Principios Hipotecarios y el Funcionamiento del Registro de la Propiedad

5) Principio de legitimación registral

El principio de publicidad establece la presunción iuris tantum, que admite prueba en contrario (según los artículos 38 y 97 de la Ley Hipotecaria). Bajo este principio, se presume que el titular inscrito es poseedor aunque verdaderamente no lo sea. Dado que se presume su posesión frente al que verdaderamente posee el bien, actúa como una especie de interdicto.

6) Principio de fe pública registral

Este principio se fundamenta en el artículo 34 de la LH, el cual se completa con el artículo 32 de la LH. Establece una presunción iure et de iure, que ya no admite prueba en contrario, en favor de quien es titular registral. Los requisitos para ser considerado tercer hipotecario (figura especialmente protegida por la Ley Hipotecaria) son:

• 1º. Ser tercero de buena fe: Consiste en adquirir de una persona que en el registro no es apta para transmitir el dominio; es decir, existe un desconocimiento de la inexactitud del registro o la creencia de que quien transmite tiene facultades para hacerlo. La buena fe se presume siempre, salvo prueba en contrario.
• 2º. Transmisión a título oneroso: Es necesario que la transmisión se realice mediante un pago o contraprestación. Aquí aludimos al artículo 34 de la LH (por ejemplo, diferenciándolo del caso del causante o herencia).

Asientos registrales: El asiento de inscripción

Se define como el asiento que se practica en el libro de inscripciones en el que se hace constar de modo completo la constitución, transmisión o modificación de un derecho real inmobiliario. Además, se caracteriza por ser un asiento principal, positivo, definitivo y completo.

El asiento principal: La inscripción

El concepto de inscripción en sentido formal se refiere a un asiento principal, definitivo y positivo. Es fundamental distinguir una inscripción de una anotación preventiva, ya que en el fondo son asientos de naturaleza distinta.

Clases de inscripción

Las inscripciones pueden clasificarse de la siguiente manera:

• Comunes o especiales.
• Extensas o concretas.
• Primeras o posteriores.
• Totales y parciales.
• Constitutivas y declarativas.

Requisito previo para realizar la inscripción: Liquidación de impuestos

La presentación de un título al libro diario requiere obligatoriamente la previa liquidación del impuesto correspondiente al título que se pretende inscribir.

Artículo 249 de la Ley Hipotecaria

El asiento de presentación debe contener los siguientes datos:

• 1º. El nombre y apellidos de la persona que presente el título.
• 2º. La hora exacta de su presentación.
• 3º. La especie de título presentado, su fecha y la Autoridad o Notario que lo suscriba.
• 6º. El nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se pretenda hacer la inscripción o el asiento de que se trate.
• 7º. La firma del Registrador en todo caso y la de la persona que presente el título.