Responsabilidad Civil en la Edificación: Prescripción de Acciones, LOE y Seguros

Prescripción de Acciones y Régimen de Responsabilidad en la Edificación

El régimen de responsabilidad establecido por la ley es de naturaleza subjetiva. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllas fueron ocasionadas por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

Acción de Reclamación de Daños

Cuando se dan todos los presupuestos para que surja la responsabilidad regulada en la LOE, el propietario perjudicado tiene a su disposición una acción para exigir esta responsabilidad a los agentes de la edificación que prescribe en el plazo de 2 años.

No debe confundirse este plazo bianual con los plazos de garantía. Los plazos de garantía tienen como finalidad fijar un lapso de tiempo dentro del cual, si aparecen daños materiales en la edificación, éstos deben ser reparados por los agentes de la edificación. El plazo de 2 años de prescripción, por el contrario, es el plazo que tiene el propietario del inmueble para exigir la reparación de los daños materiales a partir de que estos daños han aparecido efectivamente.

Aquellos agentes de la edificación que hayan tenido que soportar la reparación de un daño del que deba responder otro u otros agentes, dispondrán también de un plazo de 2 años desde la firmeza de la sentencia en la que los condena a efectuar la reparación, para dirigirse contra los otros agentes de la edificación responsables.

Acción de Repetición

La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de 2 años desde la firmeza de la resolución judicial que condena al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

La LOE concede expresamente acción de repetición al constructor contra el subcontratista y el suministrador de materiales, y al director de obra que no haya elaborado el proyecto contra el proyectista.

Interrupción de la Prescripción

No hay regla especial, por lo que se siguen las reglas generales de los artículos 1973 y siguientes del Código Civil.

Seguros en el Proceso Constructivo

Al objeto de garantizar a los perjudicados la efectiva reparación de los daños, la LOE establece un sistema de garantías sustentado en una doble alternativa: la suscripción de un seguro de daños materiales o la de un seguro de caución.

Seguro de Daños (Materiales)

El asegurador se obliga a indemnizar al asegurado los daños materiales que sean consecuencia de los vicios derivados del proceso constructivo señalados en el artículo 17 de la LOE.

• Para daños causados por vicios de terminación o acabado: Este seguro debe ser suscrito por el constructor y tener una duración de 1 año. El asegurado será el promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o una parte del mismo. Este seguro puede ser sustituido por la retención por el promotor del 5% del importe de la ejecución material de la obra (no queda claro, pero parece que durante 1 año).
• Para daños producidos por vicios estructurales y no estructurales: Debe ser suscrito por el promotor y tener una duración de 10 años para los vicios estructurales y de 3 años para los vicios no estructurales. El asegurado será el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de una parte del mismo. Promotor y constructor podrán pactar que este sea tomador del seguro por cuenta de aquél.

Primas del Seguro

La prima deberá estar pagada en el momento de la recepción de la obra. En caso de que se hubiera pactado el fraccionamiento en periodos siguientes a la fecha de recepción, la falta de pago de las siguientes fracciones de prima no dará derecho al asegurador a resolver el contrato, ni este quedará extinguido, ni la cobertura del asegurador suspendida, ni este librado de su obligación, caso de que el asegurado deba hacer efectiva la garantía.

Seguro de Caución

Según el artículo 68 de la LCS, por el seguro de caución el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a título de resarcimiento o penalidad los daños patrimoniales sufridos, dentro de los límites establecidos en la ley o en el contrato. Todo pago hecho por el asegurador debe ser reembolsado por el tomador del seguro.

Los seguros de caución deben reunir las condiciones expresadas en el artículo 19.2 de la LOE: las mismas que las señaladas para el seguro de daños en los apartados a) y b) del artículo 19.2, las relativas a las partes del contrato y al pago de la prima. Pero los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio o parte del mismo. El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento. El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.

Normas Comunes a Ambos Tipos de Seguros

Obligatoriedad de la Suscripción e Importe Mínimo del Capital Asegurado

El importe mínimo del capital asegurado será el siguiente:

• Para daños de terminación o acabado: el 5 por 100 del coste final de ejecución material de la obra.
• Para los daños no estructurales: el 30 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra.
• Para daños estructurales: el 100 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra.

Satisfacción de la Indemnización por el Asegurador: Modalidades

El asegurador podrá optar por el pago de la indemnización en metálico o por la reparación de los mismos. No están permitidas las franquicias para daños estructurales.

Exclusiones de Cobertura

El número 9 del artículo 19 enumera los supuestos de exclusión de la cobertura del seguro, salvo pacto en contrario:

• Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la ley.
• Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
• Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.