Preferencia ofertiva en Venezuela: derechos del arrendatario en la venta de inmuebles

La Preferencia Ofertiva en la Legislación Venezolana (Venta de Inmuebles)

La Preferencia Ofertiva es un derecho fundamental que protege al arrendatario al momento en que el propietario decide vender el inmueble. Este derecho está regulado por dos marcos legales principales en Venezuela, dependiendo del uso del inmueble: la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) y la Ley de Arrendamiento de Vivienda (LAV).

Marco Legal: Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI)

Artículo 42: Definición y Requisitos

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia ante cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.

Solo será acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario que cumpla con los siguientes requisitos:

• Tener más de dos (2) años en la condición de arrendatario.
• Encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
• Satisfacer las aspiraciones del propietario (es decir, aceptar el precio de venta propuesto).

Artículo 44: Procedimiento de Notificación y Aceptación

El propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación o intención de vender. En dicha notificación se deberá indicar:

• El precio de venta.
• Condiciones y modalidades de la negociación.

El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable (sin que quepa duda), si acepta o no la oferta hecha a su favor. Cuenta con quince (15) días calendario a partir de la fecha en que se le hizo el ofrecimiento.

Si transcurre ese tiempo sin que el arrendatario acepte la oferta, el propietario quedará en libertad de vender el inmueble a un tercero, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Artículo 45: Caducidad del Ofrecimiento

Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta antes expuesto, sin que se realice la venta a un tercero, quedará sin efecto el ofrecimiento inicial.

Esto quiere decir que el arrendador debe realizar una nueva oferta al arrendatario, la cual contará con el mismo proceso y lapso para su aceptación o rechazo, antes de poder ofrecerse nuevamente a un tercero.

Artículo 46: Ofrecimiento a Través de Terceros

Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.

Marco Legal: Ley de Arrendamiento de Vivienda (LAV)

Artículo 131: Derecho de Preferencia en Viviendas

En caso de un acto traslativo de propiedad, la preferencia ofertiva es un derecho que corresponde al arrendatario que ocupa la vivienda. Para que se le ofrezca a él la propiedad antes que a cualquier tercero. Siempre que este se encuentre solvente en el pago del canon.

Artículo 132: Requisitos de la Oferta Formal

El propietario deberá notificar al arrendatario por documento autenticado (documento que puede ser público o privado) con la oferta del inmueble. Este documento debe contener:

• Precio no mayor al determinado por la SUNAVI (Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda).
• Condiciones de venta (tiempo de negociación, precio, forma de pago).
• Documento de propiedad del inmueble.
• La notificación debe ser entregada personalmente al arrendatario.

Artículo 133: Condiciones de Pago y Negociación

Bajo la LAV, NO se podrá exigir pago de contado, NI exigir arras (adelanto o forma de compromiso de venta), ni dar un plazo menor a un (1) año para la negociación.

(Con esta disposición, se busca facilitar que el arrendatario obtenga crédito para el pago de la vivienda, promoviendo una negociación a crédito).