Principios y Métodos de Valoración Inmobiliaria

Principios Fundamentales de la Valoración Inmobiliaria

Principio de Temporalidad: El valor de un bien está intrínsecamente ligado a la variable tiempo-valor.

Principio de Finalidad: La finalidad específica de la valoración influye directamente en la metodología empleada y el resultado obtenido.

Derechos Reales y Tipos de Valoraciones

Derechos Reales:

Tipos de Valoraciones:

1. Usufructo, nuda propiedad, habitación
2. Servidumbres
3. De superficie
4. De Vuelo
5. De concesión
6. De la hipoteca
7. De la anticresis
8. De tanteo
9. Opción de compra…

Tipos de Valoraciones:

1. Valoraciones mercantiles
2. Valoraciones fiscales
3. Valoraciones a efectos expropiatorios
4. Valoraciones catastrales
5. Valoraciones legales
6. Valoraciones libres
7. Valoraciones hipotecarias

Otros Principios Clave

Principio de Prudencia: Se considera el menor valor obtenido entre las diferentes valoraciones.

Principio de Máxima Utilidad o de mayor y mejor uso.

Principio de Equivalencia Funcional o Sustitución.

Principio de Adición o de Valor Residual: El valor total es la suma de todos los valores parciales.

Definiciones de Valor

Valor de Mercado o Venal: Es el precio que un comprador está dispuesto a pagar por un inmueble en un momento dado, libre de cargas y gravámenes.

Valor de Reposición: O coste de reposición, es el coste de construir un inmueble similar, depreciándolo según la antigüedad del original.

Valor de Renta: Es el valor del bien en función de las rentas que genera.

Valor de Repercusión: Se aplica al suelo y se calcula dividiendo el valor total del mismo por las unidades de construcción en metros cuadrados permitidas.

Valor Máximo Legal: Es el valor aplicado a las viviendas de protección oficial.

Depreciación

Depreciación Física: O Amortización (para bienes muebles). Es el resultado de depreciar el valor de la construcción; el suelo no se deprecia (1% anual hasta 100 años).

Depreciación Funcional: Deducción aplicada al Coste de Reposición Bruto (CRB) de un bien, según su función específica.

Abreviaturas Comunes

CRB: Es el coste actual con coste de construcción, gastos y valor del suelo.

CRN: Es el CRB con la depreciación según uso y edad.

Métodos de Valoración

Método de Comparación: Determina el valor de mercado basándose en la media ponderada de al menos 6 propiedades comparables.

Método de Coste: Se basa en el CRB de un edificio nuevo.

Método de Actualización de Rentas: Calcula el valor en función de la capitalización de las rentas.

Método Residual: Calcula el valor de una promoción conociendo los costes de construcción, gastos, ingresos por venta y beneficio esperado.

Métodos ligados a una explotación económica: Aplicable a edificios o elementos de uso monovalente vinculados a una explotación económica.

Glosario de Términos

Elementos de un edificio: Toda unidad física, funcional o registral que forma parte de un edificio.

Superficie Útil: Superficie sin incluir parámetros ni tabiquería + la 1/2 terraza.

Superficie Construida: La superficie anterior sin exclusiones.

Superficie Comprobada: La medida por el tasador.

Valor Hipotecario: Valor que considera las características especulativas del mercado.

Valor vs. Precio

EL PRECIO ES LA EXPRESIÓN DEL VALOR DE UN BIEN

Valor real es valor actual. Valor de reposición es el costo de reproducción del bien.