Protección del Acreedor Hipotecario: Acción de Devastación y Extensión a Nuevas Edificaciones

Caso Práctico 11: Protección de la Garantía Hipotecaria

1. Medidas del acreedor hipotecario ante la disminución del valor de la finca

El Artículo 117 de la Ley Hipotecaria (LH) concede al acreedor una acción frente al deudor. Esta acción podrá ejercitarse ante los tribunales en cuanto se tenga conocimiento de comportamientos del deudor que perjudiquen el objeto de la garantía. El objetivo es que el juez intervenga, inicialmente requiriendo al deudor para que cese en las actuaciones perjudiciales y, si es posible, realice las acciones necesarias para reponer la finca al estado anterior a la desvalorización.

Si, tras la advertencia o requerimiento judicial, el deudor persiste en su comportamiento —el cual compromete la posibilidad de cobrar el crédito mediante la ejecución de la finca—, el acreedor podrá solicitar la privación de la administración de la finca para ponerla bajo administración judicial. Esta medida legal se denomina acción de devastación.

El procedimiento para hacer valer la acción de devastación se tramita a través del juicio verbal. En conclusión, lo que podía haber hecho el acreedor hipotecario es ejercitar la acción de devastación prevista en el Art. 117 LH y, de esa manera, haber impedido que disminuyera el valor de la finca.

2. Extensión de la hipoteca sobre la finca "R" al edificio construido

La doctrina resuelve que, aunque la hipoteca no se extenderá automáticamente a la nueva construcción, si se produce el impago del crédito garantizado, la ejecución habrá de afectar o se llevará a cabo sobre el conjunto del suelo y del edificio.

Respecto al reparto del capital obtenido en la subasta como precio de remate, se debe proceder de la siguiente manera:

• En primer lugar, al no extenderse la hipoteca por defecto a la edificación, se debe entregar la parte proporcional al propietario del edificio.
• Posteriormente, con el remanente, se procederá al pago del acreedor hipotecario, siempre que exista dinero suficiente para ello.

Por todo esto, lo habitual es que en todos los contratos de préstamos hipotecarios o en los títulos de créditos hipotecarios sobre bienes inmuebles por naturaleza, se incluya una cláusula específica que determine que la hipoteca se extenderá a las nuevas construcciones. Esta estipulación se ha convertido en la práctica en una cláusula de estilo fundamental para la seguridad del crédito.