Precio y Clases de Contratos de Obra: Aspectos Clave en Ingeniería y Diseño
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El Precio en los Contratos de Obra: Un Elemento Esencial
Para concluir, a pesar del retraso, no hay un incumplimiento resolutorio, ya que la mora no se entendería como un supuesto de incumplimiento. Finalmente, en cuanto al precio, el Código Civil regula el contrato de obra como un contrato de arrendamiento, en el que se compromete su resultado, siendo los elementos la obra y el precio. Los principios que informan este tipo de contratos exigen que el dueño de la obra satisfaga el precio de lo ejecutado. El concepto de obra se puede reconducir al resultado de la actividad humana y, por ello, podríamos definir este contrato como bilateral (habría dos partes), por el que una parte se obliga a pagar una remuneración o precio a la otra parte por la realización de una obra. Por ello, la obligación principal del dueño de la obra será el pago del precio, lo cual supone en la práctica que en muchos contratos se permita la suspensión del contrato de obra si no se cumple con la obligación principal, que es el pago del precio.
Fecha de Revisión: 15/04/2011
Determinación del Precio en Contratos de Obra
El precio de la obra se concreta normalmente a través de un presupuesto, donde se suelen recoger las unidades de obra que se van a ejecutar y el precio de las mismas. Puede fijarse también el precio de las partidas que, normalmente por anexo, cuando no se sepa a ciencia cierta si se van a contratar o qué volumen de contratación sería necesario, fijándose el precio solamente para el caso de que se estableciese finalmente la prestación.
El precio debe contener lo que se llama beneficio industrial, que consiste en el importe que el contratista cobra por la prestación de su servicio y que normalmente se suele traducir en unos porcentajes sobre el citado precio.
El precio de obra, en principio, debería abonarse teóricamente al momento de la entrega. Sin embargo, con ánimo de disminuir el volumen de financiación de los contratistas, se suele articular un sistema de abono a cuenta por medio de las certificaciones de obra, que se expediría cuando lo indique el pliego de cláusulas y que puede ser en el plazo de un mes desde la realización de las obras.
Estos pagos no son definitivos, sino que se encuentran sometidos a las correcciones que imponga la liquidación de las obras. Normalmente, se suele ir abonando conforme vayan terminando su trabajo, que se recogen en un listado que se va conformando con la dirección de obra, aceptándose por la propiedad.
Dado el número de gastos que conlleva la ejecución de obra, se comprende que la propiedad debe hacer frente al pago de los trabajos que se van realizando. En los contratos se prevén estipulaciones que permiten tener por aceptado un trabajo de manera tácita en el supuesto de que, realizado el listado de esos trabajos ejecutados, la propiedad no se oponga a los mismos en un plazo razonable. Por ello, se tienen así por veraces los trabajos y, por ello, se faculta al ejecutante para que elabore el correspondiente documento para el cobro de estos.
Se presume así que los trabajos que se incluyen en las listas para ser certificados están realizados y se impone una especial tarea a la propiedad para poder verificar los mismos, de forma que su negligencia en la comprobación de los trabajos no paralice su cobro.
Precios Contradictorios: Fuente de Conflicto en Contratos de Obra
Dentro del precio y como un elemento del contrato, debemos hablar de los llamados precios contradictorios, que son unidades de obra que se ejecutan pero que normalmente no aparecen en el presupuesto original, por lo que se incluyen en la obra como cualquier unidad de obra, pero sin llegar a introducir ningún valor para su cantidad presupuestada. Estos trabajos suelen ser una de las principales fuentes de conflicto entre las partes en el contrato de obra, y ese problema se dará especialmente en el caso de que las obras fuesen a precio cerrado, en las que la discusión sería si esas partidas se encontrarían o no en el presupuesto, determinándose que se pague o no la misma. Otro tipo de problema se refiere a la manera en que se debe calcular el precio de esa obra nueva. Cuando la partida es nueva y no se encuentra contemplada ni en el proyecto ni en el presupuesto, cabe preguntarse: ¿a qué precio se gira el trabajo? Y la respuesta no es clara. En nuestra opinión, si el trabajo no difiere mucho de otro que sí estuviera previsto, parece lógico que se debería girar el precio de una unidad similar presupuestada, ya que el cambio y la modificación del contrato o del proyecto obedece a una modificación posiblemente para mejorar la calidad de la obra, debiéndose respetar en la medida de lo posible los precios del contrato con los correspondientes incrementos que deriven de la variación de la calidad o de la mejora introducida en la obra. Si, por el contrario, el trabajo es novedoso y sin referencia alguna con el contrato, en tal caso el contratista, la constructora, tendría la facultad de cobrar el nuevo trabajo a los precios de mercado.
Clases de Contratos de Obra
- Contrato con suministro de materiales
- Contrato de unidad de medida
- Arrendamiento de obra por precio alzado
- Contrato de obra por administración
- Contrato de cesión de solar a cambio de obra
Contrato con Suministro de Materiales
En cuanto al primero, contrato con suministro de materiales, esta modalidad de contrato parece, para una parte de la doctrina, difícil de distinguir del contrato de compraventa y mantiene como esencial la actividad dirigida al resultado comprometido, quedando sujeto a normas específicas. En este contrato no se pacta una entrega de objeto, sino la realización de un trabajo, incluyendo los materiales debidamente instalados con sujeción al encargo recibido; prima el hacer sobre el dar, el valor del trabajo o el aporte de mano de obra, que es muy superior al valor de las cosas en sí mismas entregadas, donde claramente predomina el carácter de hacer, haciéndose una cosa.
Se trata de comprobar si lo que prima es ese hacer sobre ese dar, en cuyo caso estaríamos ante esa modalidad de contrato.
La diferencia tiene trascendencia, ya que si nos encontramos ante un contrato de obra con suministro de materiales, la acción, en su caso, que se puede ejercitar es la derivada del cumplimiento defectuoso de las obligaciones del contratista. Sin embargo, si sostenemos que estamos en presencia de un contrato de compraventa, se ejercería la acción derivada de la obligación de saneamiento del vendedor por vicios ocultos, prevista en el Código Civil en los artículos 1484 y siguientes. Así, el orden a determinar la prescripción de la acción en el primer supuesto resultaría de aplicación el plazo de prescripción de 15 años, mientras que un plazo mucho más corto, por ejemplo, 6 meses, corresponde a la acción de saneamiento por vicios ocultos, de acuerdo con otro artículo, 1490, del Código Civil. En definitiva, el dueño de la obra estaría...