Presupuestos Urbanísticos del Derecho de la Construcción y Aprobación de Planes

Presupuestos Urbanísticos del Derecho de la Construcción

El aprovechamiento urbanístico de las parcelas depende de la clasificación del suelo. Esta clasificación hoy corresponde en gran medida a la legislación autonómica; sin embargo, la Ley del Suelo suele contener una serie de determinaciones básicas que son:

• El suelo urbano: Es aquel tipo de suelo que o bien ha sido urbanizado, o bien dispone de una infraestructura mínima de servicios que hace posible la edificación. Solo cuando este tipo de suelo adquiera la condición de solar podrá ser edificado. La edificación es concedida por las distintas normas urbanísticas.
• El suelo urbanizable: Es una categoría residual. Si el municipio carece de planeamiento, todo suelo que no tenga la condición de urbano sería no urbanizable. Si el municipio dispone de planeamiento general, todo suelo no urbano o no urbanizable tendrá la consideración de urbanizable. La Ley del Suelo concede a los propietarios de este suelo un genuino derecho a promover su transformación.
• El suelo no urbanizable (rústico): Requiere, en principio y para el municipio que tenga planeamiento, una determinación positiva por parte del plano relativo a la concurrencia de valores que aconsejen sustraer estos inmuebles al desarrollo urbano.

Con todo esto y de acuerdo con la Ley del Suelo, prácticamente queda en manos de la administración local o autonómica poder sustraer discrecionalmente en el mercado el suelo disponible, sin que puedan efectuarse divisiones de la tierra en contra de lo que disponga la legislación agraria. Por todo esto, en relación con la vinculación del derecho a edificar el suelo, la legislación estatal vigente queda reducida a los escasos márgenes de actuación que le dejó la sentencia del Tribunal Constitucional.

El Urbanismo y el Concepto de los Planes

Un plan se forma a partir de los siguientes documentos:

1. Avance del plano: Documento que actúa de borrador que explica las propuestas para poder transformar, construir o incluso desarrollar determinaciones en cada área.
2. Participación pública: La administración actuante puede abrir un período de información pública para poder recoger sugerencias, así como observaciones de cualquier particular, de cualquier entidad o de cualquier organismo interesado.
3. Suspensión de los otorgamientos de licencias: El período máximo suele ser el de dos años. El ayuntamiento puede acordar una suspensión de licencias de edificación, de demolición y de parcelación en las áreas que se encuentren afectadas por los planes, y eso se hace para evitar que se realicen obras que puedan perjudicar el buen desarrollo del plan e intentar, en la medida de lo posible, la especulación.

Fases de Aprobación de un Plan

Las fases de aprobación de un plan son las siguientes:

• Aprobación inicial: Con un período para alegaciones de un mes, y le corresponde al ayuntamiento o, en el caso de involucrar a más municipios, a la junta.
• Aprobación provisional: Que, al igual que la anterior, le corresponde al ayuntamiento o, en el caso de involucrar a más municipios, a la junta.
• Aprobación definitiva: Después de un período de seis meses, le corresponde a la junta cuando se trata de un Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o cuando pudiese afectar a más de un municipio, y al ayuntamiento cuando se trata de planes derivados.

Si le correspondiese a la junta, se consideraría que habría una aprobación definitiva cuando hubiesen transcurrido seis meses sin notificaciones en contra, y a eso se le llama “silencio administrativo positivo”, con lo que podrían suceder tres cosas: aprobación definitiva, suspensión de la aprobación definitiva o denegación de la aprobación definitiva.

¿Qué Documentación Debe Exigir un Plan?

• Memoria: Es un texto justificativo de la conveniencia del plan.
• Planos: Tanto de información como de ordenación.
• Estudios económico-financieros.
• Informe medioambiental.
• Memoria social.
• Catálogo de bienes protegidos y ordenanzas municipales.
• Programa de actuación: Dónde podría aparecer dentro del cual o podrá realizarse de forma inmediata o independiente.

¿Qué Efecto Produce un Plan que Haya Sido Aprobado?

El efecto principal es la publicidad del plan, ya que son públicos y cualquier ciudadano tiene derecho a consultarlo en el ayuntamiento. De hecho, los ayuntamientos están obligados a tener un ejemplar para consulta ciudadana.