La propiedad resolutoria y la usucapión

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Caso práctico nº 5

La primera De esta pretensión es que esa parte del suelo invadido la ha adquirido por Usucapión. Para que esto sea cierto ha de tratarse de una usucapión ordinaria Y, por tanto, además de cumplir los requisitos generales art.
1941 para adquirir Por usucapión, debería cumplir los requisitos especiales que establece el art. 1940 CC, que tenga justo título y buena fe, porque desde que adquiríó la Posesión (cuando el primo abandona la comarca) hasta que regresa e interpone la Demanda han pasado 24 años, y el art. 1959 exige un plazo de 30 años lo que no Concurre en nuestro caso.

En este Supuesto, si pudiera adquirir por usucapión ordinaria tendría que haber poseído Cumpliendo los 4 requisitos generales y los 2 especiales en el plazo de 20 años Como mínimo, porque el art. 1957 CC, señala el plazo necesario de posesión y Hace una doble distinción entre presentes y ausentes (10 años y 20 años Respectivamente).

Por persona Ausente se entiende cuando el usucapido se encuentra en el extranjero o territorio De ultramar, y en nuestro caso el demandante estaba en el extranjero. El Termino territorio de ultramar responde a cuando se aprueba el CC y actualmente Este término ya no tiene efecto jurídico. Al referirse al usucapido ausente Contra quien puede estar usucapiendo un inmueble de su propiedad, solo viene Referido a aquellos que se encuentren en el extranjero.

Para que Haya podido adquirir en el plazo de 20 años por usucapión ordinaria, cumple el requisito de justo título en base a la presunción de buena fe. Esa posesión Debe de haberse adquirido por una posesión derivativa, quien tiene la posesión Del bien la tenga porque el anterior poseedor se la ha transmitido, pero Evidentemente este no es el verdadero dueño sino no sería necesario que se den Los requisitos. ¿Se cumpliría el requisito del justo título? ¿Hay adquisición Derivativa? No hay adquisición derivativa, esa franja de terreno se ha Adquirido por lo que se refiere el art. 334 CC por adquisición, cuando Pudiéramos pensar que la adquisición de esa finca lo haya sido a través de un Negocio jurídico testamentario ya que la recibieron por un testamento que hizo Su antepasado. Una vez que ha ocurrido eso, la verdadera extensión y límite de Las fincas heredadas se comprobaría que el límite entre la finca de ambos Primos no incluye, respecto al demandado, la franja de terreno invadida, y para Que exista justo título es necesario que exista una total y absoluta Coincidencia entre la finca que figura en el título y la que se está Usucapiendo. Si se coteja el catastro y se comprueba que no existe esa Identidad, se puede conocer que el límite entre ambas fincas no es el que creía El usucapiente, el que invade la finca ajena a la hora de construir el hotel, Aunque sea por un error excusable.

Al no existir Justo título no puede haber adquirido por usucapión ordinaria, por lo que esta Primera pretensión del demandado que construye el hotel invadiendo la finca Colindante no prosperará.

La segunda Pretensión, en el caso de que no prospere la primera, en la reconvención a la Demanda que contra él se interpone para que se proceda a demoler la parte del Hotel construida en suelo ajeno, es la que el juez obligue a que el propietario Del suelo invadido le venda la franja del terreno que con la construcción fue Ocupada. En definitiva, lo que está planteando siendo una construcción Extralimitada, es que aplique la doctrina jurisprudencial. Existe una laguna Legal si lo que se construye en una finca ajena se hace parte en finca propia y Parte invadiendo la finca ajena colindante. Art. 1.6 señala la jurisprudencia Esa función, de complementar el ordenamiento jurídico, rellenando los vacíos Legales a través de los instrumentos que el mismo ordenamiento jurídico Establece como la analogía legis o los principios generales del derecho como Tercera fuente subsidiaria o de cierre de nuestro ordenamiento jurídico.

Esta Doctrina jurisprudencial de la accesión invertida para la concepción Extralimitada, es una doctrina consolidada, sin que el TS haya dictado Sentencia contradictoria. Se aplica la doctrina de la sesíón invertida, que Tiene más de 70 años. El TS ha declarado en esta jurisprudencia consolidada Que, para que pueda prosperar la pretensión del constructor extralimitante de Que se le imponga en sentencia al propietario del suelo invadido que se lo Venda y que no tenga que demoler la parte del edificio que este invadiendo el Suelo ajeno, se han de cumplir 4 requisitos, y si no se cumple alguno no podrá Aplicarse la accesión invertida, sino que favorece al constructor extralimitante, Ya que el propietario invadido se verá obligado a vender el suelo que ocupa el Edificio en suelo ajeno.

Requisitos:

1. Que la extensión del suelo invadido Por la construcción y la del suelo que ocupa en la finca del constructor, dicha Construcción sea inferior a esta última. En nuestro caso práctico si se cumple Este requisito.

2. Las dos partes del suelo (propio e Invadido) y la construcción constituya un todo indivisible o indisoluble. Este Requisito justifica que no se pueda aplicar esta doctrina de accesión invertida Al supuesto de plantación en suelo ajeno, aunque parte de ella esté en suelo Propio ya que no hay ninguna indisolubilidad puesto que los árboles son Individuales. En nuestro caso no hay duda de que se cumpla este requisito, Porque se trata de una instalación hotelera integrada en un único edificio, Pero pueden existir casos en los que no suceda esto, cuando es un complejo Hotelero configurado por distintos edificios.

3. Que la parte del edificio que invade Suelo ajeno tenga más importancia o valor que el suelo invadido. Este tercer Requisito también se cumple, tiene más valor la suite construida que el suelo En finca ajena.

4. Según el TS es que el constructor Haya actuado de buena fe, que ignore que no tiene título o este está viciado Para poseer ese trozo de suelo que ha invadido con la construcción. La buena fe Se presume según el art. 433 al que se remite para regular la usucapión, y esa Pretensión solo cabe destruirla mediante una prueba en contrario que no puede Responder a indicios. Podría considerarse que no actuó de buena fe tal y como El propietario de la finca que ocupa la parte de la construcción hotelera el Que no haya consultado el catastro de la propiedad, podría tener la duda o Evitar que ocupara suelo ajeno porque ya si habría salido de cualquier duda al Saber que el límite con la finca no era donde él creía.

Es decir, ¿habría que entender que ha actuado de mala fe por no tener la diligencia Debida? (diligencia media, la que observa cualquier persona en su vida Cotidiana), hubiera podido saber dónde estaba el límite entre una finca y otra. La respuesta seria negativa, aun cuando podría haber salido de esa duda Acudiendo al catastro y pidiendo la información necesaria, esto no constituye Un elemento que por una parte determine lo que ha de considerarse el objeto de La propiedad, ni tampoco produce efectos de fe pública registral. El catastro De la propiedad es un registro que no determina las propiedades y no tiene Carácter declarativo, respecto a quien figura como propietario en una finca. No Tiene incidencia en las relaciones jurídico privadas porque el catastro no es Un instrumento dirigido a proteger el derecho de propiedad y a los que confían En lo que en él se publiquen.

El catastro Es de naturaleza administrativa, cuya finalidad es ofrecer una información a Las administraciones públicas a las fincas y a sus titulares, a los efectos Puramente fiscales, de saber la administración a quien tiene que dirigir el Recibo del impuesto para cobrárselo. Aunque hubiera podido consultar el Catastro, lo que en él se publica no tiene trascendencia a efectos de la Propiedad.

Esto queda En el art. 1 del real decreto legislativo de 5 Marzo de 2004 que aprueba el Texto refundido de la ley del catastro mobiliario, manteniendo la definición de Que el catastro es puramente administrativo y respecto a sujetos particulares No produce ningún efecto jurídico, otra cosa es que hubiera figurado inscrita Esa finca en el registro de la propiedad, este si es un registro de naturaleza De derecho civil y, por tanto, si produce efectos de propiedad registral.

Conclusión, si prosperará esta segunda pretensión y si El juez aplica esa doctrina jurisprudencial entonces dictará sentencia Imponiendo al propietario de suelo invadido que proceda a venderle ese suelo a quien Lo invadíó extralimitándose en su construcción. Deberá pagar el valor de Mercado que tenga el suelo invadido, pero también si se consigue probar la Disminución de valor que prevé o la desvalorización de la finca por haberse Privado de una parte de ella (por haberse reducido)