relación de dependencia que media entre unos y otras.

La responsabilidad vicaria es automática y esto implica que no existe ninguna posibilidad, para los agentes de la edificación, de quedar eximidos de responsabilidad por el hecho de que puedan probar que los dependientes desobedecieron sus órdenes o de que no tuvieron intervención alguna en el evento dañoso.

En la inmensa mayoría de los casos, el agente de la edificación que responde por el hecho de otra persona, sin tener ninguna responsabilidad personal en la causación de los daños, puede, tras haber sido condenado a pagar la indemnización correspondiente, dirigirse contra el verdadero responsable para pedir la reintegración de las cantidades abonadas.

Obligaciones de Proyectistas y Constructores

• Proyectistas: Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud.
• Constructor (personal dependiente): El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.
• Constructor (subcontratistas): El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra por los subcontratistas a quienes se las haya encargado.
• Constructor (productos): El constructor responderá directamente de los defectos derivados de las deficiencias de los productos de construcción que haya adquirido, aun cuando sean solo imputables al fabricante de los mismos y no susceptibles de ser advertidas por el constructor.

El Papel del Promotor y la Solidaridad

Este agente de la edificación, el promotor, responde como todos los demás de los vicios o defectos que sean atribuibles a su esfera de competencias dentro del proceso edificador.

Al propietario que padece los daños en su vivienda, local o edificación le basta con demandar solo al promotor y probar que existe un vicio o defecto constructivo axacable a la responsabilidad de un agente de la edificación cualquiera, para tener éxito y obtener la indemnización.

El promotor tendrá que abonar la indemnización en cualquier supuesto en que se den esas condiciones, habida cuenta de que la responsabilidad del promotor es solidaria con la de cualquier otro agente de la edificación. Solo una vez condenado a pagar la indemnización o a realizar la obra de reparación de los daños, podrá el promotor dirigirse contra el agente de la edificación responsable personalmente del defecto para recuperar el importe de lo abonado, o el coste de las obras que haya tenido que realizar para corregir la deficiencia.

Las Personas Legitimadas y Daños por los que se Responde

Las personas legitimadas para exigir la responsabilidad regulada en el art. 17 LOE son los propietarios y los 3ºs adquirentes de los edificios o parte de los mismos.

Tipos de Daños y Plazos de Garantía

• Acabado: Daños materiales causados por vicios o defectos constructivos que afectan a los elementos de terminación de la obra. Plazo de garantía: 1 año.
• Habitabilidad: Daños materiales causados por vicios o defectos constructivos o de las instalaciones que ocasionen incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del edificio. Plazo de garantía: 3 años.
• Estabilidad y resistencia mecánica del edificio: Daños materiales causados por vicios o defectos constructivos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Plazo de garantía: 10 años.

Cómputo de los Plazos

El plazo de garantía es el lapso temporal dentro del cual el vicio o deficiencia constructiva ha de dar lugar al daño material para que haya lugar al resarcimiento o reparación del mismo.

Debe recordarse que el defecto técnico o vicio constructivo debe estar presente ya en el momento de terminación del edificio.

El acta de recepción, en cuanto a documento en el que se acepta que la obra está terminada y correctamente ejecutada de acuerdo con la ley y el contrato de obra, marca el fin del proceso de edificación y, por tanto, la desaparición de la posibilidad de que se generen nuevos vicios o defectos que se puedan catalogar como originarios.

Los plazos de garantía comienzan a computarse desde el momento en el que la ley entiende que la recepción del acta de recepción se ha producido tácitamente.