Requisitos y efectos de la usucapión ordinaria en el Derecho Civil

Validez del título y naturaleza de la adquisición

El contrato es válido de forma extrínseca, pero no surte efectos porque una de las partes no tiene disposición de una de las cosas, ya que no le pertenece; esto responde al principio de que nadie puede transmitir más derechos que los que tiene.

Se concluye que el título que ostenta D. Juan Arenas por el contrato de compraventa es un justo título que cumple los requisitos de veracidad y validez, al no ser falso, simulado ni putativo, y al estar exento de vicios del consentimiento. Se trata, por tanto, de una adquisición derivativa.

3. ¿Existe prueba de la posesión en concepto de dueño?

Existen dos hechos que acreditan que el demandado ha poseído en concepto de dueño:

• Requerimiento al ocupante: Ante la pretensión de un tercero de actuar como aparcero (basándose en un contrato con la Fundación, verdadero propietario), D. Juan Arenas lo requiere de forma extrajudicial, provocando el abandono inmediato de la finca.
• Oposición a la subasta: Cuando la Fundación intenta subastar la finca, D. Juan Arenas interviene, logrando la suspensión de dicha subasta sin necesidad de acudir a la vía judicial.

D. Juan Arenas se considera propietario, independientemente de que posteriormente se demuestre lo contrario.

4. Buena fe en la posesión

El concepto de buena fe se recoge en el artículo 1950 del Código Civil (CC), en términos similares al artículo 434 del CC, definiéndose como la ignorancia del poseedor sobre el vicio que afecta a su título.

El artículo 1951 del CC se remite a los preceptos que regulan la buena fe en la posesión para su aplicación a la usucapión, incluyendo el artículo 433 del CC, que establece la presunción de buena fe, recayendo la carga de la prueba sobre quien la niegue.

En el presente caso, D. Juan Arenas desconocía que la finca no era propiedad de los vendedores, actuando de buena fe. Esta buena fe se mantiene al no haberse acreditado que D. Juan Arenas estuviera adquiriendo de un non domino.

5. Interrupción de la posesión ad usucapionem

La interrupción civil de la posesión solo puede producirse por las causas taxativas previstas en los artículos 1945 a 1948 del CC. En ninguno de estos preceptos aparece la reclamación extrajudicial por parte del verdadero dueño como causa de interrupción.

Por tanto, los intentos de la Fundación de constituir una aparcería o subastar la finca no son actos idóneos para interrumpir la posesión, al no estar contemplados en la normativa vigente.

6. Cumplimiento de los requisitos para la usucapión

Tras la recapitulación de los requisitos legales, se confirma la adquisición por usucapión:

• Concepto de dueño: Actúa como tal ante cualquier perturbación, incluso frente al verdadero propietario.
• Posesión pacífica: Conforme a la doctrina jurisprudencial.
• Posesión pública: Tratándose de un bien inmueble, su naturaleza es intrínsecamente pública.
• Ininterrumpida: No se han producido causas legales de interrupción.

Al cumplir con los requisitos de buena fe y justo título, se configura una usucapión ordinaria. Según los artículos 1957 y 1958 del CC, el plazo es de 10 años entre presentes y 20 entre ausentes. Dado que D. Juan Arenas tomó posesión en 2003 y la acción reivindicatoria se interpuso en 2016, ha adquirido la propiedad de la finca por usucapión ordinaria, conforme al artículo 609 del CC.