Régimen de Pluralidad de Hipotecas y Acciones Legales en el Derecho Romano

Planteamiento del Caso: Aurelio, Deudor Hipotecario

Aurelio actúa como prestatario y deudor de dos acreedores:

• Mevio (prestamista usurero): Recibe en calidad de préstamo la cantidad de 5.000 sestercios.
• Julio (banquero romano): Recibe también en calidad de préstamo la cantidad de 10.000 sestercios.

Para garantizar ambas deudas contraídas, Aurelio hipoteca su vivienda. (Se asume que el valor de la vivienda es suficiente para garantizar las deudas).

Régimen de Garantía y Pluralidad de Hipotecas

En el caso de una pluralidad de hipotecas sobre un mismo bien, se aplica el principio fundamental:

• Principio de Prioridad: ***prior temporis potior in iure*** (el primero en el tiempo es el más fuerte en derecho).

Este principio admite excepciones, tales como los créditos privilegiados y el ***ius offerendi***.

El Ius Offerendi

Julio (acreedor posterior) puede subrogarse en la posición de Mevio (acreedor anterior) mediante el ***ius offerendi***.

El ***ius offerendi*** permite al acreedor posterior hipotecario ofrecer al acreedor anterior el importe total de su crédito y, al hacerlo, colocarse en su rango de prioridad. El acreedor anterior podía aceptarlo o rechazarlo, pero en cualquier caso perdía su rango a favor del posterior.

Créditos Privilegiados

Si existiese un crédito refaccionario (destinado a la conservación o mejora del bien hipotecado), este sería considerado un crédito privilegiado y tendría prioridad sobre las hipotecas ordinarias.

Legitimación Procesal y Posible Litigio

Demandantes (Acreedores)

Mevio y Julio podrán utilizar la ***actio hypotecaria*** para reclamar cada uno su crédito, si llegado el vencimiento Aurelio no paga la deuda contraída con cada uno de ellos.

Demandado (Deudor)

Aurelio no podrá utilizar ningún recurso procesal de fondo. Solo se podría defender con una ***exceptio dilatoria*** si los acreedores le piden la devolución del préstamo antes del vencimiento pactado.

Instituciones Jurídicas Relevantes

Propiedad

Título jurídico pleno que otorga a su titular el uso, disfrute y disposición de la cosa.

Posesión

Situación de mera disponibilidad de la cosa. Puede ser situación de hecho o de derecho. La posesión no puede ser adquirida por la fuerza, ni clandestina, ni revocable en cualquier momento, ni injusta, ni viciosa. La posesión puede ser civil, natural o interdictal, y de buena o mala fe (según si se dañan los derechos del otro o no).

Préstamo Mutuo

Es un contrato real, unilateral y gratuito, por el que una persona llamada mutuante entrega a otra llamada mutuario la propiedad de una determinada cantidad de dinero o de otras cosas fungibles, quedando este obligado a devolver otro tanto del mismo género y de la misma calidad.

Hipoteca (Pignus Conventum)

Aquel derecho que el deudor constituye a favor del acreedor (hipotecario) sobre una cosa propia o de un tercero, con su consentimiento, para garantizar el cumplimiento de la obligación.

Variante: Aplicación del Ius Offerendi

Si Julio ejerce el ***ius offerendi*** y paga a Mevio, este último ya no estará legitimado para demandar, puesto que deja de ser acreedor hipotecario al haberse producido la subrogación de Julio en su posición.

Solución Razonada del Caso

La ***actio hypotecaria*** interpuesta por los acreedores (cada uno en su vencimiento) para pedir la ejecución de la hipoteca prosperará.

El deudor Aurelio solo podrá paralizar la ***actio hypotecaria*** si la reclamación se realiza antes del vencimiento del préstamo, utilizando para ello la ***exceptio dilatoria***.