Requisitos Legales y Documentación Obligatoria en la Transmisión de Viviendas en Cataluña

Consideraciones Previas y Plazos Notariales

Nota: Se establece un plazo de 10 días naturales conforme al artículo 175.4 del Reglamento Notarial (RN).

Cédula de Habitabilidad

Según la Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas (RDGDEJ) de 31 de marzo de 2009, en relación con el artículo 26, párrafo 2 de la Ley de la Vivienda, la exigencia de la cédula se aplica a la venta, alquiler o cesión de uso, entendida como la transmisión voluntaria y efectiva del uso de la vivienda a cambio de una contraprestación.

Supuestos de No Aplicación

• Procesos de ejecución forzosa o expropiaciones.
• Transmisiones por causa de muerte.
• Transmisiones voluntarias sin contraprestación a favor del transmitente.
• Negocios jurídicos entre copropietarios.
• Cesión de establecimientos de alojamiento turístico, salvo los destinados al turismo rural (artículo 26.7).
• Transmisión de viviendas en construcción (artículo 63).

Nota: La RDGDEJ de 25 de octubre de 2013 sujeta la aportación a sociedad a este requisito.

Exoneración de la Cédula de Habitabilidad

De acuerdo con el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, en viviendas que no sean de nueva construcción, los adquirentes pueden exonerar de manera expresa en los siguientes casos:

• Rehabilitación: Presentando un informe técnico que acredite que se puede obtener la cédula tras la finalización de las obras.
• Derribo: Cuando el destino de la finca sea su demolición.
• Destino no residencial: Cuando se reconozca de forma expresa que el inmueble no se usará como vivienda. Por este motivo, se pueden exonerar las daciones en pago o compraventas con subrogación a entidades financieras u otras personas jurídicas (según Nota sobre Habitabilidad de 22 de septiembre de 2013).
• Entrega posterior: Por causas excepcionales y motivadas, se acuerda la entrega posterior de la cédula, aportando un certificado técnico que confirme la aptitud para obtenerla.

Inspección Técnica de Edificios (ITE)

Marco Normativo

• General: Decreto 187/2010, de 23 de noviembre y Decreto 1141/2019, de 29 de abril.
• Cataluña: RD 67/2015, de 5 de mayo, sobre el fomento del deber de conservación y mantenimiento.

Ámbito de Aplicación

Se aplica a edificaciones de uso vivienda, quedando excluidas las viviendas unifamiliares donde la construcción principal esté separada más de 1,50 metros de la vía o uso público y fincas adyacentes.

Obligaciones en la Transmisión (Artículo 15)

Es obligatorio entregar:

• El informe de la ITE junto con el certificado de aptitud.
• En caso de silencio positivo o deficiencias graves, se debe entregar el informe de la ITE y la acreditación de la fecha de presentación.

Exoneraciones y Casuística

• Aportación a sociedad: Sí es posible la exoneración.
• Extinción de condominio o compraventa entre copropietarios: No procede la obligación, según la Resolución de Justicia 1141/2019, de 29 de abril.

Plazos de Obligatoriedad

• Viviendas unifamiliares: Obligatorio para construcciones de 1960 y anteriores. Para las de 1961-1975, el plazo finalizó en 2020. Para el resto, a los 45 años de antigüedad.
• Viviendas plurifamiliares: Obligatorio a los 45 años para edificios de 1974 y anteriores.

Libro del Edificio

Normativa General

Es exigible para edificios construidos con licencia de obras solicitada a partir del 5 de mayo de 2000. También aplica a viviendas individuales, según la DG 29 de mayo de 2017, incluyendo al autopromotor.

Normativa en Cataluña

En transmisiones o cesiones de uso, se rige por la Ley del Derecho a la Vivienda (Lviv), artículos 25.3 y 132.b. Para edificios anteriores, la exigencia surge en virtud de los artículos 18 a 23 del RD 67/2015, a partir de la recepción del informe ITE.

Es renunciable según la Resolución de Justicia 2823/2017, de 1 de diciembre. Se debe justificar el depósito en el Registro de la Propiedad, certificado de la comunidad o presentación.

Certificado de Eficiencia Energética (CEE)

Regulado con carácter general por el RD 235/2013, de 5 de abril.

Excepciones (Artículo 2)

1. Edificios protegidos oficialmente.
2. Lugares de culto y actividades religiosas.
3. Construcciones provisionales con un plazo previsto de uso igual o inferior a 2 años.
4. Edificios industriales, de la defensa y agrícolas (en la parte destinada a talleres o procesos no residenciales).
5. Edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2.
6. Edificios adquiridos para reformas importantes o demolición.
7. Viviendas con un uso inferior a 4 meses al año, o tiempo limitado con un consumo previsto de energía inferior al 25% del uso anual, mediante declaración responsable del propietario.

Doctrina: No es necesario para garajes o naves, salvo que incluyan oficinas.

Ámbito de Aplicación

• Sí es necesario: Declaración de obra nueva, compraventa, alquiler y aportación a sociedad (RDGDEJ 25-10-2013).
• No es necesario: Comunidad de bienes, donación, extinción de condominio. En aportaciones gananciales, se considera que no es exigible.
• Renuncia: Ver Resolución de 20 de marzo de 2019.

Derecho de Tanteo y Retracto a favor de la Generalitat

Regulado por el RD Ley 1/2015, de 24 de marzo, modificado por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre.

Este derecho es aplicable en todos los municipios de Cataluña para viviendas adquiridas mediante:

• Ejecución hipotecaria.
• Compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria.

Aplica a inmuebles adquiridos después del 9 de abril de 2008, afectando a la primera y posteriores transmisiones.